تجمیع املاک (با آخرین اصلاحات بخشنامه ثبتی ۱۴۰۴)
تجمیع املاک، رویایی شیرین برای مالکین پلاکهای مجاور است که با دستورالعملهای جدید ثبتی، مسیری هموارتر از گذشته پیدا کرده است. با آگاهی از اصول جدید و مفهوم «سند تجمیعنامه»، فرآیند ساختوساز یا افزایش ارزش ملک سریعتر انجام خواهد شد.
تجمیع املاک چیست و چرا اهمیت دارد؟
تصور کنید دو یا چند قطعه زمین یا ساختمان کوچک در کنار یکدیگر قرار دارند. مالکین این املاک تصمیم میگیرند با یکی کردن این پلاکها، یک ملک بزرگتر و با ارزشتر ایجاد کنند، مثلاً برای ساخت یک آپارتمان مدرن یا یک مجتمع تجاری. به این فرآیند حقوقی و ثبتی، تجمیع املاک گفته میشود. تجمیع نه تنها به بهرهوری بهتر از فضا کمک میکند، بلکه اغلب منجر به افزایش قابل توجه ارزش ملک نیز میگردد.
تحول در قوانین: حذف الزام همسانسازی پیش از تجمیع
در گذشته، هسته اصلی فرآیند تجمیع، این بود که مالکین باید حتماً “سهام مشاعی برابر” در تکتک پلاکها میداشتند. این موضوع باعث میشد مالکین مجبور شوند قبل از تجمیع، با صرف هزینه و زمان، سهام خود را بین یکدیگر خرید و فروش کنند تا درصد مالکیتشان در همه پلاکها یکسان شود.
اما خبر خوب این است که با اصلاحیه جدید بند ۳۱۳ مجموعه بخشنامههای ثبتی (مصوب ۱۴۰۴)، این مانع بزرگ برداشته شده است. اکنون مالکین میتوانند با تنظیم سندی رسمی به نام «سند تجمیعنامه» در دفاتر اسناد رسمی، مستقیماً بر سر سهم نهایی خود در ملک جدید توافق کنند، بدون اینکه نیاز باشد وضعیت مالکیت پلاکهای اولیه را تغییر دهند. اصل بر این است که سهم نهایی هر فرد، منعکسکننده ارزش واقعی آورده او باشد و این توافق در تجمیعنامه ثبت میشود.
متن اصلاحیه جدید بند ۳۱۳ بخشنامههای ثبتی
بند ۳۱۳ اصلاحی (مصوب ۱۴۰۴/۰۸/۰۴):
(یکم) مالکانی که تقاضای تجمیع چند ملک متصل به هم را دارند موظفند با مراجعه به اداره ثبت محل، تقاضای خود را به واحد مذکور ارائه نمایند. واحد ثبتی موظف است با رعایت کلیه قوانین و مقررات نسبت به تنظیم صورتمجلس تجمیعی اقدام کند. و به جز در موارد ذیل مالکان را برای ثبت سند تجمیع نامه در سامانه ثبت الکترونیک راهنمایی نمایند.
- در صورتی که مالک تمام قطعات، شخص واحد باشد؛
- در صورتی که مالکان سهام مشاعی برابر در تمامی قطعات داشته باشند و قصد تغییر قدرالسهم خود در ملک پس از تجمیع را نداشته باشند.
در دو فرض اخیر، واحد ثبت موظف است بدون نیاز به سند تجمیع نامه نسبت به صدور سند مالکیت تجمیعی اقدام نماید. در غیر این صورت، پس از ثبت سند تجمیع نامه در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، واحد ثبتی مکلف است مطابق سند تجمیع نامه مذکور، اسناد مالکیت جدید را برای مالکان صادر کند.
(دوم) دفاتر اسناد رسمی مکلفند برای مالکانی که تقاضای تجمیع چند ملک را دارند، پس از دریافت اسناد مالکیت املاک مورد تقاضا و صورتمجلس تجمیعی، در صورت تحقق شرایط ذیل، سند تجمیع نامه املاک را تنظیم و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت و اسناد مالکیت را به اداره ثبت ارسال نمایند:
- الف) بر اساس توافق طرفین، تمام مالکین فعلی املاک مورد تقاضا، و صرفاً این اشخاص، سهمی از ملک تجمیع شده داشته باشند؛
- ب) هیچ یک از املاک در بیع شرط یا بازداشت یا مشمول بند (ز) نباشند.
- پ) در صورتی که هر یک از املاک در رهن باشند، مرتهنین و طرفین برای باقی ماندن املاک تجمیع شده در رهن و میزان و نحوه اصلاح سند رهنی توافق داشته باشند.
(سوم) سند تجمیع نامه، سندی است که به صورت رسمی تنظیم میشود و میزان مالکیت مشاعی مالکان دو یا چند ملک مجاور را براساس توافق آنها پس از تجمیع، تعیین میکند و مشتمل بر موارد ذیل است:
- الف) مشخصات املاکی که قرار است تجمیع شوند. شامل موارد از قبیل: شناسه جام، آدرس و مساحت؛
- ب) نام مالک یا مالکان هر ملک؛
- ج) سهم مشاعی هر یک از مالکان از ملک تجمیع شده (بنا بر توافق مالکان)؛
- د) حدود ملک، پس از تجمیع، بر اساس صورتمجلس تجمیعی؛
- ه) حقوق و محدودیت های ملک پس از تجمیع، مانند حقوق رهنی.
