از تیر ماه ۱۴۰۵، بنگاه‌های مشاور املاک دیگر مجاز به نوشتن قراردادهای املاک به صورت قولنامه‌ای نیستند. تمامی املاک باید دارای سند رسمی مالکیت باشند و قراردادها باید زیر نظر دفترخانه اسناد رسمی ثبت شوند. در این پست، تکلیف مردم برای ثبت قراردادهای املاک را روشن میکنیم و نحوه تبدیل املاک قولنامه‌ای به سند رسمی را توضیح می‌دهیم. همچنین، راهنمای جامع ثبت املاک به روش جدید و تحولات معاملات املاک را بررسی میکنیم. در ادامه، تغییراتی که قانون جدید الزام به ثبت رسمی برای معاملات املاک به وجود آورده و تأثیرات آن را مورد بحث قرار می‌دهیم. در پایان، آینده معاملات املاک و نقش دفترخانه‌های اسناد رسمی در جلوگیری از فروش همزمان یک ملک به چند نفر را بررسی میکنیم.
برای این املاک، بنگاه‌های مشاور املاک دیگر نمی‌توانند قرارداد بنویسند!
برای کدام املاک، بنگاه‌های مشاور املاک دیگر حق ندارند قرارداد بنویسند؟
از تیر ماه ۱۴۰۵، قانون الزام به ثبت رسمی به طور کامل اجرایی می‌شود. از آن تاریخ به بعد، هر بنگاه مشاور املاک باید زیر نظر یک دفترخانه اسناد رسمی فعالیت کند.
از این تاریخ دیگر خرید و فروش قولنامه‌ای ملک نخواهیم داشت و همه املاک در سراسر کشور باید دارای سند رسمی مالکیت شوند و دولت تنها افرادی را به عنوان مالک به رسمیت می‌شناسد که ملکشان دارای پلاک ثبتی باشد و این پلاک در سازمان ثبت اسناد و املاک به نامشان ثبت شده باشد. بنابراین، از این تاریخ به بعد، هیچ سند قولنامه‌ای دیگر پذیرفته نخواهد شد.
اما تا آن زمان، تکلیف اسناد مردم چه خواهد شد؟
به طور کلی، میتوان نحوه ثبت قراردادهای املاکِ اشخاص را به دو دوره زمانی قبل از تیر ماه سال ۱۴۰۵ و بعد از تیر ماه ۱۴۰۵ تقسیم‌بندی کرد. در ادامه، این دو دوره را به تفصیل توضیح خواهیم داد.
اما قبل از آن، لازم است نحوه ثبت قراردادها را به دو دسته “روش قدیم” و “روش جدید” تقسیم‌بندی کنیم:
- روش قدیم: در این روش که تاکنون انجام می‌شد، بنگاه مشاور املاک برای مردم مبایعه‌نامه یا قولنامه می‌نوشت و نیازی به مراجعه مجدد به دفترخانه برای تأیید مبایعه‌نامه‌ای که مشاور املاک تنظیم کرده بود، توسط سردفتر نبود.
- روش جدید: این روش خود به دو مرحله تقسیم می‌شود:
- ثبت پیشنویس قرارداد: بنگاه مشاور املاک پیشنویس قرارداد را مینویسد و در سامانه کاتب ثبت می‌کند. تا این لحظه هیچ نوع معامله‌ای انجام نشده و این پیشنویس هیچ اثر قانونی ندارد و انگار که اصلاً قراردادی ثبت نشده است.
- ارجاع به دفترخانه اسناد رسمی: سپس، قرارداد توسط مشاور املاک به دفترخانه اسناد رسمی ارجاع می‌شود. در دفترخانه، قرارداد توسط سردفتر در سامانه ثبت آنی، ثبت نهایی می‌شود و در این لحظه است که قرارداد به شکل صحیح و قانونی انجام می‌شود.
قبل از تیر 1405
یکی از مهم‌ترین سوالاتی که پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی برای بسیاری از مردم به وجود آمده این است که کدام املاک را بنگاه‌های مشاور املاک نمی‌توانند برای آن مبایعه‌نامه یا قولنامه بنویسند و حتماً باید به دفترخانه اسناد رسمی ارجاع دهند؟
تا قبل از تیر ماه سال ۱۴۰۵ که قانون الزام به ثبت رسمی هنوز به طور کامل اجرا نشده، املاک را میتوان به دو دسته تقسیم کرد:
- املاک دارای سند مالکیت
- املاک بدون سند مالکیت (اصطلاحاً قولنامه‌ای)
1. املاک دارای سند
املاکی که دارای سند مالکیت هستند به دو دسته تقسیم می‌شوند:
- الف) املاکِ با اسناد تکبرگ جدید سبز رنگ: این املاک باید الزاماً به روش جدید (که در بالا توضیح دادیم) ثبت شوند.
