اختلاف در قراردادها می‌تواند پرهزینه و زمان‌بر باشد. اما آیا می‌دانستید راهی هوشمندانه‌تر و سریع‌تر از دادگاه وجود دارد؟ با “شرط داوری” آشنا شوید و دریابید چگونه سردفتر شما می‌تواند در حل مسالمت‌آمیز و کارآمد اختلافات یاری‌تان کند. این راهنما مسیر را برای شما روشن می‌کند تا با آگاهی کامل از این ابزار قدرتمند حقوقی استفاده کنید.
شرط داوری در قراردادها: راهنمای جامع برای حل اختلافات با کمک سردفتر
شرط داوری چیست و چرا اهمیت دارد؟
هنگام امضای یک قرارداد، شاید کمتر کسی به بروز اختلاف فکر کند، اما هوشمندانه‌ترین کار، پیش‌بینی راهکاری کارآمد برای حل اختلافات احتمالی، پیش از وقوع آن است؛ شرط داوری دقیقاً همین راهکار است.
به طور معمول، زمانی که بین طرفین یک قرارداد اختلافی پیش می‌آید، اولین راهی که به ذهن می‌رسد، مراجعه به دادگاه است. اما فرآیندهای قضایی اغلب طولانی، پرهزینه و گاهی پیچیده هستند.
شرط داوری یک توافق هوشمندانه بین طرفین قرارداد است که به موجب آن، آنها موافقت می‌کنند در صورت بروز هرگونه اختلاف، به جای مراجعه به مراجع قضایی، موضوع را به یک یا چند شخص مورد اعتماد به نام “داور” ارجاع دهند تا آن را حل و فصل کنند.
این روش، که در مواد ۴۵۴ الی ۵۰۱ قانون آیین دادرسی مدنی ایران به تفصیل به آن پرداخته شده است، مزایای قابل توجهی دارد:
- سرعت بالا: رسیدگی توسط داور معمولاً بسیار سریع‌تر از فرآیند طولانی دادگاه‌ها انجام می‌شود.
- هزینه کمتر: در بسیاری از موارد، هزینه‌های داوری به مراتب کمتر از هزینه‌های دادرسی است.
- تخصص‌گرایی: طرفین می‌توانند داوری را انتخاب کنند که در موضوع مورد اختلاف تخصص و تجربه دارد.
- محرمانگی: برخلاف جلسات علنی دادگاه، جلسات داوری معمولاً محرمانه هستند و جزئیات اختلاف فاش نمی‌شود.
- انعطاف‌پذیری: طرفین می‌توانند بر سر نحوه رسیدگی، زمان و مکان داوری توافق کنند و کنترل بیشتری بر فرآیند داشته باشند.
- رأی لازم‌الاجرا: رأی صادر شده توسط داور، مانند رأی دادگاه، قطعی و لازم‌الاجرا است و می‌توان از طریق دادگاه درخواست اجرای آن را نمود (ماده ۴۸۸ قانون آیین دادرسی مدنی).
نقش کلیدی دفاتر اسناد رسمی و سردفتران در داوری
شاید برای شما جالب باشد که بدانید دفاتر اسناد رسمی و شخص سردفتر یا دفتریار می‌توانند نقشی محوری در فرآیند داوری ایفا کنند:
- درج شرط داوری در اسناد رسمی: سردفتران می‌توانند با توافق طرفین، شرط داوری را به صورت استاندارد و قانونی در قراردادهای رسمی (مانند مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه، مشارکت‌نامه و…) بگنجانند.
- سردفتر به عنوان داور: طرفین می‌توانند در قرارداد، شخص سردفتر تنظیم‌کننده سند یا سردفتر دیگری را به عنوان داور مرضی‌الطرفین خود انتخاب کنند. سردفتران و دفتریاران با گذراندن دوره‌های تخصصی و احراز شرایط قانونی، می‌توانند به عنوان داور حرفه‌ای فعالیت کنند.
- توسعه نهاد داوری: بر اساس تفاهم‌نامه بین معاونت توسعه حل اختلاف قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، دفاتر اسناد رسمی تشویق به ایجاد موسسات داوری شده‌اند تا این روش حل اختلاف بیش از پیش توسعه یابد و از حجم پرونده‌های دادگستری کاسته شود.
نکات مهم در تنظیم و اجرای شرط داوری
(بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی)
برای اینکه شرط داوری معتبر و کارآمد باشد، باید به نکات قانونی زیر توجه داشت:
- اهلیت طرفین: اشخاصی که صلاحیت اقامه دعوا دارند، می‌توانند اختلافات خود را به داوری ارجاع دهند (ماده ۴۵۴ و ۴۵۵).
