آیا هنگام خرید یا فروش ملک، تکلیف شماره اشتراک‌های آب، برق و گاز در سند چه می‌شود؟ آیا عدم ذکر آن‌ها مشکلی ایجاد می‌کند؟ رای وحدت رویه شماره 90 کانون سردفتران به این سوالات پاسخ می‌دهد. با ما همراه باشید تا از جزئیات این رای و ماده ۳۵۶ قانون مدنی مطلع شوید.
آیا ذکر شماره اشتراک آب، برق و گاز در سند ملک الزامی است؟ | بررسی رای وحدت رویه
اهمیت این رای وحدت رویه در اسناد ملکی
هنگام تنظیم اسناد قطعی املاک در دفاتر اسناد رسمی، یکی از سوالات و ابهامات رایج، مربوط به ضرورت یا عدم ضرورت ذکر شماره اشتراک انشعابات آب، برق و گازِ ملک مورد معامله است.
رای وحدت رویه شماره 90 کانون سردفتران و دفتریاران، با استناد به قانون مدنی و عرف، به این موضوع پرداخته و تکلیف آن را روشن ساخته است. درک این رای برای خریداران، فروشندگان و همچنین سردفتران محترم اهمیت دارد تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
آب، برق و گاز به عنوان توابع عرفی ملک
در معاملات املاک، منظور از “مبیع” همان مال مورد معامله (مثلاً آپارتمان، خانه، زمین) است. اما علاوه بر خود ملک، موارد دیگری نیز وجود دارند که به صورت عرفی و بر اساس عادت جامعه، جزء یا وابسته به آن ملک محسوب می‌شوند. این موارد که به آن‌ها “توابع عرفی مبیع” گفته می‌شود، معمولاً شامل انشعابات و امکانات ضروری مانند آب، برق و گاز هستند. این امکانات به قدری با ملک عجین شده‌اند که تصور ملکی بدون آن‌ها (مگر در موارد خاص) دشوار است و عرفاً انتظار می‌رود که همراه با ملک به خریدار منتقل شوند.
مبنای قانونی: ماده ۳۵۶ قانون مدنی
پشتوانه قانونیِ تعلقِ توابع عرفی به مبیع، ماده ۳۵۶ قانون مدنی ایران است. این ماده به صراحت بیان می‌کند:
«هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگرچه در عقد صریحاً ذکر نشده باشد و اگرچه متعاملین جاهل بر عرف باشند.»
بر اساس این ماده، حتی اگر در قرارداد خرید و فروش (عقد بیع) نامی از انشعابات آب، برق و گاز برده نشود، این موارد به دلیل اینکه عرفاً جزئی از ملک یا وابسته به آن هستند، به صورت خودکار به خریدار تعلق می‌گیرند. این اصل حتی در صورتی که طرفین معامله از این عرف بی‌اطلاع باشند نیز پابرجاست.
متن و تفسیر رای وحدت رویه
رای وحدت رویه شماره 90 کانون سردفتران و دفتریاران دقیقاً با استناد به همین ماده قانونی صادر شده است. متن این رای بیان می‌دارد:
«آب و برق و گاز از توابع مسلم عرفی مبیع و به استناد ماده ۳۵۶ قانون مدنی داخل در مبیع است. با احراز موضوع قید شماره اشتراک در اسناد قطعی ایرادی ندارد.»
تفسیر رای: این رای به روشنی اعلام می‌کند که:
- انشعابات آب، برق و گاز بدون شک (مسلم) از توابع عرفی ملک فروخته شده هستند.
- بر اساس ماده ۳۵۶ قانون مدنی، این انشعابات جزء معامله محسوب می‌شوند.
- بنابراین، ذکر شماره اشتراک این انشعابات در سند قطعی ملک، نه تنها منعی ندارد، بلکه با توجه به تعلق آن‌ها به ملک، امری منطقی و بدون ایراد است.
تاییدیه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
اعتبار این رای با تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تقویت شده است. همانطور که در متن رای اشاره شده، بند (۴) بخشنامه شماره ۲۴/۳۲۹۱۵ مورخ ۱۳۸۱/۹/۲۶ کانون سردفتران که مبنای این رویکرد است، توسط اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت، طی نامه‌های شماره ۳۴/۱۱۶۶۷ مورخ ۱۳۸۱/۹/۷ و شماره ۳۴/۶۵۸۱ مورخ ۱۳۸۱/۹/۹ مورد تایید قرار گرفته است. این تایید نشان‌دهنده هماهنگی رویه بین کانون سردفتران و سازمان ثبت در این خصوص است.
