اجاره ملک مسکونی برای کاربری آموزشی: چالش‌های حقوقی در دفتر اسناد رسمی
با توجه به نیاز روزافزون به فضاهای آموزشی، بسیاری از موسسان مدارس غیرانتفاعی یا آموزشگاه‌های علمی، املاک با کاربری مسکونی را برای فعالیت خود مناسب می‌بینند و قصد اجاره آن را دارند. این اقدام، سوالات حقوقی مهمی را در زمان تنظیم سند اجاره رسمی در دفتر اسناد رسمی ایجاد می‌کند. سردفتر با دو پرسش اساسی روبرو می‌شود: اول اینکه آیا می‌تواند سندی با موضوع فعالیت آموزشی برای ملکی با پایان کار مسکونی تنظیم کند؟ و دوم اینکه آیا تکلیفی در خصوص استعلام بدهی‌های بیمه مالک (موجر) از سازمان تأمین اجتماعی دارد؟ رای وحدت رویه ردیف ۱۱۴ کانون سردفتران و دفتریاران، با استناد به قوانین شهرداری و تأمین اجتماعی، به طور شفاف وظایف دفترخانه و الزامات این نوع از قراردادهای اجاره را مشخص کرده است.
سناریوی مورد بحث: تنظیم اجاره‌نامه رسمی برای ملک مسکونی با هدف آموزشی
فرض کنید شخصی با دریافت مجوزهای لازم از وزارت آموزش و پرورش یا سایر نهادهای ذی‌صلاح، قصد تأسیس یک مدرسه غیرانتفاعی یا یک آموزشگاه علمی (مانند کلاس کنکور یا آموزش زبان) را دارد. او ملک مناسبی را که دارای سند مالکیت شش‌دانگ و گواهی پایان کار «مسکونی» است، پیدا کرده و با مالک برای اجاره آن به توافق می‌رسد. طرفین برای رسمیت بخشیدن به قرارداد خود و بهره‌مندی از مزایای سند رسمی، به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند. در این مرحله، سردفتر با دو چالش قانونی مواجه است که در ادامه به تفصیل بررسی می‌شوند.
پرسش اول: آیا برای تنظیم سند اجاره، نیاز به تغییر کاربری و اخذ پایان کار اداری است؟
اولین و رایج‌ترین سوال این است که آیا مغایرت بین کاربری ملک در گواهی پایان کار (مسکونی) و هدف استفاده مستأجر در اجاره‌نامه (آموزشی/اداری)، مانع قانونی برای تنظیم سند محسوب می‌شود؟ آیا سردفتر باید طرفین را به شهرداری ارجاع دهد تا ابتدا کاربری ملک به اداری یا آموزشی تغییر یابد و سپس برای تنظیم سند مراجعه کنند؟
پاسخ: خیر؛ تکلیف قانون فقط برای معاملات قطعی است (تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری)
رای وحدت رویه ردیف ۱۱۴ به این پرسش پاسخ منفی می‌دهد. مبنای این پاسخ، تفسیر دقیق تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است. این تبصره مقرر می‌دارد:
«دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان… را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.»
نکته کلیدی در این تبصره، عبارت «معامله قطعی» است. از آنجا که قانون‌گذار صراحتاً این تکلیف را محدود به معاملات قطعی (مانند بیع یا فروش قطعی) کرده است و نامی از «اجاره» که صرفاً واگذاری منافع است نبرده، تفسیر حقوقی صحیح این است که این تکلیف به قراردادهای اجاره تسری پیدا نمی‌کند. بنابراین:
برای تنظیم سند اجاره، سردفتر تکلیفی به مطالبه گواهی پایان کار (اعم از مسکونی یا اداری) ندارد و مغایرت کاربری فعلی ملک با هدف اجاره، مانعی برای تنظیم سند اجاره محسوب نمی‌شود.
هشدار مهم: این به معنای آن نیست که مستأجر برای *فعالیت و بهره‌برداری* از ملک نیازی به مجوز شهرداری ندارد! این رای صرفاً تکلیف «سردفتر در زمان تنظیم سند» را مشخص می‌کند. مستأجر همچنان مکلف است برای استفاده آموزشی یا اداری از ملک مسکونی، مجوزهای لازم را از شهرداری و سایر مراجع ذی‌صلاح اخذ کند و در صورت عدم انجام این کار، ممکن است با جریمه یا پلمب محل فعالیت خود از سوی شهرداری مواجه شود.
پرسش دوم: آیا نیاز به ارائه مفاصاحساب تأمین اجتماعی از سوی موجر است؟
پرسش دوم که به مراتب اهمیت مالی بیشتری برای مستأجر دارد، مربوط به بدهی‌های احتمالی موجر (مالک) به سازمان تأمین اجتماعی است. آیا سردفتر باید قبل از تنظیم سند اجاره، از موجر گواهی عدم بدهی به تأمین اجتماعی را مطالبه کند؟
پاسخ: بله؛ دریافت مفاصاحساب تأمین اجتماعی الزامی است (ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی)
رای وحدت رویه به این پرسش، پاسخی کاملاً مثبت و قاطع می‌دهد. مبنای این الزام، ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی است. این ماده به طور صریح بیان می‌کند که هنگام نقل و انتقال عین یا منافع موسسات و کارگاههای مشمول قانون (که مدرسه و آموزشگاه مصداق بارز آن هستند)، از جمله در قالب اجاره، دفتر اسناد رسمی مکلف است در مورد بدهی واگذارکننده (موجر) از سازمان تأمین اجتماعی استعلام نماید.