- توافق صریح: ارجاع به داوری باید بر اساس توافق کتبی و صریح طرفین باشد، چه در ضمن قرارداد اصلی و چه در توافق‌نامه‌ای جداگانه، قبل یا بعد از بروز اختلاف.
- تعیین دقیق موضوع داوری: موضوع یا موضوعاتی که قرار است توسط داور رسیدگی شود، باید به طور شفاف و روشن مشخص گردد. ارجاع کلی همه اختلافات آینده ممکن است با چالش روبرو شود (ماده ۴۵۸).
- تعیین مدت داوری: طرفین باید مدتی را برای انجام داوری و صدور رأی تعیین کنند. اگر مدتی تعیین نشود، قانون آن را سه ماه فرض می‌کند. این مدت با توافق *طرفین* قابل تمدید است، نه توسط خود داور (ماده ۴۵۸ و نظریه مشورتی 7/96/838).
- صدور و ابلاغ رأی در مدت مقرر: داور مکلف است رأی خود را در مدت تعیین‌شده صادر کرده و به طرفین ابلاغ نماید یا طبق توافق یا قانون (ماده ۴۸۵) به دفتر دادگاه تسلیم کند. صدور یا تسلیم رأی خارج از مدت، موجب بطلان آن می‌شود (بند ۴ ماده ۴۸۹ و نظریه مشورتی).
- استقلال شرط داوری: گرچه داوری معمولاً به قرارداد اصلی وابسته است، اما می‌توان شرط داوری را به عنوان یک موافقت‌نامه مستقل در نظر گرفت که حتی در صورت بطلان یا فسخ قرارداد اصلی، اعتبار خود را حفظ کند (این نکته در نمونه شرط داوری ارائه شده نیز وجود دارد). با این حال، باید توجه داشت که اگر قرارداد اصلی که مبنای تعیین داور بوده، ذاتاً بی‌اعتبار باشد، ممکن است رأی داوری نیز قابل ابطال باشد (بند ۷ ماده ۴۸۹).
- عدم امکان عزل یک‌طرفه داور: پس از تعیین داور، هیچ‌یک از طرفین به تنهایی حق عزل او را ندارد، مگر با توافق طرف مقابل (ماده ۴۷۲).
- اختیار صلح و سازش: می‌توان به داور اختیار داد که دعوا را از طریق صلح و سازش خاتمه دهد (ماده ۴۸۳).
بیشتر بدانید: نمونه متن شرط داوری برای درج در اسناد رسمی دفترخانه
چه زمانی رأی داور باطل می‌شود؟
قانونگذار در ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی، مواردی را پیش‌بینی کرده که رأی داور باطل و غیرقابل اجرا خواهد بود:
- رأی مخالف قوانین موجد حق (قوانین ماهوی) باشد.
- داور در خصوص موضوعی خارج از حیطه داوری رأی داده باشد.
- داور خارج از حدود اختیارات خود عمل کرده باشد.
- رأی پس از انقضای مدت داوری صادر و تسلیم شده باشد.
- رأی با مندرجات دفتر املاک یا اسناد رسمی معتبر مخالف باشد.
- رأی توسط داورانی صادر شده باشد که قانوناً مجاز به داوری نبوده‌اند.
- قرارداد رجوع به داوری از اساس بی‌اعتبار بوده باشد.
طرفین می‌توانند ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ رأی داور، از دادگاه صالح تقاضای ابطال آن را بنمایند (ماده ۴۹۰). البته صرف اعتراض، مانع اجرای رأی نیست مگر اینکه دادگاه قرار توقف اجرا صادر کند (ماده ۴۹۳).
نمونه شرط داوری استاندارد در اسناد رسمی
در اینجا نمونه‌ای از یک بند داوری که می‌تواند در قراردادهای رسمی گنجانده شود، آورده شده است:
بند داوری:
طرفین این سند با مشخصات فوق‌الذکر توافق نمودند که کلیه اختلافات و دعاوی ناشی از این قرارداد یا مرتبط با آن، از قبیل اختلاف در تفسیر، اجرا، فسخ، بطلان، یا خسارات ناشی از آنها و اسناد تجاری که در رابطه با این قرارداد صادر یا ضمانت شده است و غیره، به جناب آقای/سرکار خانم [نام سردفتر] سردفتر محترم دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] شهر [نام شهر] به عنوان داور مرضی‌الطرفین ارجاع شود تا برابر با موازین مندرج در این قرارداد و مطابق با قوانین مربوطه کشور و مقررات داوری مذکور در باب هفتم قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب (در امور مدنی) مصوب ۱۳۷۹ و سایر قوانین حاکم، توسط داور حل و فصل گردد. داور نیز با امضای ذیل این سند، سمت داوری را قبول نمود و متعهد است علاوه بر رعایت مقررات حاکم، عرف معاملاتی را نیز مد نظر قرار دهد.