- ب) املاکِ با اسناد مالکیت قدیمی: مالکین این املاک مختار هستند که به روش قدیم یا جدید برای آنها قرارداد بنویسند.
در هر دو روش، افراد می‌توانند قرارداد مبایعه‌نامه یا قولنامه خود را به این صورت ثبت کنند:
- ابتدا به بنگاه مشاور املاک مراجعه کنند: پس از تنظیم پیشنویس قرارداد، به دفترخانه بروند تا قرارداد توسط سردفتر ثبت نهایی شود.
- مستقیماً به دفترخانه مراجعه کنند: در این حالت، بدون نیاز به مراجعه اولیه به بنگاه مشاور املاک، سردفتر قرارداد را برای آنها تنظیم و ثبت نهایی می‌کند.
الزام به ثبت به روش جدید
اسناد مالکیت تک‌برگی که پس از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر می‌شوند و به رنگ سبز هستند، قراردادهای آنها الزاماً باید به روش جدید ثبت شوند.
این اسناد به دو دلیل ممکن است صادر شوند:
- به دلیل انجام معامله: در صورتی که خرید و فروشی بعد از 3 تیر 1403 انجام شود، سند تکبرگ جدید برای ملک صادر می‌شود.
- بدون انجام معامله: مالک میتواند بدون انجام هیچ نوع معامله‌ای به دفترخانه مراجعه کرده و درخواست صدور سند تکبرگ جدید سبز رنگ کند.
اختیار به ثبت به روش جدید یا قدیم
به غیر از مورد بالا، تمامی املاکی که قبل از تیر 1403 دارای سند مالکیت بوده‌اند و مالک یا سند مالکیت آنها بعد از تیر 1403 تغییر نکرده است، مالکین این نوع اسناد برای انجام معامله مختارند که به روش جدید یا به روش قدیم قرارداد مبایعه‌نامه یا قولنامه بنویسند.
این اختیار فقط تا ۳ تیر ۱۴۰۵ برای این افراد وجود دارد و بعد از آن، هر نوع معامله‌ای باید به روش جدید انجام شود.
2. املاک بدون سند رسمی
املاک بدون سند رسمی که اصطلاحاً قولنامه‌ای نامیده می‌شوند و پلاک ثبتی ندارند را به هیچ عنوان نمیتوان در دفترخانه ثبت نمود (مگر طبق ماده ۸۸ قانون ثبت). و فقط املاکی که دارای سند رسمی هستند، امکان ثبت در دفترخانه را دارند.
اما، برای املاک قولنامه‌ای، سامانه “ساماندهی اسناد غیر رسمی” توسط سازمان ثبت راه‌اندازی می‌شود. با راه‌اندازی این سامانه، اسناد قولنامه‌ای نیز دارای سند رسمی خواهند شد.
پس تکلیف املاک بدون سند رسمی چیست؟
پیش از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۵، معاملات املاک قولنامه‌ای و بدون سند رسمی همچنان می‌توانند به همان روش‌های قولنامه‌ای و بدون سند رسمی که تاکنون انجام می‌شده، صورت گیرند.
همه ما از ریسک این نوع معاملات آگاه هستیم و قانون الزام به ثبت رسمی برای جمع‌آوری این نوع قراردادها آمده است.
اما، از تیر ماه ۱۴۰۴، سامانه‌ای تحت عنوان “ساماندهی اسناد غیر رسمی” راه‌اندازی می‌شود.
همه مالکین املاک قولنامه‌ای (آخرین خریدار) باید ملک خود را در این سامانه ثبت کنند تا سند مالکیت برای آنها صادر شود.
در پایان، بعد از صدور سند مالکیت، هر نوع خرید و فروش املاک باید الزاماً به روش جدید انجام شود و در غیر این صورت، مبایعه‌نامه یا قولنامه‌ای که به روش جدید انجام نشده باشد، هیچ نوع اثر قانونی نخواهد داشت.
بعد از تیر 1405
پس از تاریخ ۳ تیر ماه سال ۱۴۰۵، تمامی قراردادهای مربوط به املاک دارای سند مالکیت (چه سند مالکیت قبل از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده باشد و چه بعد از آن، چه سند تکبرگ جدید سبز رنگ و چه اسناد تک‌برگی قدیمی آجری رنگ) و حتی املاک بدون سند مالکیت (به شرط ثبت‌نام در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی و دریافت شناسه یکتا) باید به روش جدید معامله و ثبت شوند.
طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه “ساماندهی اسناد غیر رسمی” (یعنی از ۳ تیر ۱۴۰۵)، هر عمل حقوقی که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول باشد، از جمله وقف، انعقاد عقد رهن و اجاره برای مدت بیش از دو سال، اجاره به شرط تملیک، پیش‌فروش ساختمان و تعهد به انجام این اعمال حقوقی، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
در غیر این صورت، دعاوی مربوط به این اعمال حقوقی که ثبت نشده باشند، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار خواهند بود. به جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص این اعمال حقوقی و اسناد مربوط به آنها مسموع نخواهد بود.
