بخشنامه جدید: ممنوعیت پرداخت وجه در بنگاه مشاورین املاک قبل از ثبت در دفترخانه (اجرای قانون الزام)

تحلیل حقوقی: چرا نباید در بنگاه املاک پول پرداخت کنید؟

با اجرایی شدن «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، رویه خرید و فروش ملک در کشور تغییرات بنیادینی کرده است. بخشنامه اخیر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، هشداری جدی به خریداران و مشاورین املاک می‌دهد که نادیده گرفتن آن می‌تواند به قیمت از دست رفتن سرمایه تمام شود.

۱. خلاصه ساده بخشنامه

پیام اصلی این بخشنامه بسیار شفاف است: «تا زمانی که پیش‌نویس قرارداد شما در دفترخانه اسناد رسمی ثبت و تایید نشده است، هیچ پولی به فروشنده پرداخت نکنید.»
کاغذی که در بنگاه املاک به عنوان “پیش‌نویس” تنظیم می‌شود، به خودی خود هیچ ارزش قانونی به عنوان “قرارداد” ندارد. اگر شما پولی پرداخت کنید و فروشنده بعداً زیر قولش بزند، شما نمی‌توانید صرفاً با استناد به آن پیش‌نویس در دادگاه تقاضای مالکیت کنید.

۲. مبانی قانونی و استدلال حقوقی

این بخشنامه بر اساس دو رکن اصلی قانونی صادر شده است:

• ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات: مشاورین املاک تنها وظیفه دارند مذاکرات مقدماتی را انجام داده و پیش‌نویس را در سامانه وارد کنند. آن‌ها حق تنظیم سند نهایی را ندارند.
• ماده ۱۳ آیین‌نامه اجرایی قانون الزام: این ماده صراحتاً بیان می‌کند که «پیش‌نویس قرارداد قبل از ثبت در سامانه توسط سردفتر، فاقد اثر حقوقی قرارداد است».

۳. تنها راه مجاز برای پرداخت وجه در بنگاه (استثنای قانونی)

آیا هیچ راهی وجود ندارد که در همان جلسه بنگاه پول پرداخت شود؟ قانون‌گذار تنها یک استثنا قائل شده است: استفاده از قراردادهای یکسان.

طبق تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام، اگر طرفین از «قراردادهای نمونه و یکسان» که در سامانه موجود است استفاده کنند (بدون کم و زیاد کردن شروط)، این قراردادها دارای اثر حقوقی بوده و در این صورت می‌توان وجه را پرداخت کرد. اما برای سایر قراردادهای عادی، باید حتماً منتظر تایید دفترخانه ماند.

۴. عواقب تخلف برای مشاورین املاک

این بخشنامه مسئولیت سنگینی را متوجه صنف مشاورین املاک کرده است:

• جابجایی هرگونه وجه (کارت به کارت، چک، پول نقد) در زمان تنظیم پیش‌نویس عادی ممنوع است.
• سازمان تعزیرات حکومتی با مشاورانی که واسطه انتقال وجه شوند، برخورد قاطع خواهد کرد.
• طبق قانون، متخلفین ممکن است به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم شوند.

نتیجه‌گیری

اگر قصد خرید ملک دارید، عجله نکنید. پرداخت بیعانه یا ثمن معامله را به بعد از دریافت پیامک تایید از سمت دفترخانه اسناد رسمی موکول کنید. امنیت سرمایه شما در گرو رعایت این فرآیند قانونی جدید است.