پاسخ به 18 سوال کلیدی درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تحلیل و بررسی نظریه مشورتی درخصوص قانون ثبت رسمی املاک: راهنمای کاربردی

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که به تازگی به تصویب رسیده است، به منظور ساماندهی بازار مسکن و جلوگیری از اختلافات ملکی، الزامات جدیدی را برای ثبت معاملات املاک تعیین کرده است. با این حال، اجرای این قانون با پرسش‌ها و ابهاماتی همراه بوده است.

اداره کل حقوقی قوه قضاییه به منظور رفع این ابهامات، نظریه مشورتی جامعی را ارائه کرده که به 18 سوال کلیدی در این زمینه پاسخ می‌دهد.

این پست به عنوان یک راهنمای جامع، به تحلیل و بررسی این نظریه مشورتی می‌پردازد و نکات کلیدی آن را برای شما شرح می‌دهد.

بخش اول: نقش دلالان معاملات املاک و سامانه ثبت الکترونیک اسناد

سوالات مرتبط: 1، 2، 3

پاسخ و تحلیل: در این بخش به نحوه احراز هویت و اعتبار دلالان معاملات املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد پرداخته می‌شود. همچنین، به ضرورت ارائه سند مالکیت در زمان تنظیم پیش‌نویس قرارداد و وضعیت حقوقی پیش‌نویس‌های تنظیمی پاسخ داده می‌شود. نظریه مشورتی تاکید دارد که سامانه به گونه‌ای طراحی شده که فقط دلالان احراز هویت شده امکان درج پیش‌نویس را دارند و ارائه سند مالکیت برای درج پیش‌نویس ضروری به نظر می‌رسد.

بخش دوم: انواع معاملات و فرآیندهای قانونی

سوالات مرتبط: 4، 10، 11، 12، 13، 14، 15، 16، 17، 18

پاسخ و تحلیل: این بخش به بررسی انواع معاملات مانند معاوضه، بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه می‌پردازد و فرآیندهای قانونی مربوط به هر یک را تشریح می‌کند.

این نظریه مشورتی به ابهامات مربوط به تعاریف حقوقی و عرفی این اصطلاحات پاسخ داده و سازوکارهای ثبت و محدودیت‌های ایجاد شده برای قراردادهای مختلف را تبیین می‌کند. همچنین به وضعیت حقوقی پیش‌نویس‌های تنظیمی توسط دلالان و اسناد تنظیمی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد پرداخته می‌شود.

بخش سوم: مهلت‌ها، اختلافات و ضمانت اجراها

سوالات مرتبط: 5، 6، 7، 8، 9

پاسخ و تحلیل: در این بخش به مسائل مربوط به مهلت‌های قانونی برای ثبت ادعا و طرح دعوا، ضمانت اجراهای عدم ثبت، و وضعیت دعاوی رد شده شکلی پرداخته می‌شود. نظریه مشورتی به ابهامات مربوط به مهلت‌های دستگاه‌های اجرایی و تاثیر آن بر مهلت‌های اشخاص پاسخ داده و به موضوع مجازات ثبت ملک با علم به عدم استحقاق و تسهیلات صدور سند برای اراضی همجوار می‌پردازد. همچنین به این نکته اشاره شده است که رد شکلی دعوا در مهلت قانونی، مانع از طرح مجدد دعوا خارج از مهلت نمی‌شود.

نتیجه‌گیری:

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، راهنمای ارزشمندی برای درک بهتر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و رفع ابهامات مربوط به آن است. توجه به نکات مطرح شده در این نظریه مشورتی برای تمامی فعالان حوزه املاک، دفاتر اسناد رسمی، مشاوران حقوقی و عموم مردم ضروری است.

با اجرای دقیق این قانون و بهره‌گیری از رهنمودهای ارائه شده، می‌توان به ساماندهی بازار املاک و کاهش دعاوی ملکی کمک شایانی نمود. برای دسترسی کامل به متن نظریه مشورتی و قانون مربوطه، می‌توانید به بخش “نسخه کامل متن رسمی” در انتهای این پست مراجعه نمایید.