رأی داور قطعی و لازم‌الاجرا است و برای طرفین و قائم‌مقام قانونی آنها معتبر می‌باشد. محکوم‌له می‌تواند پس از ابلاغ رأی، از دادگاه صالح تقاضای صدور اجراییه نماید. محکوم‌علیه می‌تواند ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ رأی، طبق ماده ۴۹۰ قانون آیین دادرسی مدنی، از دادگاه صالح تقاضای ابطال رأی را بنماید، لیکن این تقاضا مانع اجرای رأی نخواهد بود، مگر آنکه دادگاه طبق ماده ۴۹۳ همان قانون، قرار توقف اجرای رأی را صادر نماید.
شرط داوری حاضر، موافقت‌نامه‌ای مستقل از این قرارداد تلقی شده و در هر حال، حتی در صورت فسخ، اقاله، بطلان یا انحلال این قرارداد، معتبر و لازم‌الاجرا باقی خواهد ماند.
مدت داوری از تاریخ اعلام کتبی اختلاف به داور توسط هر یک از طرفین، سه ماه شمسی است. داور مکلف است در این مدت اقدام به رسیدگی و انشاء رأی نماید. تمدید مدت داوری صرفاً با توافق کتبی طرفین امکان‌پذیر است.
نشانی و شماره تماس طرفین مندرج در این سند، برای ابلاغ کلیه اوراق مربوط به داوری از جمله رأی داور، معتبر است و ابلاغ از طریق پست سفارشی، اظهارنامه، پیامک یا سایر وسایل ارتباطی که داور مناسب تشخیص دهد، به این نشانی‌ها و شماره‌ها، ابلاغ قانونی محسوب می‌شود. تشخیص داور در مورد شیوه ابلاغ، برای طرفین قطعی است.
حق‌الزحمه داوری طبق تعرفه قانونی یا توافق با داور تعیین و به صورت بالمناصفه یا به ترتیبی که داور معین می‌کند، توسط طرفین پرداخت خواهد شد. داور می‌تواند ادامه رسیدگی یا صدور رأی را منوط به پرداخت حق‌الزحمه نماید.
طرفین با امضای این سند، ضمن قبول داوری، حق هرگونه اعتراض به صلاحیت داور و حق عزل یک‌جانبه وی را از خود سلب و ساقط نمودند.
طرفین مکلفند کلیه اسناد و مدارک لازم را به درخواست داور، در اختیار وی قرار دهند. داور می‌تواند توضیحات لازم را از طرفین بخواهد و در صورت لزوم، از نظر کارشناس رسمی دادگستری استفاده نماید. داور اختیار صلح و سازش بین طرفین را دارد.
نکات تکمیلی و مهم
- حق‌الزحمه داور: پرداخت هزینه‌های داوری طبق توافق یا قانون بر عهده طرفین است (مواد ۴۹۷، ۴۹۹، ۵۰۰).
- مسئولیت داور: اگر داور در انجام وظایف خود مرتکب تقلب یا تقصیر شود و ضرری به طرفین وارد کند، مسئول جبران خسارت خواهد بود (ماده ۵۰۱).
- اثر بر اشخاص ثالث: رأی داور فقط برای طرفین قرارداد داوری و قائم‌مقام آنها لازم‌الاجراست و به اشخاص ثالث تسری پیدا نمی‌کند (ماده ۴۹۵). اگر موضوع قرارداد (مثلاً ملکی) به شخص دیگری منتقل شود، آن شخص ثالث اصولاً ملزم به شرط داوری اولیه نیست (مستفاد از دادنامه شماره 9209970221500453).
نتیجه‌گیری و دعوت به اقدام
شرط داوری ابزاری قدرتمند و کارآمد برای حل و فصل سریع، کم‌هزینه و تخصصی اختلافات ناشی از قراردادهاست. گنجاندن یک شرط داوری دقیق و قانونی در قراردادهای شما، با کمک و مشورت یک سردفتر آگاه، می‌تواند از بروز مشکلات بزرگ‌تر در آینده و درگیر شدن در فرآیندهای طولانی قضایی جلوگیری کند.
