همه آنچه باید درباره صلح عمری و مالیات آن بدانید
آیا قصد تنظیم سند صلح عمری دارید و نگران پیچیدگی‌های مالیاتی آن هستید؟ یا شاید در مراحل استعلام دارایی برای این نوع سند با چالش روبرو شده‌اید؟ صلح عمری یکی از ابزارهای حقوقی کارآمد برای مدیریت و انتقال اموال است، اما آگاهی از جنبه‌های مالیاتی آن، به‌خصوص پس از تغییرات اخیر در نحوه استعلام و پرداخت مالیات در دفاتر اسناد رسمی، اهمیت ویژه‌ای دارد. در این راهنمای جامع از محضرچی، به زبان ساده و کاربردی، تمام آنچه باید درباره انواع صلح عمری و مالیات آن بدانید را بررسی می‌کنیم.
صلح عمری چیست و انواع آن کدامند؟
صلح عمری عقدی است که به موجب آن، شخصی (مصالح) مالکیت عین مال خود (مانند ملک) را به دیگری (متصالح) منتقل می‌کند، اما حق استفاده از منافع آن مال تا پایان عمر خود یا عمر متصالح یا شخص ثالثی را برای خود یا دیگری حفظ می‌نماید. این عقد انواع مختلفی دارد که از نظر شرایط و آثار حقوقی و مالیاتی متفاوتند:
- بر اساس حق فسخ:
- صلح عمری با حق فسخ (با خیار فسخ): مصالح این حق را برای خود شرط می‌کند که بتواند عقد صلح را در زمان حیات خود فسخ کند.
- صلح عمری بدون حق فسخ (بدون خیار فسخ): مصالح حق فسخ یک‌جانبه عقد را ندارد و صلح قطعی‌تر است (مگر در موارد قانونی خاص).
- بر اساس عوض (معوض یا بلاعوض):
- صلح عمری معوض: در این نوع صلح، متصالح در ازای دریافت مالکیت، عوض یا بهای مشخصی (هرچند اندک) به مصالح پرداخت می‌کند.
- صلح عمری بلاعوض: انتقال مالکیت بدون دریافت هیچ‌گونه عوضی از سوی متصالح صورت می‌گیرد و ماهیتی شبیه به هبه دارد.
درک این تفاوت‌ها برای فهم نحوه محاسبه مالیات ضروری است.
فرایند جدید استعلام دارایی و پرداخت مالیات صلح عمری
خوشبختانه، چند سالی است که فرایند استعلام و پرداخت مالیات مربوط به نقل و انتقالات، از جمله صلح عمری، ساده‌تر شده است. دیگر نیازی نیست که شما به عنوان ارباب رجوع، شخصاً به اداره دارایی مراجعه کنید. دفاتر اسناد رسمی از طریق سامانه ثبت آنی، مالیات‌های مربوطه را محاسبه، از شما دریافت و به حساب دولت واریز می‌کنند و گواهی مفاصا حساب مالیاتی را نیز به صورت الکترونیکی دریافت می‌نمایند. این تغییر، فرایند را سریع‌تر و راحت‌تر کرده است.
چرا صلح عمری معوض توصیه می‌شود؟
کارشناسان حقوقی و سردفتران باتجربه معمولاً توصیه می‌کنند که قرارداد صلح عمری به صورت معوض تنظیم شود، حتی اگر مبلغ عوض ناچیز باشد. دلیل اصلی این توصیه، جلوگیری از شمول مالیات بر درآمد اتفاقی در آینده است.
اگر صلح به صورت بلاعوض باشد، ممکن است در آینده، زمانی که ورثه مصالح یا متصالح قصد انجام معامله‌ای روی آن ملک را داشته باشند (مثلاً فروش)، اداره دارایی آن را مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی دانسته و مالیات سنگینی مطالبه کند. هرچند در گذشته برخی ادارات دارایی با تنظیم صلح عمری به صورت معوض موافقت نمی‌کردند، اما امروزه این رویه تغییر کرده و تنظیم سند صلح به صورت معوض کاملاً پذیرفته شده است.
تفاوت مالیاتی صلح عمری با حق فسخ و بدون حق فسخ
نحوه برخورد سامانه ثبت آنی و اداره دارایی با استعلام مالیاتی صلح عمری، بسته به داشتن یا نداشتن حق فسخ، متفاوت است:
- استعلام برای صلح عمری (کلی): اگر در سامانه صرفاً گزینه “صلح” انتخاب شود، معمولاً سامانه برگه پرداخت مالیاتی صادر نمی‌کند و صرفاً مفاصاحساب ارائه می‌دهد (این حالت کلی است و جزئیات در موارد بعدی روشن می‌شود).