در مراجع قضائی و اداری، فقط شخصی به عنوان مالک ملک شناخته می‌شود که ملک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به نام او ثبت شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
چند نکته مهم
- مطابق مواد ۱ و ۲ قانون الزام به ثبت، دفاتر اسناد رسمی موظفند اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول، از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نمایند. این کار فقط توسط سردفتر در دفترخانه قابل انجام است.
صرف ثبت قرارداد در پلتفرم‌هایی مانند کاتب یا خودنویس کافی نیست و این‌ها تنها پیش‌نویس‌هایی هستند که هیچ اثر قانونی ندارند و انگار که اصلاً قراردادی ثبت نشده است، تا زمانی که در سامانه ثبت آنی دفاتر اسناد رسمی توسط سردفتر ثبت نهایی شوند. - یکی از مزایای سامانه کاتب نسبت به سایر سامانه‌ها این است که تمامی استعلامات از جمله ممنوع‌المعامله بودن، رهن و بازداشت، در همان لحظه که در حال نوشتن پیشنویس قرارداد هستید، انجام می‌شود. بنابراین، از این بابت جای هیچ نگرانی وجود ندارد.
و فقط بنگاه‌های مشاور املاکِ دارای مجوز فعال می‌توانند در سامانه کاتب فعالیت کنند و نه همه مشاورین املاک.
از آنجا که سامانه کاتب مربوط به کانون سردفتران است، مستقیماً زیر نظر سازمان ثبت فعالیت می‌کند. - هرچند که فعلاً تفاوتی ندارد که پیشنویس در کدام سامانه ثبت شود (کاتب، خودنویس یا سایر سامانه‌ها)، زیرا این مرحله تنها پیشنویس است و هیچ اثر قانونی ندارد تا زمانی که در سامانه ثبت آنی که مربوط به دفترخانه است، ثبت نشود. با این حال، سامانه کاتب نسبت به سایر سامانه‌ها مزایایی دارد که ذکر شد.
- تقویم زمان‌بندی اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول را از این لینک مشاهده کنید.
- مبایعه‌نامه یا قولنامه به معنای پایان کار نیست و تنها یک مرحله از فرآیند خرید و فروش ملک است. پس از تنظیم مبایعه‌نامه، که توافق اولیه بین خریدار و فروشنده را ثبت می‌کند، باید در تاریخ مشخصی که در متن مبایعه‌نامه ذکر شده است، نسبت به تنظیم سند قطعی غیر منقول اقدام شود. این سند قطعی، مالکیت را به صورت رسمی و قانونی به خریدار منتقل می‌کند و بدون آن، معامله کامل نخواهد بود.
به طور کلی، ثبت در سامانه ثبت آنیِ دفاتر اسناد رسمی با ثبت در سامانه دفتر املاکِ سازمان ثبت متفاوت است. با تنظیم مبایعه‌نامه یا قولنامه، این قرارداد فقط در سامانه ثبت آنی ثبت می‌شود. اما با تنظیم سند قطعی غیرمنقول، این سند در سامانه دفتر املاک ثبت می‌شود. مطابق قانون ثبت، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد. - برای مشاهده تفاوت‌ها و شباهت‌های مبایعه‌نامه و قولنامه و تعهدبه‌بیع اینجا کلیک کنید.
- آموزش تصویری ثبت قرارداد در سامانه کاتب (ویژه بنگاه‌های مشاور املاک) را از این لینک مشاهده بفرمایید.
38 دیدگاه. Leave new
سلام
آیا مبایعه‌نامه املاک فاقد سند رسمی قابل تایید یا ثبت در دفتر اسناد رسمی هست؟
خیر، مبایعه‌نامه املاک فاقد سند رسمی قابل تایید یا ثبت در دفتر اسناد رسمی نیست. برای این املاک، باید تا راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی صبر کنید. پس از راه‌اندازی این سامانه، می‌توانید برای ملک خود درخواست سند مالکیت کنید و پس از دریافت سند مالکیت، امکان تنظیم هر نوع سندی در دفترخانه وجود خواهد داشت.
مبایعه‌نامه املاک فاقد سند رسمی به خودی خود یک سند عادی محسوب می‌شود و نمی‌تواند به عنوان سند رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. با این حال، این نوع مبایعه‌نامه‌ها می‌توانند به عنوان مدرکی برای اثبات توافقات بین خریدار و فروشنده استفاده شوند و در صورت بروز اختلاف، می‌توانند در دادگاه مورد استناد قرار گیرند.
برای تبدیل مبایعه‌نامه به سند رسمی، باید مراحل قانونی و اداری خاصی طی شود. این مراحل شامل ثبت ملک در اداره ثبت اسناد و املاک و دریافت سند رسمی است. این فرآیند ممکن است زمان‌بر و پیچیده باشد، اما در نهایت میتواند مالکیت رسمی و قانونی ملک را تضمین کند.
