در این پست به بررسی نحوه محاسبه حق‌التحریر و حق‌الثبت قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به ابهامات موجود در قانون و نظرات مشورتی می‌پردازیم.
محاسبه حق‌التحریر و حق‌الثبت قرارداد مشارکت در ساخت: ابهامات و راهکارها
نظریه مشورتی کانون سردفتران در خصوص محاسبه هزینه‌های مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت، به عنوان یکی از رایج‌ترین انواع قراردادهای حوزه املاک، همواره با چالش‌ها و ابهاماتی در زمینه محاسبه هزینه‌های ثبتی مواجه بوده‌اند.
یکی از مهم‌ترین این ابهامات، نحوه محاسبه حق‌التحریر و حق‌الثبت این قراردادها است.
در این پست، با استناد به نظریه مشورتی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز و قوانین مربوطه، به بررسی این موضوع می‌پردازیم.
ابهام در محاسبه هزینه‌های ثبتی قرارداد مشارکت در ساخت
با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت، طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، در حکم پیشفروش ساختمان محسوب میشود، ابهاماتی در خصوص نحوه محاسبه هزینه‌های ثبتی آن وجود دارد.
سوال اصلی این است که آیا باید این هزینه‌ها را بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه کرد یا بر اساس آورده طرفین قرارداد؟
نظریه مشورتی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز
کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز در نظریه مشورتی خود به شماره ۵۲۴۰/ک/ص/۰۳ مورخ ۱۴۰۳/۱۱/۰۶، به این ابهام پاسخ داده است.
بر اساس این نظریه، ملاک محاسبه حق‌الثبت و حق‌التحریر قرارداد مشارکت در ساخت، ارزش معاملاتی کل عرصه مورد مشارکت به علاوه هر مبلغی است که توسط متعاملین به صورت وجه بلاعوض یا وجه التزام یا آورده دیگر که تقویم و اعلام میگردد، خواهد بود.
نحوه محاسبه هزینه‌ها
بنابراین، برای محاسبه هزینه‌های ثبتی قرارداد مشارکت در ساخت، ابتدا باید ارزش معاملاتی ملک را تعیین کرد. سپس، هرگونه مبلغ اضافی که توسط طرفین به عنوان آورده یا وجه التزام در نظر گرفته شده است، به آن اضافه میشود. در نهایت، حق‌التحریر و حق‌الثبت بر اساس این مبلغ محاسبه میشود.
نتیجه‌گیری:
با توجه به نظریه مشورتی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز، ابهام موجود در خصوص نحوه محاسبه حق‌التحریر و حق‌الثبت قرارداد مشارکت در ساخت برطرف شده است.
برای محاسبه این هزینه‌ها، باید ارزش معاملاتی ملک و آورده‌های طرفین را در نظر گرفت. این امر باعث شفافیت بیشتر در معاملات و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی خواهد شد.
نسخه کامل متن رسمی نظریه مشورتی
از: کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز
به: سردفتر محترم دفتر اسناد رسمی ۱۳۰ کرج
با سلام و احترام
بازگشت به شماره ۶۵۹ مورخه ۱۴۰۳/۰۹/۲۹ بدین وسیله نظریه مشورتی دفتر حقوقی و حمایت قضایی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز در خصوص این پرسش:
با توجه به اینکه مطابق بند ۱ ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول قرارداد مشارکت در ساخت در حکم قرارداد پیش فروش ساختمان قلمداد گردیده است، ماخذ صحیح محاسبه حق التحرير و حق الثبت قرارداد مشارکت در ساخت و عناصر دخیل در محاسبه ماخذ مذکور در فرضی که طرفین آورده خود را به صورت ریالی در سند اظهار و یا اینکه از اظهار آن خودداری مینمایند چیست و چگونه محاسبه میشود؟
به شرح زیر اعلام میگردد:
با عنایت به اینکه مطابق بند یک ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، قرارداد مشارکت در ساخت در حکم پیش فروش ساختمان قلمداد گردیده است و مالا مأخذ محاسبه حق الثبت و حق التحریر قرارداد پیش فروش از مأخذ ارزش معاملاتی خواهد بود؛ فلذا نحوه محاسبه هزینه های سند مشارکت در ساخت به صورت قدر متیقن ارزش معاملاتی کل عرصه مورد مشارکت به علاوه هر مبلغی که توسط متعاملین به صورت وجه بلاعوض یا وجه التزام یا آورده دیگر که تقویم و اعلام میگردد خواهد بود.
رئیس دفتر حقوقی و حمایت قضایی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز، امیر حسینی جلیلیان، تاریخ: ۱۴۰۳/۱۱/۰۶، شماره: ۵۲۴۰/ک/ص/۰۳
پانوشت:
بند 1 ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول: ماده 1 [قانون پیشفروش ساختمان] به شرح زیر اصلاح میشود: «ماده ۱ ـ هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیشفروش ساختمان محسوب میشود.»
سوالات متداول:
سوال: آیا قرارداد مشارکت در ساخت، همان قرارداد پیشفروش ساختمان است؟ پاسخ: بله، طبق قانون، قرارداد مشارکت در ساخت در حکم قرارداد پیشفروش ساختمان است.
سوال: ملاک محاسبه حق‌التحریر و حق‌الثبت قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ پاسخ: ارزش معاملاتی ملک و آورده‌های طرفین قرارداد.