نسخه کامل متن رسمی:

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه | شماره نظریه: ۷/۱۴۰۳/۵۴۷ | شماره پرونده: ۱۴۰۳-۷۵-۵۴۷ح | تاریخ نظریه : ۱۴۰۳/۱۲/۰۱

1. استعلام: اطمینان از مجاز بودن و متصل بودن دلالان معاملات املاک، مشتمل بر مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد چگونه حاصل می‌شود؟
   • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: نظر به اینکه به موجب ماده ۵ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول منصوب ۱۴۰۳/۷/۱۸، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است «سامانه را به نحوی طراحی کند که تنها در صورت احراز هویت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاک اجازه درج پیش‌نویس قرارداد برای آنان فراهم شود» و از سوی دیگر، وفق ماده ۶ آیین‌نامه مذکور، وزارت صنعت، معدن و تجارت مکلف شده است «امکان استعلام هویت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاک و پاسخ به استعلامات را به صورت برخط و آنی برای سازمان در سامانه ایجاد کند»، استعلام هویت و اعتبار پروانه دلالان امکانپذیر است و بدون احراز هویت و اعتبار پروانه دلالان، درج پیش‌نویس قرارداد مقدور نیست. شایسته ذکر است به موجب ماده ۷ آیین‌نامه یادشده، تصدیق الکترونیکی پیش‌نویس از سوی متعاملین نیز امری ضروری است.
2. استعلام: آیا در زمان تنظیم پیش‌نویس قرارداد توسط دلالان معاملات املاک، ارائه اصل سند مالکیت ضروری است؟ در صورت عدم ضرورت، چگونه باید از وجود چنین سندی اطمینان حاصل شود؟ همچنین چنانچه در زمان تنظیم اولیه قرارداد مبالغی مبادله شود، در صورت بروز اختلاف نحوه استرداد چگونه است؟ آیا ثمن یا عوضین تا زمان انعقاد قرارداد رسمی انتقال، نزد دلالان معاملات املاک به عنوان امین باقی می‌ماند؟
   • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: اولاً، با توجه به بندهای «ج» و «ح» ماده یک آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳/۷/۱۸ مبنی بر لزوم درج مشخصات ملک در پیش‌نویس و لزوم بررسی و صحت‌سنجی داده‌های ارائه شده به دفتر املاک و همچنین ضرورت احراز صحت و اصالت سند با لحاظ حکم مقرر در ماده ۲ آیین‌نامه یادشده، ارائه سند مثبت مالکیت برای درج پیش‌نویس ضروری به نظر می‌رسد. ثانیاً، با عنایت به ماده ۱۰ آیین‌نامه یادشده و با لحاظ آن‌که قراردادی منعقد نمی‌شود، پرداخت ثمن یا رد و بدل عوضین به نحو مطرح شده در استعلام و دیگر پرسش‌هایی که فرع بر این اقدامات مطرح شده است، منتفی است.
3. استعلام: چنانچه پس از تنظیم پیشنویس قرارداد، تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی امکانپذیر نباشد و یا در هر صورت به تنظیم چنین سندی منجر نشود، آیا پیشنویس تنظیمی از سوی دلالان معاملات املاک دارای اعتبار است و یا آنکه فقط از حیث استرداد ثمن یا عوض معتبر است؟
   • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: چنانچه مقصود از استعلام پیش‌نویس تهیه شده از سوی دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی میباشد، با توجه به پاسخ پرسش دوم، منتفی است.
4. استعلام: در مواردی که بین طرفین معاوضه صورت می‌گیرد؛ مانند معاوضه دو ملک یا ملک با مال منقول، ساز و کار اقدام دلالان معاملات املاک و دفاتر اسناد رسمی چگونه است؟
   • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: معاوضه همانند بیع یکی از اعمال حقوقی موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ محسوب و مستلزم ثبت در سامانه موضوع این ماده است و نوع عوض پرداختی تأثیری در صدق عمل حقوقی ندارد و اقدام دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی و همچنین دفاتر اسناد رسمی در معاوضات نیز به مانند دیگر اعمال حقوقی موضوع این قانون و آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ آن مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ است.
5. استعلام: در مواردی که اشخاص ادعا یا سند عادی خود را در سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون یادشده ثبت کرده‌اند و مستلزم طرح دعوا است، چنانچه دعوا به صورت شکلی رد شود، آیا طرح دعوای جدید امکانپذیر است؟ در صورتی که بپذیریم طرح دعاوی جدید مربوط به ملک برای فرآیند ثبت ملک معتبر است، تا چه زمان این امر امکانپذیر است و آیا طرح دعاوی متعدد جدید موجب سوء استفاده نمی‌شود؟ این ابهام در تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون صدرالذکر نیز وجود دارد.
   • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: نظر به این‌که ضمانت اجرای مقرر در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ناظر بر عدم ثبت ادعا در سامانه مربوط و ترک اقدام مقتضی؛ از جمله اقامه دعوا در بازه زمانی مقرر است، چنانچه در بازه زمانی مقرر دعوا به صورت شکلی رد شود، پذیرش دعوای مجدد فاقد منع قانونی است؛ اما در صورتی که مدعی با امکان طرح دعوای مجدد با رعایت مهلت قانونی، آن را خارج از مهلت قانونی مطرح کند، مشمول ضمانت اجرای مقرر در این ماده می‌باشد؛ همچنین در صورت طرح دعوا در مهلت مقرر و رد شکلی دعوا از سوی دادگاه خارج از مهلت قانونی مندرج در این ماده، از آنجا که تکلیف مدعی بر اساس ماده ۱۰ قانون اقامه دعوا بوده که در مهلت انجام شده است، تأخیر در صدور حکم توسط دادگاه و یا صدور قرار رد دعوا خارج از مهلت مقرر، حقوق مدعی که به تکلیف قانونی خود عمل کرده است را از بین نمی‌برد و وی می‌تواند دعوای جدیدی حتی خارج از مهلت مقرر مطرح کند. در هر صورت، استماع دعوای مجدد فرع بر آن است که وفق مقررات این قانون برای شخص ثالث با حسن‌نیت سند مالکیت صادر نشده باشد.
6. استعلام: از آنجا که اقدامات مذکور در تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و دیگر موادی که تکالیفی بر عهده سازمان‌های دولتی مانند وزارت جهاد کشاورزی، سازمان امور اراضی و ادارات کل منابع طبیعی و آبخیزداری گذاشته شده است، با توجه به ماهیت آنها که هزینه‌بر و مستلزم اقدامات گسترده نقشه‌برداری و مانند آن است، چنانچه در مهلت‌های یادشده این اقدامات صورت نگیرد، مهلت‌های مذکور برای اشخاص ذی‌نفع از چه زمانی آغاز می‌شود؟ آیا عدم انجام موارد فوق به نوعی این مهلت‌ها را تمدید می‌کند؟
   • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: نظر به این‌که اقدامات دستگاه‌های اجرایی مذکور در تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ مقید به مهلت نشده است، پرسش‌های مطرح شده موضوعاً منتفی است و در هر صورت، مهلت اشخاص برای اعتراض به نقشه‌های تهیه شده موضوع این تبصره از زمان بارگذاری و اعلام نقشه‌ها در سامانه موضوع تبصره است.
7. استعلام: با توجه به فراوانی ادعای اشخاص راجع به اراضی ملی تحت تصرف، آیا تعیین مهلت در این قانون برای این نوع اراضی برای ثبت ادعا و سپس طرح دعوا موجب طرح دعاوی بسیار در مراجع قضایی نمی‌شود؟ به‌ویژه آنکه، در خصوص بسیاری از اراضی ملی که در تصرف اشخاص است، به سبب سبق تصرف و عدم اطلاع رسانی از سوی ادارات منابع طبیعی، متصرفان اطلاعی از ملی بودن این اراضی ندارند.
   • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: پرسش خاصی که مستلزم ارائه نظریه مشورتی باشد، مطرح نشده است.
8. استعلام: تبصره ۵ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، ثبت ملک را با علم به عدم استحقاق مستوجب جزای نقدی دانسته و مقرر کرده است چنانچه با جرایم دیگری مانند جعل همراه باشد، مرتکب به مجازات این جرایم نیز محکوم می‌شود. آیا حکم این تبصره مشمول قواعد تعدد است یا آنکه مجازات‌ها جمع می‌شود؟
   • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: قانون‌گذار در تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون تسهیلاتی را برای صدور سند مفروزی بدون رعایت نصاب‌های مشمول قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب ۱۳۸۵ پیش‌بینی کرده است و برای اعمال و اجرای این تسهیلات برای متقاضی دریافت این سند شروطی را قید کرده است؛ بنابراین فقدان شرایط مقرر در این تبصره صرفاً فرد را از تسهیلات مقرر محروم می‌کند و مانع از آن نیست تا بر اساس عمومات قانونی و مقررات مقرر در همین قانون یا سایر مقررات نسبت به اخذ سند اقدام کند.
9. استعلام: آیا مقصود از حکم مقرر در تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون یادشده مبنی بر عدم تعلق اراضی همجوار به متقاضی یا افراد تحت تکفل وی، آن است که باید یک سند مالکیت برای تمامی اراضی در صورت همجوار بودن صادر شود؟ چنانچه اراضی مربوط به افراد تحت تکفل باشد، آیا صدور یک سند مالکیت برای همگی آنها موجب تضییع حقوق آنان نمی‌شود؟ چنانچه به صدور سند مالکیت مشاعی قائل باشیم، آیا الزام افراد به اخذ سند مشاعی مالکیت، امری مغایر اراده آنها محسوب نمی‌شود؟
   • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: قانون‌گذار در تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون تسهیلاتی را برای صدور سند مفروزی بدون رعایت نصاب‌های مشمول قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب ۱۳۸۵ پیش‌بینی کرده است و برای اعمال و اجرای این تسهیلات برای متقاضی دریافت این سند شروطی را قید کرده است؛ بنابراین فقدان شرایط مقرر در این تبصره صرفاً فرد را از تسهیلات مقرر محروم می‌کند و مانع از آن نیست تا بر اساس عمومات قانونی و مقررات مقرر در همین قانون یا سایر مقررات نسبت به اخذ سند اقدام کند.
10. استعلام: در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ مقصود از ایقاع چیست؟ آیا غیر از اخذ به شفعه می‌توان ایقاع دیگری را متصور شد که نتیجه آن انتقال مالکیت باشد؟
    • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: با توجه به صراحت مواد ۱۲ و ۱۳ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسـمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳، پیش‌نویس قرارداد که توسط دلالان در سامانه مربوط درج می‌شود، پیش از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است.
11. استعلام: در خصوص مبایعه‌نامه تنظیمی توسط دفاتر اسناد رسمی، آیا محدودیت در دفتر املاک ثبت خواهد شد و یا فقط در سامانه کاتب یا سامانه ثبت الکترونیکی اسناد؟
    • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: مطالب مطرح شده مبهم است و به کیفیت مطرح شده قابل پاسخ‌گویی نیست.
12. استعلام: آیا پس از تنظیم قولنامه و یا مبایعه‌نامه، تنظیم مبایعه‌نامه دیگر نیز امکان‌پذیر است؟ در این صورت محدودیت ایجاد شده، چه وضعیتی دارد؟
    • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: مطالب مطرح شده مبهم است و به کیفیت مطرح شده قابل پاسخ‌گویی نیست.
13. استعلام: با توجه به ماهیت متفاوت قولنامه، مبایعه‌نامه و تعهد به بیع، آیا برای تمامی این‌ها یک نوع محدودیت اعمال خواهد شد؟
    • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: مطالب مطرح شده مبهم است و به کیفیت مطرح شده قابل پاسخ‌گویی نیست.
14. استعلام: آیا در ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، مقصود از مبایعه‌نامه، قولنامه و تعهد به بیع معانی عرفی آن‌ها است؟
    • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: قانون‌گذار در ماده ۲ قانون صدرالذکر در مقام آن است تا قراردادهای خصوصی را با همان عنوان و توصیفی که متعاملین از آن یاد کرده‌اند به نحو تمثیلی ذکر کند؛ به عبارت دیگر، از آنجایی که در قراردادهای خصوصی اشخاص از عناوینی مانند تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن استفاده می‌کنند، قانون‌گذار بدون آنکه در مقام بیان ماهیت حـقوقی و دقـیق هر یک از این عناوین باشد، واژگان رایج عرفی را استفاده کرده است؛ بدون آن‌که بار معنایی جدیدی برای دو عنوان «تعهد به بیع» و «قولنامه» مد نظر داشته باشد.
15. استعلام: پیش‌نویس تنظیمی توسط دلالان معاملات املاک که نزد دفتر اسناد رسمی ارسال می‌شود، آیا تعهدی برای متعاملین ایجاد می‌کند؟
    • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: اولاً، صرف‌نظر از آنکه برای ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ آیین‌نامه‌ای پیش‌بینی نشده است، فسخ و اقاله قرارداد ذیل عنوان عمل حقوقی موضوع این ماده قرار می‌گیرد و در خصوص دیگر موارد انحلال قرارداد؛ مانند انفساخ و بطلان؛ در فرض آنکه در این زمینه از مرجع صالح رأی صادر شود، مطابق ماده ۸ قانون اقدام می‌شود.
      ثانیاً، اسقاط حق انتفاع یا حق ارتفاق نیز ذیل عنوان عمل حقوقی مندرج در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ قرار می‌گیرد؛ زیرا در نتیجه اسقاط هر یک از این حقوق، حق به طرف مقابل منتقل می‌شود و مشمول حکم «… یا نتیجه آن انتقال …» مندرج در ماده یک یادشده قرار می‌گیرد.
16. استعلام: آیا سندی که در اجرای تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ توسط اشخاص حقیقی و یا حقوقی تنظیم می‌شود، سند رسمی است؟ از آنجا که این سند، در تعریف سند رسمی قرار نمی‌گیرد، پیشنهاد می‌شود برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تأیید این قسم اسناد مهلتی در نظر گرفته شود.
    • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: قراردادهای یکسان موضوع تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک همین قانون به ثبت می‌رسد؛ خلاصه‌ای از مفاد عمل حقوقی موضوع قراردادهای یکسان تنظیمی با رعایت ترتیبات و قیود مندرج در ماده ۱۵ آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ این قانون مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳، وفق ماده ۲۵ همین آیین‌نامه، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در دفتر الکترونیک املاک یا پرونده ثبتی ملک درج می‌شود و به موجب ماده ۲۰ همین آیین‌نامه، در زمان انجام اعمال حقوقی یادشده، حق‌الثبت، مالیات نقل و انتقال اموال غیر منقول اخذ می‌شود؛ با وجود این، به موجب بند ۲ ماده ۱۵ آیین‌نامه یادشده که در قالب شرط الزامی در قرارداد یکسان درج می‌شود، ثبت هرگونه عمل حقوقی موضوع ماده یک قانون توسط منتقل‌الیه یا متعهد‌له تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی ممنوع است و بر این اساس‌، ‌امکان نقل و انتقال از طرفین قراردادهای یکسان تا زمان مراجعه به دفاتر اسناد رسمی سلب شده است و در صورت عدم مراجعه تا شش ماه پس از موعد مقرر، باید توسط طرفین و در زمان انعقاد قرارداد سازوکاری برای تعیین تکلیف قرارداد پیش‌بینی شود.
17. استعلام: در تبصره ۲ ماده ۳ قانون صدرالذکر برای شاهد ممتاز (سردفتر اسناد رسمی) جایگاه خاصی لحاظ نشده است و این در حالی است که قرار دادن افراد عادی در ردیف افراد کارشناس و آموزش‌دیده پیامدهای بسیاری به دنبال خواهد داشت.
    • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: قراردادهای یکسان موضوع تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک همین قانون به ثبت می‌رسد؛ خلاصه‌ای از مفاد عمل حقوقی موضوع قراردادهای یکسان تنظیمی با رعایت ترتیبات و قیود مندرج در ماده ۱۵ آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ این قانون مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳، وفق ماده ۲۵ همین آیین‌نامه، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در دفتر الکترونیک املاک یا پرونده ثبتی ملک درج می‌شود و به موجب ماده ۲۰ همین آیین‌نامه، در زمان انجام اعمال حقوقی یادشده، حق‌الثبت، مالیات نقل و انتقال اموال غیر منقول اخذ می‌شود؛ با وجود این، به موجب بند ۲ ماده ۱۵ آیین‌نامه یادشده که در قالب شرط الزامی در قرارداد یکسان درج می‌شود، ثبت هرگونه عمل حقوقی موضوع ماده یک قانون توسط منتقل‌الیه یا متعهد‌له تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی ممنوع است و بر این اساس‌، ‌امکان نقل و انتقال از طرفین قراردادهای یکسان تا زمان مراجعه به دفاتر اسناد رسمی سلب شده است و در صورت عدم مراجعه تا شش ماه پس از موعد مقرر، باید توسط طرفین و در زمان انعقاد قرارداد سازوکاری برای تعیین تکلیف قرارداد پیش‌بینی شود.
18. استعلام: آیا در تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به صرف تنظیم مبایعه‌نامه و قولنامه، مالکیت انتقال پیدا می‌کند و خریدار حق عینی بر مال موضوع معامله دارد و یا آنکه در نتیجه تنظیم این اسناد فقط حق دینی ایجاد می‌شود؟
    • پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: قراردادهای یکسان موضوع تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک همین قانون به ثبت می‌رسد؛ خلاصه‌ای از مفاد عمل حقوقی موضوع قراردادهای یکسان تنظیمی با رعایت ترتیبات و قیود مندرج در ماده ۱۵ آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ این قانون مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳، وفق ماده ۲۵ همین آیین‌نامه، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در دفتر الکترونیک املاک یا پرونده ثبتی ملک درج می‌شود و به موجب ماده ۲۰ همین آیین‌نامه، در زمان انجام اعمال حقوقی یادشده، حق‌الثبت، مالیات نقل و انتقال اموال غیر منقول اخذ می‌شود؛ با وجود این، به موجب بند ۲ ماده ۱۵ آیین‌نامه یادشده که در قالب شرط الزامی در قرارداد یکسان درج می‌شود، ثبت هرگونه عمل حقوقی موضوع ماده یک قانون توسط منتقل‌الیه یا متعهد‌له تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی ممنوع است و بر این اساس‌، ‌امکان نقل و انتقال از طرفین قراردادهای یکسان تا زمان مراجعه به دفاتر اسناد رسمی سلب شده است و در صورت عدم مراجعه تا شش ماه پس از موعد مقرر، باید توسط طرفین و در زمان انعقاد قرارداد سازوکاری برای تعیین تکلیف قرارداد پیش‌بینی شود.