- استعلام برای صلح عمری با حق فسخ (با خیار فسخ): اگر در سامانه، تیک گزینه “صلح با خیار فسخ” زده شود، سامانه مالیات مربوط به انتقال را محاسبه می‌کند. شما به عنوان ارباب رجوع باید این مالیات را در دفترخانه پرداخت کنید تا مفاصاحساب صادر شود. در واقع، مالیات در همان زمان تنظیم سند پرداخت می‌شود.
- استعلام برای صلح عمری بدون حق فسخ: اگر استعلام برای صلح “بدون خیار فسخ” گرفته شود، سامانه در این مرحله مبلغ مالیاتی را اعلام نمی‌کند، اما گواهی مفاصاحساب را صادر می‌کند (ممکن است ارزش معاملاتی ملک اعلام شود ولی مبلغ مالیات صفر باشد). پرداخت مالیات به زمان دیگری موکول می‌شود که در ادامه توضیح داده می‌شود.
مفهوم کلیدی “استقرار” در مالیات صلح عمری بدون حق فسخ
همانطور که دیدیم، در صلح عمری بدون حق فسخ، مالیات در زمان تنظیم سند دریافت نمی‌شود. اما چرا؟ اداره دارایی این نوع عقد را تا زمان مشخص شدن تکلیف نهایی مالکیت، یک عقد “متزلزل” می‌داند. یعنی هرچند از نظر قانون ثبت، با تنظیم سند، مالکیت به متصالح منتقل شده و فقط منافع مادام‌العمر برای مصالح باقی مانده است، اما از نظر دارایی، این مالکیت هنوز “مستقر” نشده است.
منظور از استقرار چیست؟ باید صبر کرد و دید که نهایتاً ملک به چه کسی تعلق می‌گیرد:
- اگر مصالح زودتر فوت کند، منافع نیز به متصالح می‌رسد و مالکیت او کامل و مستقر می‌شود.
- اگر متصالح زودتر از مصالح فوت کند، طبق شرایط صلح عمری، معمولاً مالکیت به مصالح بازمی‌گردد (باید به متن سند رجوع کرد).
تا زمانی که این وضعیت مشخص نشده، دارایی مالیات انتقال را نمی‌گیرد. اما یک گزینه جدید در سامانه ثبت آنی به نام “استقرار” اضافه شده است. کاربرد این گزینه چیست؟
فرض کنید ملکی قبلاً با سند صلح عمری بدون حق فسخ منتقل شده و مالیاتی پرداخت نشده است. حال متصالح (که ملک به نام اوست ولی منافع آن در اختیار مصالح است) می‌خواهد این ملک را به شخص دیگری منتقل کند (بفروشد). در این زمان، برای گرفتن استعلام دارایی جهت انتقال جدید، دفترخانه گزینه “استقرار” را در سامانه ثبت آنی فعال می‌کند. با زدن این گزینه، سامانه اعلام می‌کند که مالکیت متصالح “مستقر” شده و حالا زمان پرداخت مالیات آن صلح عمری اولیه فرا رسیده است. سامانه مالیات معوقه آن صلح اولیه را محاسبه می‌کند و باید پرداخت شود تا بتوان انتقال جدید را انجام داد. بدین ترتیب، دیگر نیازی به مراجعه به اداره دارایی نیست و مالیات مربوط به استقرار مالکیت، در همان دفترخانه و از طریق سامانه پرداخت می‌شود.
نگاه قانون ثبت در مقابل نگاه اداره دارایی به صلح عمری
نکته جالب توجه، تفاوت دیدگاه بین قانون ثبت و رویه اداره دارایی است:
- از نظر قانون ثبت: صلح عمری (حتی با حق فسخ) یک عقد کامل است و مالکیت عین ملک را به متصالح منتقل می‌کند. سند مالکیت نیز با ذکر حق انتفاع برای مصالح، به نام متصالح صادر می‌شود (ماده ۳۰ آیین‌نامه قانون ثبت املاک).
- از نظر اداره دارایی: صلح عمری، به خصوص نوع با حق فسخ، تا زمان فوت یکی از طرفین یا انتقال مجدد توسط متصالح، از نظر مالیاتی یک وضعیت غیرقطعی و “متزلزل” دارد و مالیات کامل انتقال را در زمان “استقرار” مطالبه می‌کند.
مالکیت منافع یا حق انتفاع؟ ابهام
یک بحث حقوقی دیگر در مورد صلح عمری این است که آیا مصالح “مالک منافع” ملک است یا صرفاً “حق انتفاع” (حق استفاده) از آن را دارد؟
- اگر مالک منافع باشد، این منافع قاعدتاً باید به ارث برسد. همچنین، مالک منافع میتواند آن را اجاره دهد و اگر مصالح ملک را اجاره دهد، اداره دارایی میتواند از او مالیات بر درآمد اجاره دریافت کند.
- اگر فقط حق انتفاع داشته باشد، این حق با فوت او از بین می‌رود و به ارث نمی‌رسد.
