در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تنظیم سند رسمی برای معاملات املاک ثبت‌شده الزامی است. بسته به شرایط معامله – مانند معاملات نقدی، دارای شرایط پرداخت یا با تعهدات خاص – انواع اسناد قابل تنظیم هستند. این مقاله به بررسی دسته‌بندی‌های مختلف اسناد پیشنهادی و مراحل قانونی آن‌ها می‌پردازد.
اسناد پیشنهادی برای ثبت معاملات اموال غیرمنقول در قانون الزام به زبان ساده
به‌روزرسانی: ساعاتی پیش
دسته‌بندی اسناد پیشنهادی در معاملات املاک
در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تنظیم هرگونه سند عادی یا انجام معامله به‌صورت عادی نسبت به املاک ثبت‌شده ممنوع است.
به همین دلیل، برای انجام این معاملات، نیاز به تنظیم سند رسمی وجود دارد.
بسته به شرایط معامله – مانند معاملات بدون شرط، دارای شرایط پرداخت یا تعهدات خاص – انواع اسناد متناسب با نیاز طرفین قابل تنظیم است.
جامعه سردفتران و دفتریاران غرب استان تهران با انتشار یک اینفوگرافی جامع، انواع اسناد پیشنهادی در راستای اجرای قانون الزام را بررسی کرده است.
این اینفوگرافی یک نمودار فرآیندی ارائه می‌دهد که مراحل و اسناد مورد نیاز برای ثبت معاملات اموال غیرمنقول را بر اساس قانون به تصویر کشیده است.
دسته‌بندی اسناد پیشنهادی
این نمودار فرآیندی معاملات را به سه دسته اصلی تقسیم می‌کند:
- معاملات نقدی و بدون شرط
- معاملات موَجَّل یا دارای شرایط پرداخت
- معاملات دارای شرایط متنوع (پرداخت، تعهدات و سایر موارد)
در ادامه به توضیح هر دسته می‌پردازیم:
1. معاملات بدون شرط
(سمت راست – سبز)
این نوع معامله ساده‌ترین حالت ممکن است، جایی که طرفین بدون قید و شرط خاصی، توافق کرده و معامله را انجام می‌دهند.
ویژگی‌ها:
- کل مبلغ معامله در لحظه انتقال پرداخت می‌شود.
- سند رسمی قطعی تنظیم شده و خریدار می‌تواند فوراً سند مالکیتِ ملک خود را دریافت کند.
2. معاملات موَجَّل یا دارای شرایط پرداخت
(وسط – آبی)
این نوع معاملات شامل توافق‌هایی است که پرداخت مبلغ معامله به‌طور کامل در لحظه انجام نمی‌شود و شرایط پرداخت به آینده موکول می‌گردد.
این حالت خود به دو دسته اصلی تقسیم می‌شود:
دسته اول: تنظیم قولنامه و ثبت سند قطعی غیرمنقول
در این روش:
- ابتدا قولنامه بین طرفین معامله تنظیم می‌شود.
قولنامه شامل شرایط پرداخت یا مواردی مانند تحویل در موعد مشخص است. - پس از رفع محدودیت‌هایی که به دلیل تنظیم قولنامه برای ملک ایجاد شده (مانند موانع انتقال سند)، طرفین می‌تواند از دفترخانه درخواست تنظیم سند قطعی غیرمنقول نمایند.
در نهایت، سند مالکیت ملک به نام خریدار صادر می‌شود.
دسته دوم: تنظیم سند رهنی در کنار سند قطعی غیرمنقول
این روش بیشتر در شرایطی استفاده می‌شود که خریدار برای خرید ملک از وام بانکی استفاده کرده باشد.
مراحل:
- ابتدا سند قطعی غیرمنقول از فروشنده به نام خریدار تنظیم می‌شود.
- هم‌زمان، سند رهنی به نفع بانک تنظیم می‌گردد تا ضمانتی برای بازپرداخت وام باشد.
- سند مالکیت خریدار:
سند مالکیت به نام خریدار صادر می‌شود، اما با قید اینکه ملک در رهن بانک است. - تعهدات:
- انجام تعهدات:
اگر خریدار تمامی تعهدات مربوط به بازپرداخت وام (مانند اقساط) را به موقع انجام دهد، فک رهن صورت می‌گیرد.
