نحوه محاسبه حق الثبت در اسناد انتقال اجرائی ثبتی
هنگامی که ملکی در نتیجه عملیات اجرایی اداره ثبت اسناد و املاک (مثلاً به دلیل عدم پرداخت بدهی سند رهنی یا وصول مهریه از طریق اجرای ثبت) و پس از طی مراحل قانونی مانند مزایده، به طلبکار یا برنده مزایده منتقل می‌شود، سندی رسمی تحت عنوان “سند انتقال اجرائی” در دفتر اسناد رسمی تنظیم میگردد.
یکی از سوالات مهم در این فرآیند، تعیین مبنای دقیق محاسبه حق الثبت این سند انتقال است. به طور مشخص، آیا هزینه‌های مربوط به اجرای عملیات، یعنی “نیم عشر دولتی” (۵ درصد مبلغ وصول شده برای دولت) و “حق حراج” (هزینه‌های برگزاری مزایده)، باید به مبلغ اصلی واگذاری ملک اضافه شده و سپس حق الثبت از مجموع آنها محاسبه شود؟
رای وحدت رویه ردیف ۵۹ کانون سردفتران و دفتریاران به این ابهام پایان داده و تصریح کرده است که حق الثبت صرفاً به مبلغ واگذاری ملک تعلق می‌گیرد و شامل هزینه‌های اجرایی نمی‌شود. در این نوشتار، به تحلیل دقیق این رای و نکات مرتبط با آن می‌پردازیم.
موضوع رای وحدت رویه ۵۹: حق الثبت سند انتقال اجرائی ثبتی
این رای به طور خاص به اسنادی می‌پردازد که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند تا انتقال مالکیت ملکی را که از طریق “اداره اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک” (و نه اجرای احکام دادگستری) به جریان افتاده، نهایی و ثبت کنند. این اتفاق معمولاً زمانی رخ می‌دهد که بدهی یک سند رسمی لازم‌الاجرا (مانند سند رهن بانکی یا سند ازدواج در خصوص مهریه) پرداخت نشده و طلبکار از طریق اجرای ثبت، مال معرفی شده یا توقیف شده بدهکار را به تملک خود در می‌آورد یا آن را از طریق مزایده به فروش می‌رساند.
اجزای مندرج در اسناد انتقال اجرائی (نیم عشر، حق حراج، مبلغ واگذاری)
در فرآیند اجرای ثبت، هزینه‌هایی علاوه بر اصل طلب ایجاد می‌شود که ممکن است در سند انتقال اجرائی نیز ذکر شوند:
- مبلغ واگذاری: قیمت نهایی که ملک بر اساس آن به طلبکار (در صورت نبود خریدار در مزایده) یا به برنده مزایده منتقل می‌شود.
- نیم عشر دولتی: معادل ۵ درصد مبلغی که از طریق عملیات اجرایی وصول می‌شود و به عنوان درآمد دولت دریافت میگردد.
- حق حراج / حق‌الاجرا: هزینه‌های مربوط به انجام عملیات اجرایی و برگزاری مزایده.
سوال اصلی که رای ۵۹ به آن پاسخ می‌دهد این است که آیا حق الثبت سند انتقال (که معمولاً نیم درصد است) باید از مجموع این سه جزء محاسبه شود یا فقط از جزء اول (مبلغ واگذاری)؟
حکم رای ۵۹: عدم تعلق حق الثبت به نیم عشر و حق حراج
رای وحدت رویه ردیف ۵۹ به صراحت اعلام می‌کند: “به نیم عشر و حق حراج مندرج در اسناد انتقال اجرائی ثبتی … حق الثبت تعلق نگرفته…” این بدان معناست که این دو هزینه، جزو پایه و مبنای محاسبه حق الثبت سند انتقال مالکیت محسوب نمی‌شوند.
مبنای صحیح محاسبه حق الثبت: فقط مبلغ نهایی واگذاری ملک
در ادامه رای تصریح می‌شود: “… و فقط به مبلغ واگذاری حق الثبت تعلق می گیرد.” بنابراین، دفتر اسناد رسمی هنگام محاسبه حق الثبت اینگونه اسناد، باید صرفاً مبلغی را که ملک رسماً به آن قیمت منتقل شده است (چه قیمت پایه مزایده در صورت واگذاری به طلبکار، چه قیمت نهایی فروش در مزایده) ملاک قرار دهد و نیم درصد آن را به عنوان حق الثبت محاسبه و وصول نماید.
مستند قانونی رای (تبصره ۳ ماده ۱۱۱ آیین‌نامه اجرا)
رای وحدت رویه ۵۹، مبنای قانونی این تصمیم را “تبصره ۳ الحاقی به ماده ۱۱۱ آئین نامه اجرای اسناد رسمی مصوب ۱۳۷۶” ذکر می‌کند. اگرچه متن دقیق این تبصره در پانوشت رای نیامده است، اما می‌توان استنباط کرد که این تبصره قانونی، تفکیکی بین اصل مبلغ انتقال و هزینه‌های اجرایی قائل شده و مبنای وصول حق الثبت را محدود به مبلغ اصلی انتقال کرده است.
