ماخذ محاسبه و وصول حق التحریر اسناد قطعی غیر منقول و سایر اسناد مالی

راهنمای کامل و جدید محاسبه حق التحریر اسناد ملکی (لغو رای وحدت رویه ۲۲۵)

یکی از سوالات همیشگی مراجعین به دفاتر اسناد رسمی این بوده که مبنای محاسبه حق‌التحریر (دستمزد قانونی دفترخانه برای تنظیم سند) برای اسناد مختلف ملکی چیست. برای مدت‌ها، بر اساس رای وحدت رویه ردیف ۲۲۵ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی، رویه‌ای دوگانه حاکم بود: حق‌التحریر سند «بیع قطعی» بر اساس ارزش معاملاتی ملک (مبلغ تعیین شده توسط اداره دارایی) محاسبه می‌شد، اما برای اسنادی مانند «صلح حقوق» یا «هبه»، مبنای محاسبه، مبلغ واقعی مندرج در سند بود. این تفاوت، گاهی هزینه‌های تنظیم سند صلح را به مراتب بالاتر از سند بیع می‌برد. اما با تصویب قوانین جدید و ابلاغ بخشنامه مهم شماره ۱۴۰۴/۷۰۲۱۴ سازمان ثبت، این رویه دوگانه به تاریخ پیوست و رای وحدت رویه ۲۲۵ صراحتاً لغو گردید. این پست به بررسی کامل رویه سابق، قوانین جدید و روش یکسان فعلی برای محاسبه حق‌التحریر تمام اسناد معاملات ملکی می‌پردازد.

رویه سابق چه بود؟ مروری بر رای وحدت رویه ۲۲۵ (لغو شده)

رای وحدت رویه ردیف ۲۲۵ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی که مستند به بخشنامه شماره ۷۲/۳۲۰۳ مورخ ۱۳۹۳/۵/۱۹ کانون سردفتران بود، یک تفکیک مهم در نحوه محاسبه حق‌التحریر اسناد مالی ایجاد کرده بود. بر اساس این رای:

• برای اسناد قطعی غیرمنقول (که عمدتاً عقد بیع یا همان خرید و فروش را شامل می‌شد): مبنای محاسبه حق‌التحریر، ارزش معاملاتی ملک بود. ارزش معاملاتی، مبلغی است که توسط کمیسیون تقویم املاک در اداره امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌شود و معمولاً بسیار پایین‌تر از قیمت واقعی و روز بازار است.
• برای سایر اسناد مالی (مانند صلح حقوق، هبه‌نامه، و رهن): مبنای محاسبه حق‌التحریر، مبلغ مندرج در سند بود. یعنی همان مبلغی که طرفین به عنوان ارزش واقعی معامله در سند قید می‌کردند.

تفاوت کلیدی در گذشته: مبنای محاسبه بیع در برابر صلح و هبه

این رویه دوگانه، تأثیر بسیار زیادی بر هزینه نهایی تنظیم سند داشت. به مثال زیر توجه کنید:

فرض کنید شخصی می‌خواست آپارتمانی به ارزش واقعی ۱۰ میلیارد تومان را به دیگری منتقل کند. ارزش معاملاتی این آپارتمان طبق اعلام اداره دارایی، ۱ میلیارد تومان بود.

• اگر سند به صورت «بیع قطعی» تنظیم می‌شد: حق‌التحریر بر اساس مبلغ ۱ میلیارد تومان (ارزش معاملاتی) محاسبه می‌شد.
• اگر سند به صورت «صلح حقوق» تنظیم می‌شد: حق‌التحریر بر اساس مبلغ ۱۰ میلیارد تومان (مبلغ واقعی مندرج در سند) محاسبه می‌شد که طبیعتاً چندین برابر حالت اول بود.

این موضوع باعث می‌شد بسیاری از افراد برای کاهش هزینه‌ها، از تنظیم سند صلح که در برخی موارد کاربردها و مزایای حقوقی خاص خود را دارد، خودداری کرده و به سمت تنظیم سند بیع قطعی بروند.

