با وجود ابلاغ “آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون الزام” در خصوص مدیریت پیش‌فروش و مشارکت در ساخت، سازمان ثبت اسناد طی بخشنامه‌ای جدید اعلام کرد که به دلیل عدم آمادگی سامانه‌ها، دفاتر اسناد رسمی باید تا اطلاع ثانوی، این اسناد را بر اساس “قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹” تنظیم نمایند. در این پست، متن کامل بخشنامه و تحلیل حقوقی این تصمیم را بررسی می‌کنیم.
سند پیش‌فروش و مشارکت: بازگشت موقت به قانون ۱۳۸۹ (تحلیل بخشنامه ۱۴۰۴/۹۹۰۰۳)
موضوع: سند پیش فروش ساختمان و مشارکت در ساخت – آیین نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
متن اصلی بخشنامه به شماره ۱۴۰۴/۹۹۰۰۳ مورخ ۱۴۰۴/۰۶/۰۴ به شرح زیر است:
به: جناب آقای فخاری زواره مدیرکل محترم ثبت اسناد و املاک استان اصفهان
از: سید عبدالعزیز الیاسی مدیر کل امور اسناد و سردفترانبا سلام و احترام
عطف به نامه شماره ۴۸۱۶/۱۴۰۴/۱۰۳ – ۱۴۰۴/۵/۲۱ اعلام می دارد:
نحوه اجرای آیین نامه تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در کارگروه مربوطه تحت بررسی می باشد لذا تا زمان اعمال تغییرات لازم در سامانه ها به جهت خدمت رسانی به مراجعان، تنظیم سند در سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی با رعایت مقررات قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و اخذ مجوزهای قانونی بلامانع به نظر می رسد.
جزئیات بخشنامه
| شماره بخشنامه | ۱۴۰۴/۹۹۰۰۳ |
| تاریخ صدور | ۱۴۰۴/۰۶/۰۴ |
| موضوع | سند پیش فروش و مشارکت در ساخت – آیین نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون الزام |
| فرستنده | مدیر کل امور اسناد و سردفتران |
| گیرنده | مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان اصفهان |
تحلیل و بررسی بخشنامه: تعلیق موقت آیین‌نامه جدید
این بخشنامه یکی از مهم‌ترین دستورالعمل‌های ماه‌های اخیر در حوزه اسناد پیش‌فروش و مشارکت است. بخشنامه فوق در پاسخ به استعلامی صادر شده و تکلیف دفاتر اسناد رسمی را در مواجهه با دو قانون (به ظاهر متعارض در اجرا) مشخص می‌کند.
خلاصه و توضیح ساده بخشنامه
- در تاریخ ۱۴۰۴/۰۴/۲۲، “آیین‌نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام” ابلاغ شد. این آیین‌نامه یک انقلاب در اسناد پیش‌فروش و مشارکت محسوب می‌شود و سازوکارهای جدیدی مانند “نقشه معماری تأییدشده” و “شناسه یکتا” برای هر واحد (حتی قبل از ساخت) و امکان تنظیم “تقسیم‌نامه” قبل از پایان‌کار را معرفی می‌کند.
- اجرای این آیین‌نامه پیچیده، نیازمند تغییرات بنیادین در “سامانه ثبت الکترونیک اسناد” (ثبت آنی) و ایجاد ارتباط برخط با شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه است.
- بخشنامه جدید (۹۹۰۰۳) به صراحت اعلام می‌کند که نحوه اجرای این آیین‌نامه هنوز در کارگروه مربوطه “تحت بررسی” است و “تغییرات لازم در سامانه‌ها” هنوز اعمال نشده است.
- دستور کلیدی: برای جلوگیری از توقف کار مردم و دفاتر (“به جهت خدمت رسانی به مراجعان”)، تا اطلاع ثانوی و آماده شدن سامانه‌ها، تنظیم اسناد پیش‌فروش و مشارکت در ساخت، کمافی‌السابق باید بر اساس “مقررات قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹” انجام شود.
تکلیف دفاتر اسناد رسمی چیست؟
بر اساس این بخشنامه، تکلیف دفاتر اسناد رسمی در حال حاضر کاملاً روشن است:
- تنظیم اسناد پیش‌فروش ساختمان و همچنین اسناد مشارکت در ساخت (که طبق ماده ۱ قانون، نوعی پیش‌فروش محسوب می‌شود) بلامانع است و نباید متوقف شود.
- مبنای قانونی برای تنظیم این اسناد، فعلاً آیین‌نامه جدید (ابلاغی در ۱۴۰۴/۰۴/۲۲) نیست.
- دفاتر مکلفند این اسناد را دقیقاً مطابق رویه سابق و با رعایت کامل الزامات “قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹” (با در نظر گرفتن اصلاحات بعدی آن توسط قانون الزام) تنظیم نمایند. این شامل مواردی مانند لزوم تنظیم سند رسمی (ماده ۳) و اخذ مدارک لازم (ماده ۴ اصلاحی) می‌باشد.
مقایسه وضعیت فعلی (بخشنامه) با وضعیت آتی (آیین‌نامه)
این بخشنامه یک “دوره گذار” را رسماً اعلام می‌کند. جدول زیر تفاوت اصلی رویه فعلی (مورد تاکید بخشنامه) با رویه آینده (مندرج در آیین‌نامه) را نشان می‌دهد:
| ویژگی | وضعیت فعلی (الزامی طبق بخشنامه ۹۹۰۰۳) | وضعیت آینده (پس از آماده‌سازی سامانه) |
|---|---|---|
| مبنای قانونی | قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ (و اصلاحات آن) | آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون الزام (مصوب ۱۴۰۴) |
| سند مبنا | پروانه ساختمان | نقشه معماری تأییدشده (ماده ۲ آیین‌نامه) |
| شناسایی واحد | بر اساس توصیفات مندرج در پروانه و قرارداد | صدور “شناسه یکتا” برای هر واحد (ماده ۷ آیین‌نامه) |
| تقسیم‌نامه | معمولاً پس از اخذ پایان‌کار و صورتمجلس تفکیکی | امکان ثبت تقسیم‌نامه قبل از پایان‌کار (ماده ۶ آیین‌نامه) |
| اسناد مشارکت | در قالب سند رسمی مشارکت (و صلح) تنظیم می‌شود | در سامانه ثبت و اولویت‌بندی سهم‌ها مشخص می‌شود (ماده ۲۱ آیین‌نامه) |
در نتیجه، تا زمانی که سازمان ثبت رسماً تغییرات سامانه ثبت آنی و اجرایی شدن آیین‌نامه جدید را اعلام نکرده است، دفاتر اسناد رسمی مکلفند برای جلوگیری از تضییع حقوق مراجعین، اسناد پیش‌فروش و مشارکت را صرفاً بر اساس قانون ۱۳۸۹ تنظیم نمایند.