نگاهی به ماده ۱۲۶ آیین‌نامه اجرا (فرآیند مزایده و واگذاری)
ماده ۱۲۶ آیین‌نامه اجرا (که در سال ۱۳۹۸ اصلاح شده) فرآیند مزایده و انتقال ملک در صورت عدم وجود خریدار را توضیح می‌دهد. طبق این ماده، ملک “با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده” به قیمتی که مزایده از آن شروع شده به بستانکار واگذار می‌شود. این نشان می‌دهد که حق‌الاجرا (شامل نیم عشر) و حق مزایده، هزینه‌هایی هستند که باید پرداخت شوند، اما جدای از قیمتی هستند که ملک نهایتاً به آن قیمت به طلبکار “واگذار” می‌شود و همین مبلغ واگذاری، طبق رای ۵۹، مبنای حق الثبت است. تبصره اصلاحی این ماده نیز به موضوع مازاد ارزش ملک بر طلب و نحوه پرداخت مابه‌التفاوت یا قبول سهم مشاعی می‌پردازد که جزئیات بیشتری از فرآیند انتقال را روشن می‌کند.
اهمیت رای ۵۹ برای دفاتر، طلبکاران و بدهکاران
این رای وحدت رویه دارای اهمیت عملی قابل توجهی است:
- محاسبه دقیق هزینه: از محاسبه و دریافت حق الثبت اضافی بر مبنای هزینه‌های اجرایی جلوگیری می‌کند.
- شفافیت مالی: تکلیف دفاتر اسناد رسمی و طرفین سند (طلبکار یا خریدار) را در خصوص مبنای محاسبه حق الثبت روشن می‌سازد.
- وحدت رویه: تضمین می‌کند که تمامی دفاتر اسناد رسمی در سراسر کشور به شیوه‌ای یکسان عمل کنند.
- کاهش اختلافات: احتمال بروز اختلاف بر سر مبلغ صحیح حق الثبت را کاهش می‌دهد.
نتیجه‌گیری
رای وحدت رویه ردیف ۵۹ کانون سردفتران به طور شفاف و قاطع اعلام می‌دارد که در اسناد رسمی انتقال اجرائی که از طریق ادارات اجرای ثبت صادر و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند، حق الثبت متعلقه (عموماً نیم درصد) باید فقط بر اساس مبلغ نهایی واگذاری ملک (قیمتی که ملک به طلبکار یا برنده مزایده منتقل شده است) محاسبه و دریافت گردد. مبالغ مربوط به نیم عشر دولتی و حق حراج/حق‌الاجرا که جزو هزینه‌های عملیات اجرایی هستند، نباید در مبنای محاسبه این حق الثبت لحاظ شوند. این تفسیر که مستند به آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی است، منجر به محاسبه صحیح و قانونی هزینه‌های ثبت این دسته از اسناد می‌شود.
سوالات متداول
نسخه کامل متن رسمی رای وحدت رویه ۵۹ و پانوشت مربوطه
عدم تعلق حق الثبت به نیم عشر و حق حراج در اسناد انتقال اجرائی ثبتی
به نیم عشر و حق حراج مندرج در اسناد انتقال اجرائی ثبتی (با توجه به تبصره ۳ الحاقی به ماده ۱۱۱ آئین نامه اجرای اسناد رسمی مصوب ۱۳۷۶) حق الثبت تعلق نگرفته و فقط به مبلغ واگذاری حق الثبت تعلق می گیرد.
(مستند به: بند (۲) بخشنامه شماره ۱۶/۳۰۵۰۰ مورخ ۸۰/۹/۶ کانون سردفتران و دفتریاران تهران؛ مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه شماره ۳۴/۸۲۹۵ – ۸۰/۸/۸ اداره کل امور اسناد و سردفتران).
پانوشت:
[از آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۸۷ با اصلاحات بعدی]
ماده ۱۲۶- مزایده حضوری است و در یک جلسه از ساعت ۹ تا ۱۲ برگزار می‌شود. در صورتی که مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار می‌شود.
تبصره- چنانچه مال مورد مزایده، مازاد بر طلب داشته باشد، اداره اجرا ضمن تنظیم صورتجلسه برگزاری مزایده به بستانکار تفهیم مینماید که ظرف یک ماه نسبت به واریز مابه‌التفاوت یا واگذاری سهم مشاعی به میزان طلب، اقدام نماید. در صورت عدم حضور بستانکار مراتب مذکور طی اخطار به وی ابلاغ میگردد. چنانچه بستانکار اقدام به پرداخت ما به التفاوت یا قبول انتقال مشاعی به میزان طلب ننماید، به درخواست متعهد پس از اخذ حقوق دولتی از مازاد، حسب مورد فک رهن یا رفع بازداشت به عمل می‌آید. (اصلاحی ۱۳۹۸)
این رای وحدت رویه در ردیف ۵۹ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی (بخش آرای وحدت رویه کانون سردفتران) چاپ شده است.
برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران می‌توانید به دسته‌بندی زیر در سایت محضرچی مراجعه کنید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران در محضرچی
