در این پست از وبسایت محضرچی، به بررسی شرایط قانونی و محدودیت‌های انتقال اسناد اراضی کشاورزی طبق تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی پرداخته‌ایم. نکات مهمی از قبیل حدنصاب اراضی، نحوه انتقال مالکیت مشاع و مفروز، و مستندات لازم برای ثبت سند بررسی شده است. اگر در فکر انتقال یا تنظیم اسناد مربوط به اراضی کشاورزی هستید، مطالعه این مطلب را از دست ندهید!
آیا می‌دانید انتقال اراضی کشاورزی طبق قانون الزام به ثبت رسمی چگونه انجام می‌شود؟
انتقال اسناد اراضی کشاورزی، به دلیل اهمیت این اراضی در تولید و اقتصاد کشور، تابع قوانین و مقررات خاصی است. یکی از مهم‌ترین این قوانین، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است که در تبصره ۹ ماده ۱۰ آن، شرایط خاصی برای انتقال اسناد اراضی کشاورزی وضع شده است.
در این پست از محضرچی، به بررسی این شرایط می‌پردازیم تا شما را در انجام معاملات مربوط به این اراضی یاری کنیم.
بر اساس این تبصره، انتقال اسناد اراضی کشاورزی در چهار حالت زیر امکان‌پذیر است:
اگر مالک، دارای سهم مشاع از یک زمین کشاورزی باشد و مجموع مساحت سهم مشاع او از کل زمین، کمتر از حد نصاب تعیین شده باشد، انتقال سند فقط در صورتی امکان‌پذیر است که کل سهم مشاع به یک شخص واحد منتقل شود.
به عبارت دیگر، نمی‌توان سهم مشاعی که کمتر از حد نصاب است را بین چند نفر تقسیم کرد.
اگر مالک، دارای سهم مشاعی باشد که مساحت آن بیشتر از حد نصاب است، انتقال سند مشروط به این است که در نتیجه این انتقال، هیچ سهم مشاع جدیدی با مساحت کمتر از حد نصاب ایجاد نشود.
به عنوان مثال، اگر فردی سهم مشاعی به اندازه دو برابر حد نصاب داشته باشد، می‌تواند آن را به دو قسمت مساوی (هر کدام به اندازه حد نصاب) تقسیم و به دو نفر منتقل کند، اما نمی‌تواند آن را به سه قسمت تقسیم کند، زیرا در این صورت سهم‌های جدید کوچکتر از حد نصاب خواهند بود.
اگر مالک، مالکیت مفروز (مالکیت مشخص و جدا شده) یک زمین کشاورزی را داشته باشد و بخواهد با انتقال بخشی از آن، مالکیت مشاع ایجاد کند، این کار مشروط به آن است که در نتیجه این انتقال، هیچ سهم مشاعی با مساحت کمتر از حد نصاب ایجاد نشود.
این مورد مشابه حالت دوم است، با این تفاوت که در اینجا ابتدا مالکیت مفروز بوده و سپس به مشاع تبدیل می‌شود.
اگر انتقال سهم مشاع بین شرکای همان قطعه زمین کشاورزی باشد، این انتقال بلامانع است.
به عبارت دیگر، اگر دو یا چند نفر به صورت مشاع مالک یک زمین باشند، می‌توانند سهم خود را به یکدیگر منتقل کنند، بدون آنکه محدودیت‌های مربوط به حد نصاب اعمال شود.
نکته مهم: سازمان امور اراضی کشور موظف است ظرف یک سال از لازم‌الاجرا شدن قانون، کلیه سوابق لازم اعم از نقشه‌ها و مستندات مربوط به اجرای این تبصره را در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار دهد. این موضوع به منظور تسهیل و تسریع در انجام معاملات و ثبت اسناد مربوط به اراضی کشاورزی است.
نتیجه: با توجه به موارد ذکر شده، قبل از هرگونه اقدام برای انتقال اسناد اراضی کشاورزی، لازم است به دقت شرایط مربوط به حد نصاب و نحوه انتقال سهام مشاع بررسی شود. توصیه می‌شود قبل از انجام هرگونه معامله، با کارشناسان حقوقی و ثبتی مشورت نمایید تا از صحت و قانونی بودن معامله خود اطمینان حاصل کنید. محضرچی همواره در کنار شماست تا اطلاعات لازم را در اختیار شما قرار دهد.