آیا سوال دیگری در این زمینه دارید یا نیاز به توضیحات بیشتری دارید؟
تا زمانی که سامانه خودنویس فعاله و مالک و مستاجر یا خریدار میتونه کد رهگیری بگیره دیگه کسی نیاز به مشاور املاک و برنامه کاتب نداره
استفاده از سامانه کاتب برای بنگاه‌های مشاور املاک الزامی است. طبق قوانین جدید، تمامی بنگاه‌های مشاور املاک موظف به ثبت معاملات خود در سامانه کاتب هستند. در صورت عدم استفاده از این سامانه، بنگاه مشاور املاک ممکن است با جریمه‌های سنگین و حتی پلمپ مواجه شود.
سامانه کاتب به عنوان یک مرجع تخصصی برای ثبت قراردادهای خرید، فروش و اجاره املاک طراحی شده است و تنها بنگاه‌های مشاور املاک دارای مجوز می‌توانند از آن استفاده کنند. این سامانه به کاهش مشکلات حقوقی و افزایش شفافیت در معاملات ملکی کمک می‌کند. در حالی که سامانه خودنویس نیز برای ثبت قراردادهای اجاره کمتر از دو سال مفید است، اما برای معاملات پیچیده‌تر و بلندمدت، استفاده از سامانه کاتب ضروری است.
بنابراین، حتی با وجود سامانه خودنویس، نقش مشاوران املاک و استفاده از سامانه کاتب همچنان حیاتی است. این سامانه‌ها مکمل یکدیگر هستند و هر کدام در جایگاه خود به بهبود فرآیندهای ثبت و مدیریت معاملات ملکی کمک می‌کنند.
باسلام
بنده در حال خرید یک واحد آپارتمان هستم. این واحد دارای سند قدیمی منگوله‌دار می‌باشد.
فروشنده دارای مبایعه‌نامه‌ای است که تاریخ آن 1403/04/03 می‌باشد. این مبایعه‌نامه داری کد رهگیری است.
همچنین در تاریخ 1403/04/06 وکالت بلاعزل از مالک قبلی دریافت نموده است، لیکن تا الان نسبت به دریافت سند تکبرگ اقدام ننموده است.
آیا ما می‌توانیم براساس وکالت‌نامه فروشی که فروشنده هم‌اکنون از مالک قبلی در دست دارد، مبایعه‌نامه را در سامانه کاتب ثبت کنیم؟ یا اینکه حتما باید از فروشنده درخواست کنم، ابتدا سند تکبرگ به نام خودش صادر کند و بعد اقدام به انجام معامله بکنیم؟
سلام!
در مورد سوال شما، باید بگویم که ثبت مبایعه‌نامه در سامانه کاتب با استفاده از وکالت‌نامه بلاعزل امکان‌پذیر است، اما بهتر است چند نکته را در نظر بگیرید:
1. وکالت بلاعزل: اگر فروشنده وکالت بلاعزل از مالک قبلی دارد، میتواند به نمایندگی از او اقدام به ثبت مبایعه‌نامه در سامانه کاتب به نام شما کند. (همچنین، می‌توانید مستقیماً به دفترخانه مراجعه کنید تا ثبت قولنامه جدید را دفترخانه برای شما انجام دهد.) این وکالت باید به طور کامل و معتبر باشد و تمامی اختیارات لازم برای انجام معامله را به فروشنده بدهد.
2. سند تکبرگ: با این حال، توصیه می‌شود که فروشنده ابتدا سند تکبرگ به نام مالک اصلی (که فروشنده از او خریداری کرده است) دریافت کند، زیرا انتقال قطعی صورت نگرفته و فروشنده نمی‌تواند سند تکبرگ به نام خود دریافت کند و سپس اقدام به فروش ملک کند. این کار از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند و فرآیند انتقال مالکیت را ساده‌تر و شفاف‌تر می‌سازد.
3. ثبت در سامانه کاتب: برای ثبت مبایعه‌نامه در سامانه کاتب، باید اطلاعات دقیق و کامل ملک و مالکیت آن وارد شود. اگر سند تکبرگ نباشد، ممکن است در فرآیند ثبت مشکلاتی پیش بیاید.
بنابراین، بهتر است از فروشنده بخواهید که ابتدا سند تکبرگ دریافت کند و سپس معامله را انجام دهید. این کار به شما اطمینان بیشتری در مورد قانونی بودن و صحت معامله می‌دهد.
در نهایت، حتماً به یک دفترخانه مراجعه کنید و از سردفتر راهنمایی بخواهید. با توجه به پیچیدگی مورد شما، مهم است که سردفتر مورد نظر مهارت لازم را در این خصوص داشته باشد. برای یافتن نزدیک‌ترین دفترخانه به خود، می‌توانید [اینجا کلیک کنید] و از لیست دفاتر اسناد رسمی استفاده کنید.
