برای این املاک، بنگاه‌های مشاور املاک دیگر نمی‌توانند قرارداد بنویسند!

برای کدام املاک، بنگاه‌های مشاور املاک دیگر حق ندارند قرارداد بنویسند؟

از تیر ماه ۱۴۰۵، قانون الزام به ثبت رسمی به طور کامل اجرایی می‌شود. از آن تاریخ به بعد، هر بنگاه مشاور املاک باید زیر نظر یک دفترخانه اسناد رسمی فعالیت کند.

از این تاریخ دیگر خرید و فروش قولنامه‌ای ملک نخواهیم داشت و همه املاک در سراسر کشور باید دارای سند رسمی مالکیت شوند و دولت تنها افرادی را به عنوان مالک به رسمیت می‌شناسد که ملکشان دارای پلاک ثبتی باشد و این پلاک در سازمان ثبت اسناد و املاک به نامشان ثبت شده باشد. بنابراین، از این تاریخ به بعد، هیچ سند قولنامه‌ای دیگر پذیرفته نخواهد شد.

اما تا آن زمان، تکلیف اسناد مردم چه خواهد شد؟

به طور کلی، می‌توان نحوه ثبت قراردادهای املاکِ اشخاص را به دو دوره زمانی قبل از تیر ماه سال ۱۴۰۵ و بعد از تیر ماه ۱۴۰۵ تقسیم‌بندی کرد. در ادامه، این دو دوره را به تفصیل توضیح خواهیم داد.

اما قبل از آن، لازم است نحوه ثبت قراردادها را به دو دسته “روش قدیم” و “روش جدید” تقسیم‌بندی کنیم:

• روش قدیم: در این روش که تاکنون انجام می‌شد، بنگاه مشاور املاک برای مردم مبایعه‌نامه یا قولنامه می‌نوشت و نیازی به مراجعه مجدد به دفترخانه برای تأیید مبایعه‌نامه‌ای که مشاور املاک تنظیم کرده بود، توسط سردفتر نبود.
• روش جدید: این روش خود به دو مرحله تقسیم می‌شود:
  1. ثبت پیش‌نویس قرارداد: بنگاه مشاور املاک پیش‌نویس قرارداد را می‌نویسد و در سامانه کاتب ثبت می‌کند. تا این لحظه هیچ نوع معامله‌ای انجام نشده و این پیش‌نویس هیچ اثر قانونی ندارد و انگار که اصلاً قراردادی ثبت نشده است.
  2. ارجاع به دفترخانه اسناد رسمی: سپس، قرارداد توسط مشاور املاک به دفترخانه اسناد رسمی ارجاع می‌شود. در دفترخانه، قرارداد توسط سردفتر در سامانه ثبت آنی، ثبت نهایی می‌شود و در این لحظه است که قرارداد به شکل صحیح و قانونی انجام می‌شود.

قبل از تیر 1405

یکی از مهم‌ترین سوالاتی که پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی برای بسیاری از مردم به وجود آمده این است که کدام املاک را بنگاه‌های مشاور املاک نمی‌توانند برای آن مبایعه‌نامه یا قولنامه بنویسند و حتماً باید به دفترخانه اسناد رسمی ارجاع دهند؟

تا قبل از تیر ماه سال ۱۴۰۵ که قانون الزام به ثبت رسمی هنوز به طور کامل اجرا نشده، املاک را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد:

1. املاک دارای سند مالکیت
2. املاک بدون سند مالکیت (اصطلاحاً قولنامه‌ای)

1. املاک دارای سند

املاکی که دارای سند مالکیت هستند به دو دسته تقسیم می‌شوند:

• الف) املاکِ با اسناد تک‌برگ جدید سبز رنگ: این املاک باید الزاماً به روش جدید (که در بالا توضیح دادیم) ثبت شوند.
• ب) املاکِ با اسناد مالکیت قدیمی: مالکین این املاک مختار هستند که به روش قدیم یا جدید برای آن‌ها قرارداد بنویسند.