دو مسیر قانونی تجمیع: مراجعه به ثبت یا دفترخانه؟
بر اساس قانون جدید، مسیر شما بسته به وضعیت مالکیتتان مشخص میشود:
- مسیر مستقیم اداره ثبت (بدون هزینه دفترخانه): اگر تمام پلاکها متعلق به یک نفر است، یا اگر چند شریک هستید که در تمام پلاکها سهام دقیقاً برابر دارید و نمیخواهید این نسبت را تغییر دهید، مستقیماً اداره ثبت کار شما را انجام میدهد.
- مسیر دفترخانه (تنظیم تجمیعنامه): اگر متراژ زمینها متفاوت است، مالکین متفاوت هستند، یا قرار است سهم نهایی یکی از شرکا بیشتر از دیگری باشد (که معمولترین حالت است)، باید ابتدا به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و «سند تجمیعنامه» تنظیم کنید.
شیوه محاسبه سهام نهایی (فرمول تقسیم سهم در تجمیعنامه)
هرچند الزام قانونی برای انتقال سهام قبل از تجمیع برداشته شده، اما مالکین هنوز باید محاسبه کنند که حقِ هر کس از ملک جدید چقدر است تا در «سند تجمیعنامه» بنویسند. این محاسبه بر اساس عدالت و توافق است:
- تعیین ارزش نسبی هر پلاک: ارزش هر پلاک (بر اساس متراژ یا قیمت کارشناسی) مشخص میشود.
- محاسبه مجموع آورده: ارزش کل زمینهای ورودی جمع زده میشود.
- تعیین درصد سهم: ارزش آورده هر شخص تقسیم بر ارزش کل پروژه میشود تا درصد مالکیت نهایی او به دست آید.
مثال کاربردی بهروز شده: تجمیع دو پلاک متعلق به مریم و حسن
فرض کنید مریم مالک پلاک الف (۱۰۰ متر) و حسن مالک پلاک ب (۲۰۰ متر) است. آنها میخواهند این دو را تجمیع کنند.
گام اول: تعیین ارزش نسبی و آورده هر مالک
- آورده مریم: ۱۰۰ متر زمین (۱ واحد ارزش).
- آورده حسن: ۲۰۰ متر زمین (۲ واحد ارزش).
- مجموع کل زمین: ۳۰۰ متر.
گام دوم: توافق بر سر سهم نهایی
بر خلاف روش قدیمی، نیازی نیست مریم بخشی از زمینش را الان به حسن بفروشد یا حسن سهامی به مریم بدهد. آنها فقط محاسبه میکنند:
- سهم مریم از کل: ۱۰۰ تقسیم بر ۳۰۰ = ۱/۳ (یا ۲ دانگ از ۶ دانگ)
- سهم حسن از کل: ۲۰۰ تقسیم بر ۳۰۰ = ۲/۳ (یا ۴ دانگ از ۶ دانگ)
گام سوم: تنظیم سند تجمیعنامه در دفترخانه
مریم و حسن با در دست داشتن نقشههای ثبتی به دفترخانه مراجعه میکنند. سردفتر سندی تنظیم میکند که در آن نوشته شده:
“پس از تجمیع پلاکهای الف و ب، در پلاک جدیدِ حاصل شده، خانم مریم مالک ۲ دانگ مشاع و آقای حسن مالک ۴ دانگ مشاع خواهند بود.”
سپس این سند الکترونیکی به اداره ثبت ارسال شده و سند تکبرگ تجمیعی صادر میشود. به همین سادگی!
نکات کلیدی و حقوقی در فرآیند جدید (رهن و بازداشت)
- املاک در رهن بانک: طبق بند (پ) بخشنامه جدید، اگر ملکی در رهن باشد، تجمیع امکانپذیر است؛ مشروط بر اینکه بانک (مرتهن) موافقت کند که کل ملک تجمیعشدهی جدید جایگزین وثیقه قبلی شود.
- ممنوعیت بازداشت: اگر هر یک از پلاکها در بازداشت دادگاه یا اجرای ثبت باشد، امکان تنظیم تجمیعنامه وجود ندارد تا زمان رفع بازداشت.
- توافق شفاف: سند تجمیعنامه فصلالخطاب مالکیت شماست. هر توافقی که در این سند مکتوب شود، مبنای صدور سند مالکیت خواهد بود، پس در محاسبه سهمها دقت کنید.
چرا مشاوره با متخصصین محضرچی برای تنظیم “تجمیعنامه” ضروری است؟
اگرچه فرآیند تجمیع با بخشنامه ۱۴۰۴ آسانتر شده است، اما حساسیت کار به مرحله «تنظیم سند تجمیعنامه» منتقل شده است. هرگونه اشتباه در نگارش حقوقی این سند یا محاسبه نادرست نسبتِ سهام در این مرحله، مستقیماً در سند مالکیت نهایی شما درج خواهد شد و اصلاح آن بسیار دشوار است.
تیم متخصصین محضرچی با تسلط کامل بر بخشنامه جدید ۱۴۰۴، آماده است تا:
- محاسبات دقیق سهمالشرکه بر اساس قیمت و متراژ را برای شما انجام دهد.
- متن حقوقی سند تجمیعنامه را به گونهای تنظیم کند که منافع تمام شرکا حفظ شود.
- هماهنگیهای لازم بین نقشه ثبتی و سند دفترخانه را مدیریت کند.
ما در محضرچی، پیچیدگیهای حقوقی را مدیریت میکنیم تا شما با خیالی آسوده، کلید ملک جدیدتان را تحویل بگیرید.