آیا قصد تنظیم قراردادی مهم را دارید؟ آیا می‌خواهید از مزایای شرط داوری در اسناد خود بهره‌مند شوید؟
توصیه می‌کنیم پیش از امضای هرگونه سند یا قرارداد، در خصوص افزودن شرط داوری و انتخاب داور مناسب، با کارشناسان ما در محضرچی یا سردفتر اسناد رسمی معتمد خود مشورت نمایید. ما آماده‌ایم تا با ارائه مشاوره‌های تخصصی و تنظیم شروط داوری استاندارد، به شما در مدیریت بهتر روابط قراردادی و پیشگیری از اختلافات کمک کنیم.
همین امروز برای دریافت مشاوره تخصصی در زمینه تنظیم قرارداد و شرط داوری با ما تماس بگیرید یا به دفتر ما مراجعه فرمایید.
4 دیدگاه. Leave new
الان ما متوجه نشدیم،،،،، سند که در محضر تنظیم میشه و مالیاتشم پرداخت میشه. مشاور املاکی هم که مالیات بر درآمدشو در آخر هر سال پرداخت میکنه…. این بحث تنظیم اسناد معاملاتی چه چیز الکیه که درآوردن؟؟؟؟
والا ما توی برنامه های تلویزیونی دیدیم که مشاورین املاک برای فروش یه ملک حتی با مالک قرارداد فروش مینویسن و مثلا یک ماه فقط این املاک حق فروش آره و فعالیت میکنه و نتجه فعالیتشم این میشد که فعالیت و تبلیغات خودش برای ملک ، ملک رو بالاتر از قیمت اعلامی فروشنده می‌فروختند و مازاد فروش رو هم بغیر از حق کمیسیون با فروشنده بصورت ۵۰ درصدی شریک میشدن و خیلی شیرین در یافت میکردن.
یعنی فکر میکنن مشاور املاک نباشه یه نفر باید در چنتا خونه رو بزنه و بگه؛ ببخشید ، خودتونو میفروشین..؟؟!!!!
با سلام و احترام جناب آقای محمدامین دلشاد،
از اینکه دیدگاه و دغدغه‌های خود را در خصوص جایگاه مشاوران املاک با ما در میان گذاشتید، سپاسگزاریم. هدف از قوانین جدید مانند الزام به ثبت رسمی معاملات و سامانه‌های مرتبط، شفاف‌سازی معاملات، جلوگیری از کلاهبرداری و کاهش دعاوی ملکی است و به هیچ عنوان قصد حذف یا تضعیف نقش ضروری و زحمات مشاوران املاک محترم را ندارد. در ساختار جدید نیز مشاوران املاک به عنوان تنظیم‌کننده پیش‌نویس قرارداد و راهنمای طرفین، نقش کلیدی خود را ایفا خواهند کرد. امیدواریم با اجرای کامل این قوانین، هم حقوق مردم تضمین شود و هم جایگاه حرفه‌ای شما عزیزان ارتقا یابد. ضمناً، اگر سوال خود را در ذیل مطالب مرتبط با قوانین املاک مطرح فرمایید، بهتر می‌توانیم به آن پاسخ دهیم.
متاسفانه یک اجحاف زشت در حق مشاوران املاک داره صورت میگیره.یک مشاور املاک هزینه اجازه و دفتر و مالیات بر درآمد رو پرداخت میکنه.کلی کلاس صنفی شرکت میکنه تا جواز کسب بگیره یا تمدید کنه.
و چقدر باید فایل جمع کنه و زحمت بکشه تا یه مشتری پیدا بشه و چندین ملک رو در چند روز و یا هفته نشون بده تا بتونه یه معامله انجام بده
با سلام مجدد جناب آقای محمدامین دلشاد،
کاملاً با شما موافقیم که حرفه مشاور املاک با زحمات و هزینه‌های بسیاری همراه است و نقش ایشان در به نتیجه رساندن معاملات غیرقابل انکار است. هدف از نگارش مطالبی مانند «شرط داوری در قراردادها» در وب‌سایت محضرچی، افزایش آگاهی حقوقی عموم مردم و فعالان این صنف است تا قراردادها به گونه‌ای تنظیم شوند که از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کرده و در صورت بروز اختلاف، راهکارهای سریع و کم‌هزینه‌ای مانند داوری وجود داشته باشد. این امر در نهایت به نفع همه طرفین معامله، از جمله مشاوران املاک محترم خواهد بود.