ثبت ثمن واقعی در سند رسمی: دستورالعمل جدید سازمان ثبت و راهکار ۱۹۵ سند تحول
مقدمه: شفافیت در معاملات، به‌ویژه در حوزه املاک و مستغلات، یکی از ارکان اساسی سلامت اقتصادی و حقوقی هر جامعه است. در سال‌های اخیر، تلاش‌های زیادی برای واقعی‌تر کردن اطلاعات مندرج در اسناد رسمی و نزدیک کردن آن‌ها به ارزش حقیقی معاملات صورت گرفته است. در همین راستا، و با هدف اجرای دقیق راهکارهای مندرج در سند تحول و تعالی قوه قضاییه، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با صدور بخشنامه‌ای جدید، گام مهمی در جهت ثبت “ثمن واقعی” معاملات در دفاتر اسناد رسمی برداشته است. این بخشنامه، ضمن الزام سردفتران به این امر، تصریح می‌کند که این اقدام فعلاً تغییری در نحوه محاسبه هزینه‌هایی نظیر حق‌الثبت، مالیات و حق‌التحریر ایجاد نخواهد کرد.
زمینه و اهداف بخشنامه: شفافیت در چارچوب سند تحول قضایی
یکی از چالش‌های دیرینه در نظام ثبت معاملات، عدم تطابق کامل بهای مندرج در اسناد رسمی با قیمت واقعی پرداخت شده توسط طرفین بوده است. این امر می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد، اما نتیجه آن کاهش شفافیت و ایجاد بستری برای بروز برخی مشکلات و سوءاستفاده‌ها بوده است. سند تحول و تعالی قوه قضاییه، با هدف ارتقای نظام قضایی و ثبتی کشور، راهکارهایی را برای افزایش شفافیت و کارآمدی ارائه داده است که الزام به ثبت ثمن واقعی یکی از این موارد است.
راهکار ۱۹۵ سند تحول و تعالی: الزام به ثبت ثمن واقعی
بخشنامه اخیر سازمان ثبت، مستقیماً به “راهکار ۱۹۵ سند تحول و تعالی قوه قضاییه” استناد می‌کند. این راهکار اهداف زیر را دنبال می‌نماید:
- الزام سردفتران: مکلف کردن سردفتران به ثبت ثمن واقعی که توسط طرفین معامله اظهار می‌شود، هم در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و هم در متن سند رسمی.
- استقلال ماخذ هزینه‌ها: مستقل نمودن ماخذ هزینه‌های ثبت سند و معامله از ثمن واقعی، البته با حفظ درآمدهای دولت. (این بخش نیازمند اصلاح قوانین و مقررات مرتبط است)
- انعکاس در استعلامات: امکان انعکاس ثمن واقعی در استعلامات بعدی که راجع به آن سند یا مورد معامله انجام می‌شود. (این بخش نیز نیازمند اصلاحات قانونی است)
بخشنامه فعلی، بخش اول این راهکار، یعنی الزام به درج ثمن واقعی را اجرایی کرده است.
دستورالعمل جدید سازمان ثبت: تکلیف سردفتران به درج ثمن واقعی
بر اساس این بخشنامه، سردفتران اسناد رسمی در سراسر کشور مکلف شده‌اند که از تاریخ ابلاغ، “مبلغ ثمن واقعی مورد توافق طرفین معامله را به طور دقیق در اسناد رسمی درج نمایند.” این تکلیف به معنای آن است که دیگر نباید از مقادیر صوری یا قیمت‌های منطقه‌ای به جای قیمت واقعی توافق شده استفاده شود و آنچه ملاک ثبت است، اظهار طرفین در خصوص مبلغ واقعی رد و بدل شده می‌باشد.
نکته بسیار مهم: مبنای محاسبه هزینه‌های قانونی (حق‌الثبت، مالیات، حق‌التحریر) فعلاً بدون تغییر
یکی از مهم‌ترین نکاتی که در این بخشنامه به صراحت مورد تأکید قرار گرفته، این است که: “بدیهی است مبنای وصول هزینه‌های قانونی تنظیم و ثبت اسناد (حق‌الثبت، مالیات، حق‌التحریر و ….) مطابق قوانین (ماخذهای تعیین شده قانونی) و مقررات مربوطه می‌باشد.”
این بدان معناست که اگرچه ثمن واقعی در سند درج می‌شود، اما تا زمانی که قوانین و مقررات مربوط به نحوه محاسبه این هزینه‌ها اصلاح نشود (همانطور که در راهکار ۱۹۵ پیش‌بینی شده)، مبنای محاسبه این هزینه‌ها همچنان بر اساس ارزش معاملاتی املاک (که توسط کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌شود) یا سایر ماخذهای قانونی موجود خواهد بود و نه بر اساس ثمن واقعی درج شده در سند. بنابراین، این بخشنامه در حال حاضر منجر به افزایش یا کاهش هزینه‌های تنظیم سند نمی‌شود.
تغییرات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد
در راستای اجرای این بخشنامه، رونوشتی به “سرپرست محترم دفتر توسعه سامانه‌ها و خدمات الکترونیک” سازمان ثبت ارسال شده و دستور داده شده است که با توجه به راهکار ۱۹۵ سند تحول، فیلد “(بهای سند)” در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به فیلد “(ثمن واقعی مورد توافق طرفین معامله)” اصلاح گردد. این تغییر فنی، بستر لازم برای اجرای دقیق بخشنامه را در سیستم مکانیزه فراهم می‌کند.