زمینه‌های تغییر: آیین‌نامه ۱۴۰۰ و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

دو تحول قانونی مهم در سال‌های اخیر، زمینه را برای تغییر رویه فوق فراهم کرد:

1. آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی (مصوب ۱۴۰۰): در تبصره ۱ ماده ۵۷ این آیین‌نامه، مجدداً تأکید شد که مبنای محاسبه حق‌التحریر اسناد معاملات قطعی غیرمنقول، ارزش معاملاتی است.
2. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۱ و تایید نهایی ۱۴۰۳): ماده ۲ این قانون تکلیف دفاتر اسناد رسمی به ثبت قراردادهای خصوصی (مانند قولنامه و مبایعه‌نامه) را مشخص کرد و در انتهای آن تصریح نمود که مأخذ محاسبه وجوه قانونی (از جمله حق‌التحریر) برای این قراردادها، «ارزش معاملاتی» است.

این قوانین نشان‌دهنده گرایش قانون‌گذار به استفاده از «ارزش معاملاتی» به عنوان یک مبنای واحد و استاندارد برای محاسبه هزینه‌های قانونی مرتبط با املاک بود.

قاعده جدید: لغو رای ۲۲۵ و یکسان‌سازی مبنای محاسبه حق‌التحریر

نقطه عطف این ماجرا، ابلاغ بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۷۰۲۱۴ مورخ ۱۴۰۴/۰۴/۲۳ از سوی معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بود. این بخشنامه با استناد به قوانین جدیدالذکر، به طور صریح و قاطع، رویه سابق را تغییر داد.

نکات کلیدی این بخشنامه به شرح زیر است:

• بخشنامه شماره ۷۲/۳۲۰۳ مورخ ۱۳۹۳/۵/۱۹ کانون سردفتران (مبنای رای وحدت رویه ردیف ۲۲۵) که مبنای ارزش معاملاتی را صرفاً مختص عقد بیع می‌دانست، صراحتاً لغو گردید.
• مبنای جدید محاسبه حق‌التحریر برای سایر اسناد معاملات غیرمنقول از قبیل صلح، هبه و… نیز همانند عقد بیع، ارزش معاملاتی اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی خواهد بود.

به عبارت دیگر، از تاریخ ابلاغ این بخشنامه، دیگر هیچ تفاوتی در مبنای محاسبه حق‌التحریر بین سند بیع قطعی، صلح، یا هبه‌نامه ملکی وجود ندارد و برای همه آن‌ها، مبنای محاسبه، «ارزش معاملاتی» است.

تأثیر عملی تغییرات: هزینه تنظیم سند صلح و هبه چگونه تغییر کرد؟

این تغییر، یک خبر خوب برای افرادی است که قصد انتقال املاک خود از طریق صلح یا هبه را دارند. با بازگشت به مثال قبلی (آپارتمان ۱۰ میلیارد تومانی با ارزش معاملاتی ۱ میلیارد تومان):

• در رویه سابق: هزینه حق‌التحریر سند صلح بر اساس ۱۰ میلیارد تومان محاسبه می‌شد.
• در رویه جدید (فعلی): هزینه حق‌التحریر سند صلح نیز همانند سند بیع، بر اساس ۱ میلیارد تومان محاسبه می‌شود.

این امر منجر به کاهش چشمگیر هزینه‌های تنظیم اسنادی مانند صلح و هبه شده و دست متعاملین را برای انتخاب نوع عقد مناسب با شرایطشان، بدون نگرانی از هزینه‌های گزاف حق‌التحریر، باز می‌گذارد.

خلاصه مستندات قانونی جدید

رویه یکسان و جدید محاسبه حق‌التحریر اسناد معاملات ملکی، مستند به زنجیره زیر است:

• ماده ۵۷ آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۴۰۰
• ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (لازم‌الاجرا از ۱۴۰۳)
• بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۷۰۲۱۴ مورخ ۱۴۰۴/۰۴/۲۳ معاونت امور اسناد سازمان ثبت (که دو مورد فوق را مبنای لغو رویه سابق قرار داده است).