از پاسخ شما سپاسگزارم،
آیا مطابق با قانون، فعلی، مالک قبلی، میتواند خودش اقدام به فروش آن که به صورت وکالت بلاعزل نموده است بکند؟
درحقیقت، منظور شما از مشکلاتی که میتواند در فرآیند ثبت به وجود بیایید چیست؟
خیر، چون مبایعه‌نامه تنظیم شده است، فروشنده نمی‌تواند ملک را دوباره بفروشد.
اما از آنجا که مبایعه‌نامه‌های قدیمی به طور دقیق و مشخص ثبت نمی‌شود، اگر فروشنده فرد قابل اعتمادی نباشد، ممکن است مشکلاتی برای شما به وجود آید.
ممکن است فروشنده مالک حقیقی ملک نباشد و در نتیجه، انتقال قطعی مالکیت به خریدار با مشکل مواجه شود.
ملک ممکن است دارای مشکلات حقوقی پیچیده‌ای باشد که مانع از انتقال قطعی مالکیت شود. این مشکلات میتواند شامل دعاوی حقوقی، بدهی‌های معوقه یا محدودیت‌های قانونی باشد.
بنابراین، توصیه می‌شود که قبل از انجام هرگونه معامله، از صحت مالکیت و وضعیت حقوقی ملک اطمینان حاصل کنید.
سلام
در هنگام ثبت قراردادهایی که سند ندارن در قسمت ثبت قرارداد خارج از شمول قانون الزام چرا باز هم اطلاعات سند و تاریخ دفترخانه رو میخواد
سامانه در حال به‌روزرسانی است و مشکلات به زودی مرتفع خواهند شد. تیم فنی کانون سردفتران به طور مداوم در حال کار بر روی بهبود عملکرد سامانه است تا تجربه کاربری بهتری را برای شما فراهم کند. امیدواریم که به زودی بتوانید از تمامی امکانات سامانه بدون هیچ مشکلی استفاده کنید.
سلام
گزینه ذخیره اطلاعات فروشنده ،یا خریدار چرا نمیاد ذخیره کنیم
سلام من یه ملک نوساز قبل تیرماه ۱۴۰۳ خریدم و مبایعه نامه را در املاک ثبت کردیم و تموم شد و نوشتیم برا یه سال دیگه سند را بزنیم ب نام ایا مبایعه نامه که قبل تیر ما انجام دادیم معتبر است در ضمن مبایعنامه بدون کد رهگیری است ایا معتبر است یا خیر
سلام! بله، مبایعه‌نامه‌ای که قبل از تیرماه ۱۴۰۳ تنظیم کرده‌اید، معتبر است. حتی اگر این مبایعه‌نامه بدون کد رهگیری باشد، همچنان اعتبار قانونی دارد.
کد رهگیری به منظور جلوگیری از فروش همزمان یک ملک به چند نفر و افزایش شفافیت معاملات استفاده می‌شود، اما نبود آن به معنای بی‌اعتباری مبایعه‌نامه نیست. با این حال، داشتن کد رهگیری میتواند از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کند.
البته در ویدیو بالا به طور واضح توضیح داده شده که برای کدام املاک دیگر نمیتوان مبایعه‌نامه نوشت
اگر سوال دیگری دارید یا نیاز به راهنمایی بیشتری دارید، خوشحال می‌شوم کمک کنم!
سلام
توامضای قرارداد فروشنده ممنوع الخروجه چه کار کنیم؟
سلام
موضوع توقیف فروشنده و امضای قرارداد فروش، موضوعی پیچیده است که نیازمند بررسی دقیق شرایط خاص هر مورد است.
به طور کلی، اگر فروشنده ممنوع الخروج و ممنوع المعامله باشد، امضای قرارداد فروش با او ممکن است با مشکلات حقوقی زیر همراه باشد:
ابطال قرارداد: در صورت اثبات ممنوع الخروجی و ممنوع المعامله بودن فروشنده به دلیل بدهی یا جرم، امکان دارد قرارداد فروش از سوی دادگاه باطل شود.
توقیف اموال: اگر فروشنده مالک اموال دیگری نیز باشد، ممکن است این اموال نیز به دلیل بدهی توقیف شود و خریدار نتواند مالکیت کامل بر ملک خریداری شده را به دست آورد.
مشکلات در انتقال سند: ثبت سند مالکیت به نام خریدار جدید ممکن است با مشکل مواجه شود و فرآیند انتقال سند به تأخیر بیفتد.
چه اقداماتی می توانید انجام دهید؟
1. استعلام وضعیت فروشنده: قبل از امضای قرارداد، حتماً از طریق مراجع قضایی یا سامانه های مربوطه، از وضعیت حقوقی فروشنده و ممنوع الخروجی او اطمینان حاصل کنید.