مطابق قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، فرایند صدور سند در بافت‌های مسکونی روستایی به شرح زیر است:
این فرایند معمولاً حدود دو ماه به طول می‌انجامد و روستاییان نیازی به مراجعه مستقیم به ادارات ثبت ندارند.
مطابق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
انتقال اسناد اراضی کشاورزی با مالکیت مشاع تنها زمانی ممکن است که مساحت سهم مشاع کمتر از حد نصاب باشد.
مالکیت مفروز زمانی که منجر به ایجاد سهم مشاعی با مساحت کمتر از حد نصاب نشود، امکان انتقال سهم مشاع را فراهم می‌کند.
مستندات لازم شامل نقشه‌ها و اسناد اجرایی است که توسط سازمان امور اراضی کشور در اختیار قرار می‌گیرند.
سازمان امور اراضی کشور باید مستندات مربوط به انتقال سهم مشاع را ظرف یک سال از لازم‌الاجرا شدن قانون تهیه و در اختیار قرار دهد.
بله، انتقال سهم مشاع به شریک همان قطعه زمین امکان‌پذیر است و سازمان امور اراضی کشور مکلف به تهیه مستندات لازم است.
12 دیدگاه. Leave new
سلام وقتتون بخیر بنده سهم چند نفر از ورثه یک ملک کشاورزی را دو سال پیش با مبایعه نامه خریداری نموده ام حالا میخوام سهم یکی دیگرو بخرم با توجه به اینکه مبایعه نامه دیگر اعتبار ندارد چه راهکاری به بنده پیشنهاد میدهید؟آیا دفاتر اسناد رسمی این معامله را انجام میدهند؟
کاربر گرامی جناب آقای سجاد،
وقت شما بخیر. در خصوص خرید سهم‌الارث از ملک کشاورزی و با توجه به قوانین جدید، به استحضار می‌رساند که اگرچه مبایعه‌نامه‌های سابق شما مبنای روابط حقوقی با فروشندگان قبلی است، اما برای خرید جدید سهم یکی دیگر از ورثه و همچنین برای رسمیت بخشیدن کامل به مالکیت خود مطابق با «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، اکیداً توصیه می‌شود از طریق دفتر اسناد رسمی اقدام فرمایید. دفاتر اسناد رسمی صلاحیت انجام این معاملات را دارند. راهکار پیشنهادی به شرح زیر است:
توجه داشته باشید که انتقال اراضی کشاورزی تابع ضوابط خاصی جهت جلوگیری از خرد شدن اراضی است، اما خرید و فروش سهم به صورت مشاع معمولاً بلامانع است.
سلام خسته نباشید من برای تک برگ کردن دو قطعه زمین کشاورزی اقدام کرده بودم که همه مراحل را هم انجام دادم و فقط باید جواب را از امور اراضی می‌گرفتم و می‌بردم برای اداره ثبت ،
ولی زمانیکه برای گرفتن جواب رفتم یکی از قطعات رو مخالفت کرده بودن ولی اون یکی رو تایید کردن
علت رو که جویا شدم ب من گفتن که دلیل مخالفت با اون قطعه این بوده که باید حتما نقشه زمین رو تقسیم بندی (همان تیره بندی ) که در یکسال قبل در برنامه نقشه هوایی بوده باشه
آخه منی که خریدارم و اون از یکطرف تیره نداشته الان باید چیکار کنم
ینی ایرادی که گرفتن قانونی بوده !!!!؟
جناب پولادوند، الزامات مربوط به نقشه‌برداری و تیره بندی اراضی کشاورزی توسط امور اراضی تعیین می‌شود و ممکن است شرط ارائه نقشه با سابقه معتبر باشد؛ برای اطمینان از قانونی بودن ایراد وارده، بهتر است مستقیماً از اداره امور اراضی استعلام یا با کارشناس حقوقی مشورت کنید.