چرا قید شماره اشتراک در سند ایرادی ندارد؟
ذکر شماره اشتراک انشعابات در سند قطعی ملک می‌تواند مزایای زیر را داشته باشد:
- شفافیت بیشتر: به خریدار اطمینان می‌دهد که این انشعابات به نام ملک ثبت شده و فعال هستند.
- تسهیل در انتقال نام: با داشتن شماره اشتراک‌ها در سند، فرآیند اداری انتقال نام انشعابات به نام خریدار جدید ممکن است ساده‌تر شود.
- جلوگیری از اختلافات آتی: ثبت رسمی این شماره‌ها در سند می‌تواند از بروز هرگونه ابهام یا اختلاف در آینده درباره تعلق این انشعابات به ملک جلوگیری کند.
با توجه به اینکه این انشعابات ذاتاً و قانوناً به ملک تعلق دارند، ذکر مشخصات آن‌ها (شماره اشتراک) در سند رسمی، صرفاً ثبت یک واقعیت موجود است و ایرادی بر آن وارد نیست.
نتیجه‌گیری نهایی
بر اساس رای وحدت رویه شماره 90 کانون سردفتران و دفتریاران، که با استناد به ماده ۳۵۶ قانون مدنی و عرف مسلم صادر و به تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز رسیده است، قید کردن شماره اشتراک انشعابات آب، برق و گاز در اسناد قطعی انتقال املاک، هیچ‌گونه ایراد قانونی ندارد. این انشعابات به عنوان توابع عرفی ملک، جزء مبیع محسوب شده و همراه با ملک به خریدار منتقل می‌شوند، حتی اگر صراحتاً در قرارداد ذکر نشده باشند. بنابراین، درج شماره اشتراک آن‌ها در سند رسمی، اقدامی در جهت شفافیت بیشتر و ثبت واقعیت قانونی است.
سوالات متداول
خیر، بر اساس این رای، ذکر شماره اشتراک “ایرادی ندارد”، اما به معنای اجباری بودن آن نیست. با این حال، با توجه به اینکه این انشعابات جزئی از ملک هستند، ذکر مشخصات آن‌ها در سند توصیه می‌شود و اقدامی منطقی است.
خیر، طبق ماده ۳۵۶ قانون مدنی، حتی اگر شماره اشتراک‌ها در سند ذکر نشود، انشعابات آب، برق و گاز به عنوان توابع عرفی ملک، به صورت قانونی به خریدار منتقل می‌شوند. ذکر شماره در سند صرفاً برای شفافیت بیشتر و تسهیل امور اداری است.
متن رای و ماده ۳۵۶ قانون مدنی کلی است و به نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و…) اشاره‌ای ندارد. اصولاً در هر ملکی که عرفاً دارای انشعابات آب، برق یا گاز باشد، این رای و ماده قانونی صدق می‌کند.
رای وحدت رویه شماره 90 صراحتاً فقط به آب، برق و گاز اشاره دارد. در مورد خط تلفن ثابت، رویه متفاوت است و معمولاً به عنوان یک امتیاز جداگانه در نظر گرفته می‌شود که انتقال آن نیاز به توافق صریح طرفین و طی مراحل اداری مربوط به شرکت مخابرات دارد و لزوماً تابع ملک نیست، مگر اینکه در قرارداد به صورت مشخص ذکر شده باشد یا عرف محلی آن را تابع ملک بداند.
نسخه کامل متن رسمی رای وحدت رویه
عدم ایراد قید شماره اشتراک آب و برق و گاز در اسناد
آب و برق و گاز از توابع مسلم عرفی مبیع و به استناد ماده ۳۵۶ قانون مدنی داخل در مبیع است. با احراز موضوع قید شماره اشتراک در اسناد قطعی ایرادی ندارد. (بند (۴) بخشنامه شماره ۲۴/۳۲۹۱۵ مورخ ۱۳۸۱/۹/۲۶ کانون سردفتران و دفتریاران مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه‌های شماره ۳۴/۱۱۶۶۷ – ۸۱/۹/۷ و شماره ۳۴/۶۵۸۱ – ۸۱/۹/۹ اداره کل امور اسناد و سردفتران).
پانوشت: ماده ۳۵۶ قانون مدنی: هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگرچه در عقد صریحاً ذکر نشده باشد و اگرچه متعاملین جاهل بر عرف باشند.
ارجاع: این رای وحدت رویه در ردیف 90 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی چاپ شده است.
برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه کانون سردفتران می‌توانید به دسته‌بندی زیر مراجعه کنید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران در محضرچی