2. مشاوره با وکیل: برای اطمینان از صحت و سلامت معامله و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی، حتماً قبل از امضای قرارداد با یک وکیل متخصص در امور ملکی یا سردفتر مشورت کنید.
3. درج شرط در قرارداد: در قرارداد فروش، شرطی مبنی بر رفع ممنوع الخروجی فروشنده تا تاریخ مشخصی درج کنید. در صورت عدم رفع ممنوع الخروجی یا ممنوع المعالمه بودن، قرارداد قابل فسخ خواهد بود.
4. گرفتن تضمین: از فروشنده بخواهید تا تضمین کافی برای انجام تعهدات خود ارائه دهد. این تضمین می تواند به صورت ضمانت نامه بانکی یا سفته باشد.
5. ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی: ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، به عنوان یک سند رسمی، از حقوق شما به عنوان خریدار محافظت خواهد کرد.
نکات مهم:
توجه به دلایل ممنوع الخروجی: دلایل ممنوع الخروجی فروشنده بسیار مهم است. اگر ممنوع الخروجی به دلیل بدهی باشد، ممکن است با پرداخت بدهی، ممنوع الخروجی رفع شود. اما اگر به دلیل ارتکاب جرم باشد، رفع آن ممکن است زمان‌برتر باشد.
بررسی وضعیت ملک: علاوه بر وضعیت فروشنده، وضعیت ملک مورد معامله را نیز به دقت بررسی کنید. ممکن است ملک مورد نظر با سایر بدهی‌ها یا حقوق اشخاص ثالثی درگیر باشد.
صبوری و احتیاط: خرید ملک، معامله‌ای مهم و حساس است. بنابراین، با صبر و حوصله و با مشورت با افراد متخصص، اقدام به خرید کنید.
با سلام
با سپاس فراوان از راهنمایی های دقیقتان ممنون
خواهش میکنم، موفق باشید
با سلام
سندی که مالکش فوت کرده وراث با انحصاروراثت و فرم ۱۹ اقدام به فروش میخواهن بکنن فروشنده اطلاعات متوفی را وارد کنیم یا سهم بندی کرده فروشنده را وراث هر کدام نسبت به سهم وارد کنیم؟
سلام!
برای فروش ملکی که مالک آن فوت کرده است و وراث قصد فروش آن را دارند، باید مراحل قانونی خاصی طی شود. در اینجا به چند نکته مهم اشاره میکنم:
1. انحصار وراثت: ابتدا باید گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف دریافت شود. این گواهی مشخص می‌کند که وراث چه کسانی هستند و سهم هر یک از آنها چقدر است.
2. فرم ۱۹ مالیاتی: فرم ۱۹ مالیاتی باید تکمیل و به اداره مالیات ارائه شود. این فرم نشان‌دهنده پرداخت مالیات بر ارث یا معافیت از آن است.
3. ثبت اطلاعات فروشنده: در هنگام ثبت اطلاعات فروشنده در مبایعه‌نامه، باید اطلاعات وراث به نسبت سهم‌الارث هر یک وارد شود. به عبارت دیگر، هر یک از وراث به عنوان فروشنده به نسبت سهم خود از ملک معرفی می‌شوند.
بنابراین، به جای وارد کردن اطلاعات متوفی، اطلاعات هر یک از وراث به نسبت سهم‌الارث آنها در سند فروش وارد شود و در توضیحات هریک این موضوع قید شود. اما بهتر است اطلاعات متوفی را به عنوان غیر اصیل وارد کرده و مشخصات وراث را به عنوان اصیل به آن ضمیمه کنید.
از این لینک راهنمای جامع مشاوران املاک برای استفاده از سامانه کاتب را مشاهده کنید.
سلام وقتی در سامانه کاتب درقسمت کارتبل مشاور املای میزنی خطای مشاوراملاکی با شماره ملی شمایافت نشد در حالی ه هم پروانه کسب دارم که دوسال هم اعتبار داره و هم در سامانه املاک کشور ثبت نام کردم و توکن هم گرفتم این مشکل رو چطوری میتونم حل کنم
ابتدا با اتحادیه صنف مشاوران املاک به شماره 0217334 تماس بگیرید. در صورتی که مشکل برطرف نشد، با پشتیبانی سامانه کاتب به شماره 02159278000 تماس بگیرید. برای مشاهده راهنمای نحوه کار با سامانه کاتب ویژه بنگاه‌های محترم مشاور املاک، اینجا کلیک کنید.
