با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳، ابهاماتی در خصوص معاملات عادی پیشین و حقوق طرفین ایجاد شده است. این پست به بررسی استعلام صورت گرفته از اداره حقوقی قوه قضاییه در خصوص مطالبه اجرتالمثل توسط فروشنده پس از بی‌اعتباری معامله عادی می‌پردازد و نظر نهایی را تشریح می‌کند.
معامله عادی ملک پس از قانون جدید ثبت: آیا فروشنده می‌تواند اجرتالمثل بگیرد؟
مطالبه اجرتالمثل پس از بی‌اعتباری معامله عادی ملک
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، تحولی مهم در نحوه نقل و انتقال املاک به شمار می‌رود. بر اساس ماده یک این قانون، پس از گذشت یک سال از راهاندازی سامانه ثبت، معاملات عادی املاک فاقد اعتبار خواهند بود.
این موضوع، پرسش‌های متعددی را در ذهن حقوقدانان و شهروندان ایجاد کرده است، از جمله اینکه اگر معاملهای به صورت عادی انجام شده باشد و پس از مهلت مقرر بی‌اعتبار شود، آیا فروشنده می‌تواند بابت مدتی که خریدار از ملک استفاده کرده، مطالبه اجرتالمثل نماید؟
در این پست، به بررسی دقیق این مسئله با استناد به نظر اداره حقوقی قوه قضاییه می‌پردازیم.
ابهام و اختلاف نظر در خصوص مطالبه اجرتالمثل:
در پاسخ به این سوال، دو دیدگاه متفاوت مطرح شده است:
دیدگاه اول: صحت عقد و عدم امکان مطالبه اجرتالمثل
بر اساس این دیدگاه، عقد بیع به صورت صحیح منعقد شده است و قانونگذار صرفاً اعتبار قانونی را از آن سلب کرده است. از آنجایی که خریدار از نظر شرعی از ملک منتفع شده است، مطالبه اجرتالمثل توسط فروشنده جایز نیست.
دیدگاه دوم: بطلان عقد و امکان مطالبه اجرتالمثل
در مقابل، گروهی دیگر معتقدند که ماهیت عقد بیع املاک، تشریفاتی است و ثبت رسمی، رکن اساسی آن به شمار می‌رود. بنابراین، عدم ثبت معامله منجر به بطلان ایجاب و قبول شده و در نتیجه، فروشنده می‌تواند بابت تصرف غیرقانونی خریدار، اجرتالمثل مطالبه کند.
نظر اداره حقوقی قوه قضاییه:
اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۴۰۴ مورخ ۱۴۰۳/۱۰/۱۲ به این ابهام پاسخ داده است. بر اساس این نظریه:
قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، عبارت «نبوده» را ناظر بر دعاوی راجع به معاملات ثبت‌نشده و عبارت «فاقد اعتبار» را ناظر بر «ادله راجع به آنها» به کار برده است. این بدان معناست که قانونگذار به صحت یا بطلان معامله عادی نپرداخته است، بلکه صرفاً دعاوی ناشی از آن را غیرقابل استماع و ادله مربوط به آن را بی‌اعتبار دانسته است.
همچنین، عدم قابلیت استماع دعاوی یا بی‌اعتباری ادله، لزوماً به معنای بطلان معامله نیست. هرچند در عمل، خریدار برای تنظیم سند رسمی یا استرداد ثمن، ناچار به توافق با مالک رسمی خواهد بود.
نکته مهمی که اداره حقوقی به آن اشاره کرده است این است که مطالبه اجرتالمثل توسط فروشنده بابت ایام تصرف خریدار، تا پیش از طرح دعوای استرداد عوضین (ثمن معامله) و صدور حکم در خصوص آن، منتفی است.
