ارسال شده توسط سردبیر

راهنمای جامع وکالت فروش ملک (آپارتمان، خانه): نکات کلیدی، مراحل، هزینه + نمونه سند

اگر قصد دارید ملکی را با وکالت‌نامه بفروشید یا بخرید، درک دقیق قوانین، هزینه‌های جدید و ریسک‌های مرتبط با آن، اولین قدم برای یک معامله امن و موفق است.

وکالت فروش ملک، سندی رسمی و بسیار کاربردی است که به موجب آن، مالک ملک (موکل) به فرد دیگری (وکیل، که معمولاً خریدار است) اختیار می‌دهد تا امور مربوط به فروش یا انتقال مالکیت ملک را به جای او انجام دهد.

این سند، به‌ویژه زمانی که مالک به دلایلی مانند مشغله، سکونت در شهر دیگر، یا وجود موانع موقت برای انتقال سند قطعی (مانند در رهن بودن سند یا آماده نبودن سند تفکیکی) نمی‌تواند یا نمی‌خواهد شخصاً مراحل فروش و انتقال را پیگیری کند، کاربرد فراوانی دارد.

با این حال، تنظیم سند وکالت فروش نیازمند دقت بالایی است، زیرا نادیده گرفتن نکات حقوقی آن می‌تواند منجر به مشکلات و خسارات جدی برای هر یک از طرفین شود.

در این راهنما، تمام جنبه‌های مهم وکالت فروش ملک، از جمله مدارک لازم، مراحل تنظیم، هزینه‌ها، نکات کلیدی و نمونه متن سند، به تفصیل شرح داده شده است.

سند وکالت فروش ملک چیست؟

سند وکالت فروش ملک، یک سند رسمی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت می‌شود. بر اساس این سند، مالک (فروشنده) به شخص دیگری (معمولاً خریدار) نمایندگی و وکالت می‌دهد تا بتواند ملک مشخصی را به نام خود وکیل یا هر شخص دیگری منتقل کند و مراحل اداری و قانونی لازم برای این انتقال را انجام دهد.

چرا از وکالت فروش استفاده می‌شود؟

معمولاً در شرایط زیر از وکالت فروش استفاده می‌شود:

1. موانع انتقال قطعی: زمانی که موانعی برای تنظیم سند قطعی وجود دارد، مانند:در رهن بودن سند ملک (مثلاً وام بانکی).
2. آماده نبودن سند تفکیکی آپارتمان‌ها.
3. وجود بازداشت یا مشکلات ثبتی موقت برای ملک.
4. عدم حضور یا تمایل مالک: وقتی مالک به دلیل سکونت در محل دیگر، بیماری، کهولت سن یا مشغله کاری، امکان یا تمایل به پیگیری حضوری مراحل اداری فروش را ندارد.
5. تسهیل فرآیند برای خریدار: گاهی خریدار قصد دارد ملک را به سرعت به شخص دیگری منتقل کند و برای پرهیز از هزینه‌ها و مراحل انتقال‌های مکرر، از فروشنده وکالت فروش می‌گیرد.

در این شرایط، خریدار معمولاً پس از پرداخت بخش عمده یا تمام مبلغ معامله، وکالت فروش را از فروشنده دریافت می‌کند تا بتواند در زمان مناسب، سند قطعی را به نام خود یا فرد مورد نظرش تنظیم کند.

نکات کلیدی در تنظیم وکالت فروش ملک

برای جلوگیری از بروز مشکلات، حتماً موارد زیر را در تنظیم وکالت‌نامه فروش رعایت کنید:

1. مشخصات دقیق: اطلاعات کامل و دقیق ملک (آدرس، پلاک ثبتی، مشخصات سند)، مشخصات کامل فروشنده (موکل) و وکیل باید در وکالت‌نامه ذکر شود.
2. حدود اختیارات وکیل: اختیارات وکیل باید به روشنی مشخص شود. برای مثال:
   • آیا وکیل حق انتقال ملک به نام خودش را دارد؟
   • آیا وکیل می‌تواند ملک را با هر قیمت یا شرایطی بفروشد؟
   • آیا وکیل اختیار دریافت وجه معامله را دارد؟
   • آیا وکیل حق توکیل به غیر (واگذاری وکالت به فرد دیگر) را دارد؟
   • آیا وکیل حق اجاره دادن یا به رهن گذاشتن ملک را دارد؟ (معمولاً در وکالت فروش این اختیارات داده نمی‌شود مگر با تصریح).
3. ثبت رسمی: وکالت‌نامه باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم، توسط موکل امضا و توسط سردفتر تأیید و ثبت شود.

مدت اعتبار وکالت فروش ملک

می‌توان برای وکالت فروش، مدت اعتبار تعیین کرد (مثلاً یک سال). اگر مدتی مشخص نشود، وکالت تا زمانی که به یکی از طرق قانونی از اعتبار ساقط شود (اصطلاحاً مرتفع گردد)، معتبر خواهد بود.