در هر دو روش، افراد می‌توانند قرارداد مبایعه‌نامه یا قولنامه خود را به این صورت ثبت کنند:

• ابتدا به بنگاه مشاور املاک مراجعه کنند: پس از تنظیم پیش‌نویس قرارداد، به دفترخانه بروند تا قرارداد توسط سردفتر ثبت نهایی شود.
• مستقیماً به دفترخانه مراجعه کنند: در این حالت، بدون نیاز به مراجعه اولیه به بنگاه مشاور املاک، سردفتر قرارداد را برای آن‌ها تنظیم و ثبت نهایی می‌کند.

الزام به ثبت به روش جدید

اسناد مالکیت تک‌برگی که پس از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر می‌شوند و به رنگ سبز هستند، قراردادهای آن‌ها الزاماً باید به روش جدید ثبت شوند.

این اسناد به دو دلیل ممکن است صادر شوند:

1. به دلیل انجام معامله: در صورتی که خرید و فروشی بعد از 3 تیر 1403 انجام شود، سند تک‌برگ جدید برای ملک صادر می‌شود.
2. بدون انجام معامله: مالک می‌تواند بدون انجام هیچ نوع معامله‌ای به دفترخانه مراجعه کرده و درخواست صدور سند تک‌برگ جدید سبز رنگ کند.

اختیار به ثبت به روش جدید یا قدیم

به غیر از مورد بالا، تمامی املاکی که قبل از تیر 1403 دارای سند مالکیت بوده‌اند و مالک یا سند مالکیت آنها بعد از تیر 1403 تغییر نکرده است، مالکین این نوع اسناد برای انجام معامله مختارند که به روش جدید یا به روش قدیم قرارداد مبایعه‌نامه یا قولنامه بنویسند.

این اختیار فقط تا ۳ تیر ۱۴۰۵ برای این افراد وجود دارد و بعد از آن، هر نوع معامله‌ای باید به روش جدید انجام شود.

2. املاک بدون سند رسمی

املاک بدون سند رسمی که اصطلاحاً قولنامه‌ای نامیده می‌شوند و پلاک ثبتی ندارند را به هیچ عنوان نمی‌توان در دفترخانه ثبت نمود (مگر طبق ماده ۸۸ قانون ثبت). و فقط املاکی که دارای سند رسمی هستند، امکان ثبت در دفترخانه را دارند.

اما، برای املاک قولنامه‌ای، سامانه “ساماندهی اسناد غیر رسمی” توسط سازمان ثبت راه‌اندازی می‌شود. با راه‌اندازی این سامانه، اسناد قولنامه‌ای نیز دارای سند رسمی خواهند شد.

پس تکلیف املاک بدون سند رسمی چیست؟

پیش از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۵، معاملات املاک قولنامه‌ای و بدون سند رسمی همچنان می‌توانند به همان روش‌های قولنامه‌ای و بدون سند رسمی که تاکنون انجام می‌شده، صورت گیرند.

همه ما از ریسک این نوع معاملات آگاه هستیم و قانون الزام به ثبت رسمی برای جمع‌آوری این نوع قراردادها آمده است.

اما، از تیر ماه ۱۴۰۴، سامانه‌ای تحت عنوان “ساماندهی اسناد غیر رسمی” راه‌اندازی می‌شود.

همه مالکین املاک قولنامه‌ای (آخرین خریدار) باید ملک خود را در این سامانه ثبت کنند تا سند مالکیت برای آنها صادر شود.

در پایان، بعد از صدور سند مالکیت، هر نوع خرید و فروش املاک باید الزاماً به روش جدید انجام شود و در غیر این صورت، مبایعه‌نامه یا قولنامه‌ای که به روش جدید انجام نشده باشد، هیچ نوع اثر قانونی نخواهد داشت.