رویه ادارات دارایی معمولاً مبتنی بر امکان دریافت مالیات اجاره از مصالح است، که به نوعی فرض مالکیت منافع را تقویت می‌کند.
نگاهی به مواد قانونی مرتبط با صلح عمری و مالیات آن
برای درک بهتر مباحث، آشنایی با برخی مواد قانونی کلیدی مفید است:
قانون ثبت:
- ماده ۳۳ قانون ثبت: به شرایط خاصی اشاره دارد که در معاملات شرطی یا با حق استرداد، چه کسی حق تقاضای ثبت دارد.
- ماده ۳۰ آیین‌نامه قانون ثبت املاک: تصریح می‌کند که در صلح‌های محاباتی (نزدیک به بلاعوض) با حق فسخ برای مصالح، درخواست ثبت از متصالح با قید حق فسخ پذیرفته می‌شود و سند به نام متصالح صادر می‌گردد.
- ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت املاک: نحوه ثبت خلاصه معاملات (از جمله صلح) در دفتر املاک و سند مالکیت را شرح می‌دهد و به ثبت حق عمری، رقبی، سکنی و صلح محاباتی با حق خیار اشاره دارد.
قانون مالیات‌های مستقیم:
- ماده ۱۲۱: صلح با شرط خیار فسخ (و هبه با حق رجوع) از نظر مالیاتی قطعی تلقی می‌شود. اما اگر ظرف ۶ ماه فسخ یا اقاله شود، مالیات پرداختی قابل استرداد است (به جز مالیات منافع استفاده شده توسط متصالح در این فاصله).
- ماده ۱۲۲: در صلحی که منافع مادام‌العمر یا برای مدت معین به مصالح یا شخص ثالث داده می‌شود، بهای مال (جمع ارزش عین و منفعت) در تاریخ تعلق منافع، مأخذ مالیات متصالح است.
- تبصره ماده ۱۲۲: اگر قبل از تعلق کامل منافع به متصالح، انتقالاتی صورت گیرد، قیمت سند، مأخذ مالیات انتقال‌دهنده است. مالیات آخرین انتقال‌گیرنده (که مالک عین و منافع می‌شود) مابه‌التفاوت ارزش روز (طبق ماده ۱۲۲) و مبلغ پرداختی او طبق سند خواهد بود.
زمان وصول مالیات در انواع صلح
زمان وصول مالیات در انواع صلح به نوع آن بستگی دارد؛ در صلح بلاعوض با حفظ منافع مادام‌العمر (عمری)، چه با حق فسخ و چه بدون آن، مالیات در تاریخ تعلق منافع و به نرخ همان تاریخ از متصالح دریافت می‌شود. اما در صلح معوض با حفظ منافع مادام‌العمر (عمری)، چه با حق فسخ و چه بدون آن، مالیات در تاریخ اخذ استعلام (صدور گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم) از مصالح وصول می‌گردد.
جمع‌بندی و اقدام نهایی
همانطور که مشاهده کردید، مالیات صلح عمری دارای نکات و ظرافت‌های خاصی است:
- نوع صلح (با/بدون حق فسخ، معوض/بلاعوض) در نحوه و زمان پرداخت مالیات تاثیرگذار است.
- توصیه می‌شود صلح عمری به صورت معوض تنظیم شود تا از مشکلات مالیات بر درآمد اتفاقی در آینده جلوگیری شود.
- در صلح با حق فسخ، مالیات در زمان تنظیم سند پرداخت می‌شود.
- در صلح بدون حق فسخ، مالیات در زمان تنظیم سند گرفته نمی‌شود، بلکه در زمان “استقرار” مالکیت (مانند فوت مصالح یا انتقال ملک توسط متصالح) با استفاده از گزینه مربوطه در سامانه ثبت آنی، محاسبه و پرداخت می‌گردد.
- فرایند استعلام و پرداخت مالیات از طریق دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت آنی انجام می‌شود و نیازی به مراجعه حضوری به اداره دارایی نیست.
صلح عمری ابزار قدرتمندی است، اما استفاده صحیح و آگاهانه از آن، نیازمند درک دقیق جوانب حقوقی و مالیاتی است.
آیا قصد دارید از مزایای عقد صلح عمری برای انتقال اموال خود یا عزیزانتان استفاده کنید؟ آیا در مورد انتخاب نوع صلح یا مسائل مالیاتی آن نیاز به راهنمایی دقیق‌تری دارید؟
کارشناسان مجرب ما در محضرچی آماده‌اند تا با ارائه مشاوره تخصصی و تنظیم دقیق اسناد صلح عمری، شما را در این مسیر یاری کنند. با ما تماس بگیرید تا از انتقال امن و بی‌دغدغه اموال خود اطمینان حاصل کنید.