نتیجه‌گیری:
بر اساس نظر اداره حقوقی قوه قضاییه، هرچند معاملات عادی املاک پس از مهلت مقرر در قانون جدید ثبت، فاقد اعتبار قانونی برای طرح دعوا و ارائه به عنوان دلیل خواهند بود، اما این موضوع به معنای بطلان قطعی معامله نیست. با این حال، فروشنده نمی‌تواند قبل از اقدام خریدار برای استرداد ثمن و تعیین تکلیف نهایی وضعیت معامله، مطالبه اجرتالمثل نماید. این امر نشان می‌دهد که قانونگذار با در نظر گرفتن حقوق هر دو طرف معامله، راهکاری را پیش‌بینی کرده است تا از بروز اختلافات بیشتر جلوگیری شود. توصیه می‌شود در صورت بروز چنین وضعیتی، طرفین با مراجعه به مراجع قانونی و کسب مشاوره حقوقی، نسبت به تعیین تکلیف وضعیت حقوقی خود اقدام نمایند.
نسخه کامل متن رسمی:
استعلام:
همانگونه که مستحضرید، در صورت انعقاد معامله با مبایعهنامه عادی در مورد مال غیرمنقول پس از یک سال از تاریخ راهاندازی رسمی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، این معامله فاقد اعتبار است. در این صورت، چنانچه بایع دعوای مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف مبیع را به طرفیت خریدار مطرح کند، آیا این دعوا مسموع است؟
توضیح:
در این زمینه دو عقیده وجود دارد:
برخی معتقدند عقد به نحو صحیح منعقد شده است و صرفاً قانونگذار چنین معاملهای را فاقد اعتبار میداند؛ لذا دعوای مطالبه اجرتالمثل مسموع نیست؛ زیرا خریدار به جهت شرعی از مال استفاده کرده است.
در مقابل، بعضی معتقدند ماهیت عقد مذکور تشریفاتی است و به جهت فقدان ثبت، ایجاب و قبول عقد باطل است و دعوای مطالبه اجرتالمثل مسموع است. خواهشمند است در این زمینه اعلام نظر فرمایید.
پاسخ اداره حقوقی قوه قضاییه مطابق نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۴۰۴ مورخ ۱۴۰۳/۱۰/۱۲:
قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، به صورت لف و نشر مرتب، عبارت «قابل استماع نبوده» را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت «فاقد اعتبار» را ناظر بر «ادله راجع به آنها» به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده نشده است. از دیگر سو، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بی‌اعتباری ادله مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمه ای ندارد؛ هرچند در عمل، منتقل الیه را در موقعیتی قرار می‌دهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال یا استرداد ثمن، ناچار با مالک رسمی توافق کند. در هر صورت، مطالبه اجرتالمثل توسط بایع بابت ایام تصرف منتقل الیه تا پیش از طرح دعوای استرداد عوضین و صدور حکم در خصوص آن منتفی است.
سوالات متداول:
آیا بعد از یک سال از اجرای قانون جدید، معاملات عادی ملک کاملاً باطل می‌شوند؟
خیر، قانونگذار دعاوی ناشی از این معاملات را غیرقابل استماع و ادله مربوط به آنها را بی‌اعتبار دانسته است، اما صراحتاً به بطلان عقد اشاره نکرده است.
اگر معامله عادی من بی‌اعتبار شود، چه کار باید بکنم؟
توصیه می‌شود برای تعیین تکلیف وضعیت حقوقی خود، با طرف مقابل به توافق رسیده و برای ثبت رسمی سند یا استرداد ثمن اقدام نمایید. در صورت عدم توافق، می‌توانید از طریق مراجع قانونی اقدام کنید.
آیا فروشنده می‌تواند بلافاصله بعد از بی‌اعتباری معامله، اجرتالمثل مطالبه کند؟
خیر، بر اساس نظر اداره حقوقی، مطالبه اجرتالمثل تا پیش از طرح دعوای استرداد ثمن و صدور حکم در خصوص آن، منتفی است.
آیا این مطلب برای شما مفید بود؟ نظرات و سوالات خود را در بخش دیدگاه‌ها با ما به اشتراک بگذارید. همچنین، برای کسب اطلاعات بیشتر درخصوص قانون جدید ثبت معاملات املاک، سایر مقالات محضرچی را مطالعه فرمایید.