سلام بیک محمدی هستم جناب مهندس بنده کلیه مراحل قانونی ومدارکهای موردنیازرابه اداره ثبت ارائه دادم وکلیه مدارک هام موردقبول بوده ونقشه هوایی ویوتی ام راهم کارشناس اداره ثبت گرفتم و ازکارشناسان اداره جهادکشاورزی هم چندسال پیش گرفته بودم ازجهادکشاورزی بنده چندسال پیش مجوز بازسازی دیوارها و گرفتم ودردفترخانه رسمی تعهدمحضری دادم به جهاد که کاربری روتهغیر ندم وکلیه مدارک ازادا ه جهادو شهرداری ودادگستر ی امامتاسفانه کارشناس ثبت مانع جلوی کارمن گذاشته به دلایلی بنده الان توملک مشغول به کارکشاورزی هستم ممنون میشم راهنماییم کنید چگونه سندزمینم روبگیرم
با توجه به توضیحات شما که نشان می‌دهد کلیه مدارک لازم از جمله تاییدیه‌ها و مجوزهای جهاد کشاورزی، شهرداری و دادگستری را به اداره ثبت ارائه داده و حتی تعهد محضری برای حفظ کاربری کشاورزی سپرده‌اید، قابل درک است که با مانع ایجاد شده توسط کارشناس ثبت مواجه شده‌اید. پیشنهاد می‌شود ابتدا به صورت شفاف و مستند، دلیل اصلی این ممانعت را از خود کارشناس ثبت جویا شوید. در صورتی که پاسخ مشخصی دریافت نکردید یا مشکل حل نشد، پیگیری موضوع از طریق ریاست اداره ثبت و یا مشورت با یک وکیل متخصص در امور ثبتی و اراضی می‌تواند به شما در یافتن راهکار قانونی مناسب برای دریافت سند مالکیت کمک کند.
آیا زمین کشاورزی که قبل ازسال۵۷دراختیار رعیت بوده که درآن زمین مشغول کشاورزی بوده که به علت کدورت سند درسال۹۱سهم دست نج خودرا به دیگری واگذارند ده وشخص دوم الان مشغول کشاورزی هست ومالک قبل از۵۷ به خارج ازکشور رفته دیگه برنگشته وهیچ مدعی هم نداره چگونه میشودسندبگیرد
سلام جناب محمدی، وقت شما بخیر. درباره زمین کشاورزی‌ای که فرمودید، اگر تصرف فعلی مستمر، بدون معارض و مورد تأیید اهالی محل یا شورای روستا باشد و هیچ مدعی رسمی یا وارثی از مالک پیش از انقلاب نیز مراجعه نکرده باشد، امکان درخواست صدور سند وجود دارد. برای این کار می‌توانید از طریق «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی فاقد سند رسمی» اقدام نمایید. ابتدا باید مدارک هویتی، نقشه یو‌تی‌ام، و مستندات تصرف را آماده کرده و در سامانه ثبت املاک (sabtemelk.ssaa.ir) درخواست ثبت و بررسی توسط هیئت تعیین تکلیف را ارسال کنید. در صورت تأیید و نبود اعتراض در مهلت قانونی، سند رسمی برای متصرف فعلی صادر خواهد شد. توصیه می‌کنیم حتماً با یک مشاور حقوقی یا دفتر ثبت اسناد مشورت نمایید تا مسیر درست و مطمئن‌تری را طی کنید. موفق باشید.
سلام.نفهمیدیم چی شد؟ اول گفتید حد نصابها باید رعایت بشه و 4 شرط هم گفته شد.ولی بعدش نوشتید که حد نصابها حذف شده؟؟؟؟
آخرش چی؟؟ لطفا واضح تر بفرمایید
سلام. ممنون از توجه شما.
در مورد ابهام شما در خصوص حد نصاب اراضی کشاورزی، باید توضیح دهیم که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و اصلاحات مرتبط با آن، تغییراتی در قوانین مربوط به حد نصاب اراضی کشاورزی ایجاد کرده است.
در ابتدا
همانطور که در متن اشاره شده، تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی، شرایط خاصی را برای انتقال اسناد اراضی کشاورزی وضع کرده است که شامل رعایت حد نصاب نیز می‌شود. این شرایط همچنان به قوت خود باقی هستند و در مواردی که انتقال سند مشمول این تبصره باشد، باید رعایت شوند.