پس از فک رهن، خریدار می‌تواند سند مالکیت جدید بدون قید شرایط رهن را درخواست نماید. - عدم انجام تعهدات:
در صورت تخلف از مفاد رهن (و عدم پرداخت اقساط)، بانک می‌تواند اجرائیه صادر کند که ممکن است منجر به توقیف ملک شود.
- انجام تعهدات:
این دو روش در معاملات دارای شرایط پرداخت، امکان ثبت و تضمین حقوق طرفین را فراهم می‌کند. در هر دو حالت، استفاده از اسناد رسمی نه تنها فرآیند معامله را شفاف می‌کند، بلکه ضمانتی برای اجرای تعهدات مالی و حقوقی طرفین ایجاد می‌نماید.
3. معاملات دارای شرایط متنوع (پرداخت، تعهدات و غیره)
(سمت چپ – قرمز)
این دسته از معاملات نسبت به دو حالت قبلی پیچیده‌تر است و شامل شرایط متنوعی می‌شود که طرفین در حین معامله توافق می‌کنند. این شرایط می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- تعهدات خاص: مانند تعهد فروشنده به انجام تعمیرات یا خریدار به تسویه اقساط مشخص.
- انتقال مشروط مالکیت: مالکیت فقط در صورت انجام کامل تعهدات منتقل می‌شود.
- شرط فسخ: امکان فسخ معامله در صورت نقض تعهدات یکی از طرفین.
در صورت تخلف یکی از طرفین، شرط‌های ثبت‌شده در سامانه به عنوان مرجع قانونی برای تصمیم‌گیری اجرا می‌شود.
فرآیند انجام معامله در این دسته:
1. تنظیم قولنامه یا تعهد به بیع در سامانه کاتب:
در این مرحله، قولنامه یا سند تعهد به بیع تنظیم شده و شرایط خاص توافق‌شده بین طرفین ثبت می‌گردد. و محدودیت‌هایی برای ملک در سامانه ایجاد می‌شود تا از انجام هرگونه نقل و انتقال خارج از شرایط مورد توافق جلوگیری شود.
2. طی کردن مراحل قانونی و تنظیم سند قطعی غیرمنقول:
پس از تحقق شرایط مورد توافق (مانند تسویه اقساط یا انجام تعهدات)، محدودیت‌های ایجادشده در سامانه باید رفع می‌شود. سپس، دفترخانه اقدام به تنظیم سند قطعی غیرمنقول می‌نماید.
3. صدور سند مالکیت جدید:
پس از رفع محدودیت‌های ثبت‌شده در سامانه، و بعد از تنظیم سند قطعی غیر منقول در دفترخانه خریدار می‌تواند درخواست سند مالکیت جدید بدون قید شرایط را نماید.
این سند نشان‌دهنده مالکیت قطعی خریدار است.
معاملات دارای شرایط متنوع، انعطاف بیشتری برای طرفین معامله فراهم می‌کند و امکان تنظیم توافقات خاص را فراهم می‌سازد. با این حال، استفاده از سامانه کاتب و رعایت مراحل قانونی، تضمینی برای اجرای تعهدات و ثبت نهایی مالکیت فراهم می‌کند.
سوالات متداول
ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مانع از بروز اختلافات حقوقی و کلاهبرداری شده و مالکیت رسمی و قطعی خریدار را تضمین می‌کند.
سامانه کاتب بستری الکترونیکی است که امکان ثبت قولنامه و تنظیم قراردادهای استاندارد را فراهم می‌کند و شفافیت و صحت اطلاعات را تضمین می‌کند.
برای معاملات دارای شرایط پرداخت، ابتدا قولنامه یا سند تعهدی تنظیم می‌شود. در موارد خاص، سند رهنی نیز برای تضمین تعهدات خریدار به بانک تنظیم می‌گردد.
محدودیت‌های ثبت‌شده در سامانه کاتب پس از انجام تعهدات توافق‌شده در قولنامه یا قرارداد (مانند پرداخت اقساط یا تحویل ملک) رفع می‌شود.
در صورت تخلف از مفاد رهن، بانک می‌تواند اجرائیه صادر کند که ممکن است منجر به توقیف ملک شود. پس از پرداخت اقساط، فک رهن صورت گرفته و سند مالکیت بدون قید شرایط رهن صادر می‌شود.