نتیجه‌گیری نهایی

با لغو صریح رای وحدت رویه ردیف ۲۲۵، رویه دوگانه در محاسبه حق‌التحریر اسناد ملکی به پایان رسید. در حال حاضر، قاعده واحد و روشنی حاکم است:

مبنای محاسبه و وصول حق‌التحریر برای تمامی اسناد مربوط به معاملات اموال غیرمنقول، اعم از بیع قطعی، صلح حقوق، هبه و موارد مشابه، «ارزش معاملاتی» ملک است که سالانه توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی اعلام می‌گردد.

این تغییر مهم، ضمن ایجاد وحدت رویه و شفافیت، به کاهش هزینه‌های انتقال سند برای عقودی غیر از بیع کمک کرده و عدالت بیشتری را در نظام تعرفه‌های دفاتر اسناد رسمی برقرار نموده است.

متن کامل رای وحدت رویه ۲۲۵ (لغو شده) و بخشنامه جدید

۱. متن رای وحدت رویه ردیف ۲۲۵ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی (لغو شده)

سئوال: ماخذ محاسبه و وصول حق التحریر اسناد قطعی غیرمنقول و سایر اسناد مالی مانند قطعی مشتمل بر رهن و صلح حقوق و هبه و… کدام مبلغ است؟
رأی: با توجه به عبارت «معاملات قطعی غیر منقول» در تبصره الحاقی به ماده ۵۸ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۸۷/۴/۱۷ که ناظر به فرد شایع معاملات یعنی بیع میباشد و با عنایت به تفکیک معاملات قطعی از صلح و هبه در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (ثبت آنی) مبنای محاسبه حق التحریر اسناد مربوط به بیع اموال غير منقول مطابق تبصره فوق الذکر ارزش معاملاتی اعلامی از سوی اداره امور اقتصادی و دارایی میباشد و سایر اسناد مالی از قبیل صلح حقوق، هبه و رهن براساس مبلغ مندرج در سند میباشد.
(بخشنامه شماره ۷۲/۳۲۰۳ مورخ ۱۳۹۳/۵/۱۹ کانون سردفتران و دفتریاران)

---

۲. متن بخشنامه جدید شماره ۱۴۰۴/۷۰۲۱۴ مورخ ۱۴۰۴/۰۴/۲۳ سازمان ثبت (لغو کننده رای ۲۲۵)

از: معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (سید صادق سعادتیان)
به: مدیر کل محترم ثبت اسناد و املاک استان ها

با سلام و احترام

با توجه به تبصره ۱ ماده ۵۷ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۱۴۰۰، مبنای محاسبه و اخذ حق التحرير اسناد معاملات قطعی غیر منقول بر اساس مبلغی معادل ارزش معاملاتی اعلام شده از طرف وزارت امور اقتصادی و دارائی خواهد بود. از سوی دیگر مطابق ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۱/۹/۶ مجلس شورای اسلامی و ۱۴۰۳/۲/۲۶ مجمع تشخیص مصلحت نظام، ماخذ محاسبه حق التحرير تنظیم و ثبت اسناد مربوط به اموال غیر منقول تابع حکم مندرج در تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم “ارزش معاملاتی” می باشد.

با عنایت به مقررات فوق الذکر، بخشنامه شماره ۷۲/۳۲۰۳ مورخ ۱۳۹۳/۵/۱۹ کانون سردفتران و دفتریاران مندرج در ردیف ۲۲۵ مجموعه بخشنامه ثبتی – که ماخذ محاسبه حق التحریر اسناد قطعی غیر منقول بر مبنای ارزش معاملاتی اعلامی اداره دارایی را صرفاً ناظر به عقد بیع دانسته – لغو و مبنای محاسبه سایر اسناد معاملاتی غیر منقول از قبیل صلح، هبه و ….. بر مبنای ارزش معاملاتی اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی خواهد بود.

---

ارجاع: رای وحدت رویه سابق در ردیف ۲۲۵ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی چاپ شده بود که با بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۷۰۲۱۴ مورخ ۱۴۰۴/۰۴/۲۳ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صراحتاً لغو گردیده است.

برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه و بخشنامه‌های مرتبط، می‌توانید به دسته‌بندی زیر در سایت محضرچی مراجعه نمایید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران در سایت محضرچی