با سلام و عرض ادب این سامانه کاتب را گذاشتن دستشون درد نکنه اما یک کاری بکنید مردم را علاف نکنه بنده به عنوان مشاور املاک برای ثبت یک قرار داد اجاره نامه باید صد تا کد وارد کنم بعد بره مرحله بعدی آدم از مشتری خجالت می‌کشه حی کد و ازش بپرسه اصلا خیلی اذیت میشیم خیلی راحته اما کد را تو اولین مرحله قبول نمیکنه سامانه به طور کلی قطع و وصل میشه باید چهار ساعت هر دو طرفین قرار داد را علاف کرد با تشکر
سلام! متوجه مشکلاتی که با سامانه کاتب دارید هستم. این سامانه برای تسهیل فرآیندهای ثبت قراردادها طراحی شده، اما مشکلات فنی و پیچیدگی‌های آن میتواند باعث ناراحتی شود.
برای بهبود تجربه کاربری شما، چند پیشنهاد دارم:
1. ارتباط با پشتیبانی سامانه: مشکلات فنی و قطعی‌های مکرر را به تیم پشتیبانی سامانه کاتب گزارش دهید. این کار میتواند به بهبود عملکرد سامانه کمک کند.
2. آموزش و آشنایی بیشتر: ممکن است برخی از مشکلات به دلیل عدم آشنایی کامل با مراحل و فرآیندهای سامانه باشد. پیشنهاد میکنم از آموزش‌های موجود استفاده کنید.
3. استفاده از نسخه‌های به‌روز: اطمینان حاصل کنید که از آخرین نسخه سامانه و اپلیکیشن‌های مرتبط استفاده می‌کنید. به‌روزرسانی‌ها معمولاً شامل رفع اشکالات و بهبود عملکرد هستند.
4. پیشنهادات به اتحادیه مشاوران املاک: مشکلات و پیشنهادات خود را به اتحادیه مشاوران املاک منتقل کنید. این اتحادیه میتواند با سازمان ثبت اسناد و املاک همکاری کند تا مشکلات سامانه را برطرف کند.
امیدوارم این پیشنهادات به شما کمک کند تا تجربه بهتری با سامانه کاتب داشته باشید. اگر سوال یا مشکلی دیگری دارید، خوشحال می‌شوم کمک کنم.
ممنون
یک سوال دیگه اگه یک تهاتر تو انجام معامله باشه مثال :یک زمین را به دیگری میفرشیم در قبال ثمن معامله نصف پول و نصف یک واحد آپارتمان برمیداریم اپارتمان هم یکسال دیگه تکمیل میشه ولی برای سند زمین ۲ ماه وقت میذاریم ولی تو توضیحات قید میکنیم که خریدار متعهد است تا یکسال واحد را بنام فروشنده زمین بزنه ولی در اصل سند زمین انتقال داده میشه .آیا ای قرارداد تنظیمی ما برای سند شدن اون آپارتمان هم ارزش داره؟
آیا تهاتر در قراردادی که قبلا پرسیدم در آن قولنام ارزشمنده؟ یا باید برای آن یک قرارداد پیش فروش تنظیم کرده و وصول مبلغ ثمن پیش خرید را به قرادادی که قبلا نوشتیم ارتباط دهیم؟
در مورد تهاتر در قراردادهای ملکی، باید به چند نکته توجه کنید:
1. تهاتر به معنای معامله پایاپای است که در آن دو طرف به یکدیگر بدهکار و طلبکار هستند و بدهی‌هایشان با هم تهاتر می‌شود. در این مورد، شما بخشی از ثمن معامله را به صورت پول و بخشی را به صورت یک واحد آپارتمان دریافت می‌کنید.
2. قرارداد تهاتر باید به صورت دقیق و شفاف تنظیم شود تا حقوق هر دو طرف حفظ شود. در این قرارداد، باید مشخص شود که آپارتمان در چه زمانی تکمیل و به نام فروشنده زمین منتقل می‌شود.
3. ارزش قانونی قرارداد: اگر در قرارداد تهاتر به صورت دقیق و شفاف تعهدات هر دو طرف مشخص شده باشد، این قرارداد از نظر قانونی معتبر است و میتواند به عنوان سندی برای انتقال آپارتمان استفاده شود. اما برای اطمینان بیشتر، بهتر است با یک سردفتر یا وکیل مشورت کنید تا تمامی جزئیات حقوقی رعایت شود.
4. قرارداد پیش‌فروش: اگر آپارتمان هنوز تکمیل نشده است، می‌توانید یک قرارداد پیش‌فروش تنظیم کنید که در آن شرایط و تعهدات مربوط به تکمیل و انتقال آپارتمان به صورت دقیق مشخص شود. این قرارداد میتواند به قرارداد اصلی تهاتر مرتبط شود تا تمامی تعهدات به صورت قانونی و شفاف مشخص شوند.
در نهایت، برای اطمینان از صحت و اعتبار قانونی قراردادها، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی توصیه می‌شود.