مفهوم و پیامدهای این بخشنامه برای طرفین معامله و دفاتر
برای طرفین معامله:
- افزایش شفافیت: مهم‌ترین پیامد، افزایش شفافیت در معاملات است. ثبت قیمت واقعی می‌تواند به ایجاد یک بانک اطلاعاتی دقیق از ارزش املاک در مناطق مختلف کمک کند.
- استنادپذیری: در آینده و در صورت بروز اختلافات احتمالی، ثمن واقعی ثبت شده می‌تواند به عنوان یک قرینه مورد استناد قرار گیرد.
- عدم تغییر در هزینه‌ها (فعلاً): همانطور که تأکید شد، در حال حاضر این اقدام تأثیری بر میزان هزینه‌های پرداختی برای تنظیم سند نخواهد داشت.
برای دفاتر اسناد رسمی:
- تکلیف قانونی جدید: سردفتران مکلف به پرسش و ثبت دقیق ثمن واقعی اظهار شده توسط طرفین هستند.
- عدم تغییر در مبنای محاسبه حق‌التحریر (فعلاً): حق‌التحریر دفاتر نیز کمافی‌السابق بر اساس ماخذهای قانونی محاسبه خواهد شد.
این بخشنامه گام اول در جهت تحقق کامل اهداف راهکار ۱۹۵ است. اجرای بخش‌های دیگر این راهکار، مانند مستقل کردن ماخذ هزینه‌ها از ثمن واقعی و انعکاس آن در استعلامات، نیازمند اصلاح قوانین و مقررات است که در آینده باید توسط مراجع قانون‌گذاری پیگیری شود.
متن کامل بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۴۷۹۶۰ سازمان ثبت
در این بخش، متن کامل بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۴۷۹۶۰ مورخ ۱۴۰۴/۰۳/۱۲ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارائه می‌گردد:
قوه قضائیه
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
به: مدیران کل محترم ثبت اسناد و املاک استانها
موضوع: ثبت ثمن واقعی اظهار شده توسط طرفین معامله در تنظیم اسناد رسمی – راهکار ۱۹۵ سند تحول و تعالی قوه قضاییه
شماره: ۱۴۰۴/۴۷۹۶۰
تاریخ: ۱۴۰۴/۰۳/۱۲
پیوست: ندارد
با سلام و احترام
در اجرای ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و راهکار ۱۹۵ سند تحول و تعالی قوه قضاییه: «الزام سردفتران به ثبت ثمن واقعی اظهار شده توسط طرفین معامله در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و متن سند رسمی و همچنین مستقل نمودن ماخذ هزینه‌های ثبت سند و معامله از ثمن واقعی با حفظ درآمدهای دولت و انعکاس آن در استعلامات بعدی راجع به سند یا مورد معامله با اصلاح قوانین و مقررات مرتبط» مقرر می‌دارد:
سردفتران اسناد رسمی مکلفند مبلغ ثمن واقعی مورد توافق طرفین معامله را به طور دقیق در اسناد رسمی درج نمایند.
بدیهی است مبنای وصول هزینه‌های قانونی تنظیم و ثبت اسناد (حق‌الثبت، مالیات، حق‌التحریر و ….) مطابق قوانین (ماخذهای تعیین شده قانونی) و مقررات مربوطه می‌باشد.
سید صادق سعادتیان، معاون امور اسناد
رونوشت:
- جناب آقای طاهریان، سرپرست محترم دفتر توسعه سامانه‌ها و خدمات الکترونیک: دستور فرمایید با توجه به راهکار ۱۹۵ سند تحول و تعالی قوه قضاییه فیلد (بهای سند) در سامانه به فیلد (ثمن واقعی مورد توافق طرفین معامله) اصلاح و نتیجه را اعلام نمایند.
- جناب آقای الیاسی مدیر کل محترم امور اسناد و سردفتران جهت آگاهی و اقدام لازم.
- جناب آقای خسروی مدیر کل محترم دفتر برنامه، بودجه و آمار عطف به نامه شماره ۱۴۰۴/۲۳۵۰۸ – ۱۴۰۴/۲/۲۲ جهت آگاهی.
- جناب آقای کارگر مدیر کل محترم دفتر مدیریت عملکرد و بازرسی جهت آگاهی و اقدام لازم.
- جناب آقای خندانی رئیس محترم کانون سردفتران و دفتریاران جهت آگاهی و اقدام لازم.
شناسه نامه: ۷۵۴۹۱۶۳
نتیجه‌گیری
الزام دفاتر اسناد رسمی به درج ثمن واقعی معامله در اسناد، یک تحول مثبت و گامی رو به جلو در جهت افزایش شفافیت نظام معاملاتی کشور است. این اقدام، هرچند در حال حاضر تأثیری بر نحوه محاسبه هزینه‌های ثبتی ندارد، اما می‌تواند پایه‌ای برای اصلاحات ساختاری بزرگتر در آینده باشد. اجرای دقیق این بخشنامه توسط سردفتران محترم و همکاری طرفین معامله در اظهار واقعیت، به تحقق اهداف عالی سند تحول و تعالی قوه قضاییه کمک شایانی خواهد نمود.
نظر شما در مورد این بخشنامه و تأثیرات احتمالی آن بر شفافیت معاملات و آینده نظام ثبتی چیست؟ دیدگاه‌ها و سوالات خود را در بخش زیر با ما و سایر کاربران محترم محضرچی در میان بگذارید.