سوالات متداول:

آیا پیش‌نویس قراردادهای املاک که توسط مشاوران املاک تنظیم می‌شود، اعتبار قانونی دارد؟ خیر، پیش‌نویس‌های تنظیمی توسط مشاوران املاک تا قبل از ثبت در سامانه توسط سردفتر، فاقد آثار حقوقی قرارداد است.

آیا برای معاوضه املاک نیز باید در سامانه ثبت رسمی معاملات اقدام شود؟ بله، معاوضه املاک نیز مانند بیع، مشمول قانون ثبت رسمی معاملات است و باید در سامانه مربوطه ثبت شود.

اگر دعوای مربوط به ثبت ملک به صورت شکلی رد شود، آیا می‌توان مجدداً طرح دعوا کرد؟ بله، در صورت رد شکلی دعوا در مهلت قانونی، امکان طرح مجدد دعوا حتی خارج از مهلت نیز وجود دارد، مشروط بر اینکه برای شخص ثالث با حسن‌نیت سند مالکیت صادر نشده باشد.

اگر سوالات بیشتری در این زمینه دارید یا نیازمند مشاوره حقوقی هستید، در بخش نظرات مطرح کنید.

این پست را برای دوستان و همکاران خود که در حوزه املاک فعالیت می‌کنند، به اشتراک بگذارید تا آن‌ها نیز از این اطلاعات بهره‌مند شوند.