بعد از تیر 1405

پس از تاریخ ۳ تیر ماه سال ۱۴۰۵، تمامی قراردادهای مربوط به املاک دارای سند مالکیت (چه سند مالکیت قبل از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده باشد و چه بعد از آن، چه سند تک‌برگ جدید سبز رنگ و چه اسناد تک‌برگی قدیمی آجری رنگ) و حتی املاک بدون سند مالکیت (به شرط ثبت‌نام در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی و دریافت شناسه یکتا) باید به روش جدید معامله و ثبت شوند.

طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه “ساماندهی اسناد غیر رسمی” (یعنی از ۳ تیر ۱۴۰۵)، هر عمل حقوقی که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول باشد، از جمله وقف، انعقاد عقد رهن و اجاره برای مدت بیش از دو سال، اجاره به شرط تملیک، پیش‌فروش ساختمان و تعهد به انجام این اعمال حقوقی، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.

در غیر این صورت، دعاوی مربوط به این اعمال حقوقی که ثبت نشده باشند، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار خواهند بود. به جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص این اعمال حقوقی و اسناد مربوط به آنها مسموع نخواهد بود.

در مراجع قضائی و اداری، فقط شخصی به عنوان مالک ملک شناخته می‌شود که ملک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به نام او ثبت شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

چند نکته مهم

1. مطابق مواد ۱ و ۲ قانون الزام به ثبت، دفاتر اسناد رسمی موظفند اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول، از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نمایند. این کار فقط توسط سردفتر در دفترخانه قابل انجام است.
   صرف ثبت قرارداد در پلتفرم‌هایی مانند کاتب یا خودنویس کافی نیست و این‌ها تنها پیش‌نویس‌هایی هستند که هیچ اثر قانونی ندارند و انگار که اصلاً قراردادی ثبت نشده است، تا زمانی که در سامانه ثبت آنی دفاتر اسناد رسمی توسط سردفتر ثبت نهایی شوند.
2. یکی از مزایای سامانه کاتب نسبت به سایر سامانه‌ها این است که تمامی استعلامات از جمله ممنوع‌المعامله بودن، رهن و بازداشت، در همان لحظه که در حال نوشتن پیش‌نویس قرارداد هستید، انجام می‌شود. بنابراین، از این بابت جای هیچ نگرانی وجود ندارد.
   و فقط بنگاه‌های مشاور املاکِ دارای مجوز فعال می‌توانند در سامانه کاتب فعالیت کنند و نه همه مشاورین املاک.
   از آنجا که سامانه کاتب مربوط به کانون سردفتران است، مستقیماً زیر نظر سازمان ثبت فعالیت می‌کند.
3. هرچند که فعلاً تفاوتی ندارد که پیش‌نویس در کدام سامانه ثبت شود (کاتب، خودنویس یا سایر سامانه‌ها)، زیرا این مرحله تنها پیش‌نویس است و هیچ اثر قانونی ندارد تا زمانی که در سامانه ثبت آنی که مربوط به دفترخانه است، ثبت نشود. با این حال، سامانه کاتب نسبت به سایر سامانه‌ها مزایایی دارد که ذکر شد.
4. تقویم زمان‌بندی اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول را از این لینک مشاهده کنید.
5. مبایعه‌نامه یا قولنامه به معنای پایان کار نیست و تنها یک مرحله از فرآیند خرید و فروش ملک است. پس از تنظیم مبایعه‌نامه، که توافق اولیه بین خریدار و فروشنده را ثبت می‌کند، باید در تاریخ مشخصی که در متن مبایعه‌نامه ذکر شده است، نسبت به تنظیم سند قطعی غیر منقول اقدام شود. این سند قطعی، مالکیت را به صورت رسمی و قانونی به خریدار منتقل می‌کند و بدون آن، معامله کامل نخواهد بود.
6. برای مشاهده تفاوت‌ها و شباهت‌های مبایعه‌نامه و قول‌نامه و تعهدبه‌بیع اینجا کلیک کنید.
7. آموزش تصویری ثبت قرارداد در سامانه کاتب (ویژه بنگاه‌های مشاور املاک) را از این لینک مشاهده بفرمایید.