بنابراین، برخلاف موضوع پایان کار، در اینجا قانون به صراحت «اجاره» و واگذاری «منافع» را ذکر کرده و سردفتر را مکلف به استعلام نموده است. موجر (مالک) باید با مراجعه به شعبه تأمین اجتماعی مربوطه، مفاصاحساب لازم را دریافت و به دفترخانه ارائه دهد.
خطر بزرگ برای مستأجر: مسئولیت تضامنی در صورت عدم دریافت مفاصاحساب!
اهمیت اجرای ماده ۳۷ تأمین اجتماعی به دلیل ضمانت اجرای سنگین آن است. همان ماده به صراحت اعلام می‌کند:
«در صورت انجام معامله بدون ارائه گواهی مذکور، انتقال دهنده و انتقال گیرنده برای پرداخت مطالبات سازمان دارای مسئولیت تضامنی خواهند بود.»
این یعنی اگر سند اجاره بدون دریافت مفاصاحساب تأمین اجتماعی تنظیم شود و بعداً مشخص گردد که مالک بابت فعالیت‌های قبلی در آن ملک، به سازمان تأمین اجتماعی بدهکار بوده است، سازمان می‌تواند تمام بدهی او را هم از مالک و هم از مستأجر جدید مطالبه کند! این مسئولیت تضامنی، یک ریسک مالی بسیار بزرگ برای مستأجر ایجاد می‌کند. لذا، اصرار بر دریافت این مفاصاحساب، بیش از آنکه تکلیف سردفتر باشد، به نفع و در جهت حفظ حقوق خود مستأجر است.
نتیجه‌گیری: تفکیک وظایf سردفتر در تنظیم سند اجاره
رای وحدت رویه ردیف ۱۱۴ با تفکیک هوشمندانه دو موضوع، تکلیف دفاتر اسناد رسمی و طرفین قرارداد اجاره برای کاربری‌های آموزشی در املاک مسکونی را روشن می‌کند:
- پایان کار شهرداری: برای تنظیم سند اجاره، نیازی به اخذ یا تغییر پایان کار از مسکونی به اداری/آموزشی نیست و سردفتر تکلیفی در این خصوص ندارد. (اما مستأجر برای بهره‌برداری باید مجوزهای لازم را از شهرداری بگیرد).
- مفاصاحساب تأمین اجتماعی: استعلام و اخذ مفاصاحساب بدهی بیمه از موجر (مالک) یک تکلیف قانونی و الزامی است و عدم انجام آن می‌تواند منجر به مسئولیت تضامنی مستأجر در قبال بدهی‌های موجر شود.
بنابراین، در چنین معاملاتی، تمرکز اصلی طرفین و دفترخانه باید بر روی دریافت گواهی از سازمان تأمین اجتماعی باشد تا از بروز مشکلات مالی بزرگ در آینده جلوگیری شود.
متن کامل رای وحدت رویه و مواد قانونی مرتبط
۱. متن رای وحدت رویه ردیف ۱۱۴ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی
سئوال: برای تنظیم سند اجاره ملکی که سابقه سکونت داشته و پایان کار مسکونی دارد برای شغل آموزشگاه علمی یا مدرسه غیرانتفاعی، آیا نیاز به اخذ پایان کار اداری دارد یا خیر؟ و آیا باید مفاصا حساب تأمین اجتماعی هم دریافت نمود یا خیر؟
جواب: اولا با توجه به تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری برای تنظیم سند اجاره نیازی به اخذ پایان کار نیست و ثانيا با توجه به ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی دریافت مفاصا حساب تأمین اجتماعی ضروری است.
مستند به: بند (یک) بخشنامه شماره ۱۷۳۱ / ۲۶۰ مورخ ۱۳۸۳/ ۷ / ۲۸ کانون سردفتران و دفتریاران (مورد تأیید سازمان ثبت طبق نامه شماره ۳۴/ ۱۲۰۳۵ مورخ ۸۳/ ۷ /۹ اداره کل اموراسناد و سردفتران).
۲. مواد قانونی مرتبط
ماده ۳۷ قانون تامین اجتماعی: هنگام نقل و انتقال عین یا منافع موسسات و کارگاههای مشمول این قانون اعم از اینکه انتقال به صورت قطعی – شرطی – رهنی – صلح حقوق یا اجاره باشد و اعم از اینکه انتقال به طور رسمی یا غیررسمی انجام بگیرد انتقال گیرنده مکلف است گواهی سازمان را مبنی بر نداشتن بدهی معوق بابت حق بیمه و متفرعات آن از انتقال دهنده مطالبه نماید دفاتر اسناد رسمی مکلفند در موقع تنظیم سند از سازمان راجع به بدهی واگذارکننده استعلام نمایند در صورتی که سازمان ظرف ۱۵ روز از تاریخ ورود برگ استعلام به دفتر سازمان پاسخی به دفترخانه ندهد دفترخانه معامله را بدون مفاصا حساب ثبت خواهد کرد… در صورت انجام معامله بدون ارائه گواهی مذکور انتقال دهنده و انتقال گیرنده برای پرداخت مطالبات سازمان دارای مسئولیت تضامنی خواهند بود…
تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری: دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند…
ارجاع: این رای وحدت رویه در ردیف ۱۱۴ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی چاپ شده و مستند به بند (۱) بخشنامه شماره ۱۷۳۱/۲۶۰ مورخ ۱۳۸۳/۷/۲۸ کانون می‌باشد.
برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه و بخشنامه‌های مرتبط، می‌توانید به دسته‌بندی زیر در سایت محضرچی مراجعه نمایید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران در سایت محضرچی