اما
قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی که از سال 1391 اجرایی شده است، برای اراضی کشاورزی و خارج از بافت مسکونی که فاقد سند مالکیت رسمی هستند، شرایطی را برای صدور سند تعیین کرده است. بر اساس این قانون، افرادی که دارای مدارک عادی (مانند قولنامه) هستند، می‌توانند با تکمیل مدارک لازم، درخواست صدور سند دهند.
نکته مهم
در اصلاحات مرتبط با حد نصاب اراضی کشاورزی که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده است، محدودیت‌های حد نصاب مربوط به قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی حذف شده است. این به این معناست که هر فرد می‌تواند برای هر میزان از اراضی کشاورزی که تصرف کرده و مالک آن است، درخواست صدور سند بدهد.
با این وجود
شرایط صدور سند برای اراضی کشاورزی همچنان باید رعایت شود. از جمله این شرایط می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
اراضی باید تا تیرماه 1403 به صورت مفروز و شش‌دانگ در اختیار متقاضی باشد.
مالک نباید دارای قطعات مجاور یا اراضی تحت تملک افراد تحت تکفل خود (مانند پدر، مادر، فرزند، یا همسر) باشد.
اسناد صادرشده برای اراضی کشاورزی با قید کاربری مربوطه در سند مالکیت همراه خواهد بود.
در نتیجه
می‌توان گفت که قانونگذار با در نظر گرفتن شرایط مختلف، سعی در تسهیل و تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی کشاورزی داشته است. بنابراین، در برخی موارد حد نصاب باید رعایت شود و در برخی موارد دیگر، با رعایت شرایط خاص، می‌توان برای هر میزان از اراضی کشاورزی درخواست سند داد.
توصیه می‌شود قبل از هرگونه اقدام، با کارشناسان حقوقی و ثبتی مشورت نمایید تا از صحت و قانونی بودن معامله خود اطمینان حاصل کنید.
سلام.. ما یه قطعه زمین کشاورزی داریم که سند ثبتیش را هم گرفتیم اللن تصمیم دارم اونرا به نام دوتا پسرهام بزنم اما اداره ثبت قبول نمیکنه به اسم دونفر باشه راه کاری داره؟؟ زمینم ۹ هزار متره
کاربر گرامی جناب آقای زاهدی،
با سلام؛ در خصوص تصمیم شما برای انتقال زمین کشاورزی ۹۰۰۰ متری خود به نام دو پسرتان و مشکل پیش آمده با اداره ثبت، لازم به توضیح است که انتقال و افراز (تقسیم) اراضی کشاورزی تابع ضوابط و مقررات خاصی است که عمدتاً با هدف جلوگیری از خرد شدن بیش از حد اراضی و حفظ یکپارچگی و بهره‌وری کشاورزی وضع شده‌اند. ادارات ثبت و جهاد کشاورزی معمولاً بر رعایت این ضوابط، از جمله حد نصاب‌های فنی و قانونی برای تفکیک، نظارت دارند. اگر اداره ثبت با انتقال سند به نام دو نفر به صورت مفروز (جداجدا) یا حتی گاهی مشاعی که مقدمه افراز تلقی شود مخالفت می‌کند، احتمالاً به دلیل همین محدودیت‌ها و پایین بودن متراژ زمین از حد نصاب لازم برای دو قطعه مستقل است. پیشنهاد می‌شود ابتدا از اداره ثبت، دلیل دقیق و مستند قانونی مخالفت ایشان را جویا شوید. سپس با در دست داشتن سند مالکیت و پاسخ اداره ثبت، به یک دفتر اسناد رسمی (مانند دفتر ما) مراجعه فرمایید. ممکن است راهکارهایی مانند انتقال به صورت مالکیت مشاعی (هر یک از پسران مالک سه دانگ از کل شش دانگ زمین باشند و یک سند مشاعی به نام هر دو صادر شود) بدون افراز، یا بررسی امکانات دیگر پس از مشورت با کارشناسان اداره ثبت یا جهاد کشاورزی وجود داشته باشد.