طرق اصلی مرتفع شدن وکالت عبارتند از:

1. انجام کامل مورد وکالت (مثلاً انتقال قطعی سند).
2. فوت یا جنون هر یک از طرفین (موکل یا وکیل).
3. استعفای وکیل.
4. عزل وکیل توسط موکل (اگر حق عزل وجود داشته باشد).
5. فروش یا انتقال ملک توسط خود موکل.
6. پایان مدت اعتبار (در صورت تعیین مدت).

اهمیت “وکالت بلاعزل” در فروش ملک

یکی از مهم‌ترین نکات در وکالت فروش، بلاعزل بودن آن است. وکالت بلاعزل یعنی موکل (فروشنده) حق برکناری (عزل) وکیل (خریدار) را از خود سلب می‌کند.

چرا بلاعزل؟ از آنجایی که معمولاً خریدار هنگام دریافت وکالت فروش، مبلغ معامله را پرداخت کرده است، بلاعزل بودن وکالت تضمینی برای اوست که فروشنده نتواند یک‌طرفه وکالت را باطل کرده و معامله را برهم بزند.

آیا همیشه باید بلاعزل باشد؟ اگر تسویه حساب کامل انجام شده باشد، اکیداً توصیه می‌شود وکالت به صورت بلاعزل تنظیم شود تا حقوق خریدار حفظ گردد.

نکته قانونی مهم در مورد هزینه وکالت بلاعزل: توجه داشته باشید که طبق تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هزینه تنظیم وکالت بلاعزل با موضوع انتقال مالکیت ملک (شامل مالیات نقل و انتقال، حق‌الثبت و حق‌التحریر) دقیقاً معادل هزینه تنظیم سند قطعی محاسبه می‌شود. البته، مزیت مهم این قانون این است که اگر ظرف ۹ ماه از تاریخ تنظیم وکالت‌نامه بلاعزل، سند قطعی ملک منتقل شود، دیگر نیازی به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال و حق‌الثبت برای سند قطعی نخواهد بود. این موضوع اهمیت تصمیم‌گیری آگاهانه در مورد نوع وکالت و برنامه‌ریزی دقیق برای زمان انتقال قطعی را دوچندان می‌کند.

نکته بسیار مهم: این مهلت ۹ ماهه صرفاً مربوط به شرایط بهره‌مندی از معافیت پرداخت مجدد مالیات و حق‌الثبت سند قطعی است و هیچ ارتباطی با مدت اعتبار خود وکالت‌نامه ندارد. وکالت‌نامه می‌تواند طبق توافق طرفین یا قانون، برای مدتی کمتر یا بیشتر از ۹ ماه معتبر باشد.

وکالت بلاعزل به معنای انتقال مالکیت نیست!

حتی با داشتن وکالت فروش بلاعزل، مالکیت قطعی ملک همچنان با موکل (فروشنده) است تا زمانی که سند قطعی در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار (یا وکیل) منتقل شود.

موکل (فروشنده)، با وجود اعطای وکالت بلاعزل، هنوز می‌تواند خودش شخصاً ملک را به فرد دیگری بفروشد و سند قطعی به نام او بزند. انجام این کار توسط موکل، باعث مرتفع شدن (از بین رفتن) وکالت قبلی می‌شود (زیرا موضوع وکالت منتفی شده است).

بنابراین، وکالت فروش (حتی بلاعزل) هرگز جایگزین سند انتقال قطعی مالکیت نیست. خریدار باید در اسرع وقت پس از رفع موانع، با استفاده از همان وکالت‌نامه، نسبت به تنظیم سند قطعی به نام خود اقدام کند.

بیشتر بدانید:

• همه چیز درباره سند وکالت‌نامه
• نحوه تنظیم سند قطعی ملک یا آپارتمان
• مرتفع نمودن وکالت و نحوه عزل موکل و استعفای وکیل و انقضای مدت اعتبار وکالت‌نامه

مدارک لازم برای تنظیم وکالت فروش ملک

موکل (مالک) برای تنظیم وکالت فروش باید مدارک زیر را به دفتر اسناد رسمی ارائه دهد:

1. اصل کارت ملی هوشمند.
2. اصل سند مالکیت ملک (سند تک‌برگی).
3. اصل بنچاق ملک (در صورت وجود و لزوم).

نکته: حضور وکیل (خریدار) در زمان تنظیم وکالت الزامی نیست.