تو پیش نویس قرارداد ۳ ماه زمان گذاشتیم برای سند محضری ولی موقع اتمام پیش نویس که ارجاع میشه دفترخانه آیا با تایید نهایی برای خریدار سند صادر میشه یا زمانی که زمان سند نوشته شده در پیشنویس سند به نام خریدار صادر میسه؟
پرسش بسیار خوبی مطرح کردید. در پاسخ باید بگویم که ثبت در سامانه ثبت آنی دفترخانه اسناد رسمی با ثبت در سامانه دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تفاوت دارد. مردم عادی معمولاً فقط با سامانه ثبت آنی که مربوط به دفترخانه اسناد رسمی است، سروکار دارند. سامانه دفتر املاک تنها با دفاتر اسناد رسمی در ارتباط است.
وقتی قراردادی توسط بنگاه مشاور املاک ثبت می‌شود و برای تأیید نهایی به دفترخانه ارجاع می‌شود، این قرارداد فقط در سامانه ثبت آنی دفترخانه قرار می‌گیرد. پس از گذشت مواعد ذکر شده و تنظیم سند قطعی غیرمنقول، این ملک در دفتر املاک ثبت می‌شود. از زمان ثبت در دفتر املاک است که دولت آن شخص را به عنوان مالک ملک خریداری شده می‌شناسد.
در مورد سوال شما درباره پیشنویس قرارداد، اگر در پیشنویس قرارداد ۳ ماه زمان برای صدور سند محضری تعیین شده باشد، سند نهایی پس از گذشت این مدت صادر خواهد شد. بنابراین، زمان صدور سند به نام خریدار مطابق با زمان تعیین شده در پیشنویس قرارداد خواهد بود.
ارجاع به دفترخانه در لحظه نوشتن قرارداد فقط برای تأیید قراردادی است که توسط بنگاه مشاور املاک تنظیم شده است، زیرا بنگاه مشاور املاک دیگر نمی‌تواند قراردادی بدون تأیید سردفتر بنویسد. پس از گذشت 3 ماه، طرفین باید مجدداً به دفترخانه مراجعه کنند تا سند قطعی غیرمنقول تنظیم و در دفتر املاک ثبت شود.
سلام
تو زیر منو دوم که الزام به بند۳ لازم نیست اونها هم باید برای نهایی شدن به دفترخانه ارجاع بشه؟
سلام، درکل هر قراردادی که بنگاه مشاور املاک در مورد املاک دارای سند مینویسد باید توسط دفترخانه تایید شود
سلام وقت بخیر ببخشید هنگام کار با سامانه کاتب همون مرحله اول اطلاعات شخص رو که وارد میکنیم و استعلام ثبت احوالش هم میزنیم تمامی اطلاعات به درستی وارد میشه ولی قسمت تاریخ تولد یه خطا میزنه همش میگه تاریخ کوچکتر یا با زمان کنونی وارد شود این یعنی چی ؟چند روز قبل اینجور نبود سامانه
دوست عزیز، سامانه در حال به‌روزرسانی است و ممکن است با خطاها و مشکلاتی مواجه شوید. اما به زودی با بهترین سامانه برای ثبت قراردادها روبرو خواهید شد. لطفاً کمی صبور باشید و مجدداً تلاش کنید.
در قرارداد اجاره با سند دفتر چه اي بايد در سامانه كاتب از قسمت قانون الزام بريم يا ثبت قرارداد خارج از شمول الزام؟؟؟
در ضمن امروز من تا مرحله وارد كردن سند رفتم اما فقط ارور ميداد و مرحله بعدي نرفت
سلام، سامانه درحال تکمیل شدن و به روز رسانی هست و به زودی همه مشکلاتش مرتفع میشه.
اما در مورد سوال شما اگر اجاره بیشتر از دو سال باشه و چون سند مالکیت داره قانون الزام حساب میشه
وقت شما بخیر .اگر امکان دارد خواهشا برای مشاورین املاک از هر قسمت یک کلیپ آموزشی در سامانه بزارید یعنی یک کلیپ برای ثبت پیش نویس قرارداد و همچنین یه کلیپ برای ثبت قرارداد در بخش “ثبت قرارداد خارج از شمول قانون الزام “و همچنین یه کلیپ برای ثبت قرارداد اجاره. ممنون
سلام ببخشید سامانه کاتب برای مشاورین املاک بعضی مواقع در ثبت مشخصات افراد قسمت استعلام ثبت احوالش خطا میزنه یا بعضی مواقع خطای سامانه ثنا میده مگر ثبت نام ثنا در ایجاد قرارداد در سامانه کاتب شرط هست ؟
سلام، لطفا به این لینک مراجعه کنید تا پاسخ سوال خود را دریافت کنید.
با سلام آیا همه قراردادهای اجاره باید در کاتب ثبت شوند یا فقط اجاره های بیش از دوسال؟
همه قراردادهای اجاره را میتوان در سامانه کاتب ثبت کرد اما قراردادهای اجاره بیش از 2 سال الزاماً باید در این سامانه ثبت شوند