مراحل تنظیم سند وکالت فروش

1. جمع‌آوری مدارک: مدارک لازم ذکر شده در بالا را آماده کنید.
2. مراجعه به دفتر اسناد رسمی: با در دست داشتن مدارک به یکی از دفاتر اسناد رسمی در سراسر کشور مراجعه کنید. (نیازی نیست دفترخانه در محل وقوع ملک یا دفترخانه تنظیم کننده سند قبلی باشد)
   [می‌توانید از این لینک برای یافتن نزدیک‌ترین دفترخانه استفاده کنید]
3. تنظیم و ثبت وکالت‌نامه: دفترخانه متن وکالت‌نامه را بر اساس درخواست شما و با رعایت نکات قانونی تنظیم می‌کند.
4. امضا و تحویل سند: موکل سند را امضا کرده و پس از ثبت در سیستم، نسخه مربوط به خود را دریافت می‌کند.

هزینه تنظیم سند وکالت فروش ملک در دفترخانه

هزینه تنظیم سند وکالت فروش ملک در دفاتر اسناد رسمی تابع قوانین و تعرفه‌های ابلاغی از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و به عوامل مختلفی بستگی دارد:

1. نوع وکالت (عادی یا بلاعزل برای انتقال):

الف: وکالت فروش با حق عزل: هزینه این نوع وکالت‌ها معمولاً مبلغ ثابتی دارد.

هزینه تنظیم این سند در دفترخانه اسناد رسمی: 793,000 تومان است.
که برای هر نفر اضافی بیش از دو نفر، 22,000 تومان به مبلغ فوق اضافه خواهد شد.

ب: وکالت فروش بلاعزل: طبق تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هزینه تنظیم این نوع وکالت‌نامه بسیار بالاتر است و شامل موارد زیر می‌شود که معادل هزینه سند قطعی محاسبه می‌گردد:
مالیات نقل و انتقال ملک: درصدی از ارزش معاملاتی ملک که توسط اداره دارایی تعیین می‌شود.
حق‌الثبت: درصدی از ارزش معاملاتی ملک.
حق‌التحریر دفترخانه: بر اساس تعرفه.

2. شرط انتقال ظرف ۹ ماه:

همانطور که در بخش “وکالت فروش بلاعزل” ذکر شد، اگر با استفاده از وکالت بلاعزل انتقال مالکیت، سند قطعی ظرف ۹ ماه از تاریخ تنظیم وکالت‌نامه منتقل شود، در زمان تنظیم سند قطعی، دیگر نیازی به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال و حق‌الثبت نخواهد بود و فقط حق‌التحریر سند قطعی پرداخت می‌شود.

اگر انتقال قطعی پس از ۹ ماه صورت گیرد، مالیات و حق‌الثبت باید مجدداً برای سند قطعی پرداخت شود.

نمونه متن وکالت فروش ملک (بخشی از متن)

” مورد وکالت: مراجعه به ادارات ثبت اسناد و املاک، شهرداری، دارایی، سازمان تأمین اجتماعی، شرکت‌های آب، برق، گاز، مخابرات و سایر مراجع ذی‌صلاح، جهت اخذ کلیه گواهی‌ها و مفاصاحساب‌های لازم (مانند پایان‌کار، عدم خلاف، مفاصاحساب‌های شهرداری، دارایی، نوسازی، پسماند و…)، پرداخت کلیه هزینه‌ها و بدهی‌های مربوط به ملک مورد وکالت با پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در … بخش …، اخذ سند مالکیت تک‌برگی (اعم از اصل یا المثنی)، سپردن تعهدات لازم، امضای اوراق و دفاتر مربوطه و سپس انجام هرگونه معامله اعم از بیع قطعی، صلح، هبه و غیره نسبت به شش دانگ عرصه و اعیان ملک مذکور با کلیه توابع و لواحق شرعیه و عرفیه آن، به هر شخص حقیقی یا حقوقی ولو به نام خود وکیل، با هر قیمت و شرط و ترتیب که وکیل صلاح بداند، اخذ وجه معامله، اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش، سپردن و قبول تعهدات مربوط به کشف فساد احتمالی، تنظیم و امضای مبایعه‌نامه و سند رسمی انتقال در دفاتر اسناد رسمی، تحویل و تحول مبیع، و انجام کلیه تشریفات قانونی و اداری لازم برای انتقال قطعی ملک به نحوی که نیازی به حضور و امضای مجدد موکل نباشد. وکیل در انجام مورد وکالت دارای اختیارات تام و مطلق بوده و امضا و اقدام وی به منزله امضا و اقدام موکل نافذ و معتبر است. این وکالت به صورت بلاعزل ضمن عقد خارج لازم منعقد گردید و موکل حق عزل وکیل و انجام مورد وکالت توسط خود و نیز ضم وکیل یا امین و انجام هر عمل منافی با این وکالت را از خود سلب و ساقط نمود…”

نکته برای همکاران محترم: برای آموزش تخصصی و نکات پیشرفته تنظیم سند وکالت در سیستم ثبت آنی، مشاهده جلسه اول دوره پیشرفته توصیه می‌شود. [برای دیدن ویدیو اینجا کلیک کنید]