نظریه جدید اداره حقوقی قوه قضاییه به تحلیل قوانین مرتبط با حق کسب و پیشه پرداخته و الزامات قانونی تعیین اجارهبها و حق کسب یا پیشه را تبیین کرده است.
بررسی کامل تعدیل اجارهبها و حق کسب و پیشه طبق نظریه مشورتی
به‌روزرسانی: ساعاتی پیش
نظریه مشورتی جدید اداره حقوقی قوه قضاییه
تحلیل و بررسی قوانین مرتبط با حق کسب و پیشه
بررسی نظریه مشورتی جدید اداره حقوقی درباره تعدیل اجارهبها و حق کسب و پیشه مطابق قوانین مصوب.
متن استعلام و پرسش‌های حقوقی
در این نظریه، سه پرسش اصلی مطرح شده است:
- نحوه تعدیل اجارهبها: آیا رویه تعیین اجارهبها توسط کارشناسان و دادگاه‌ها با قوانین مطابقت دارد؟
- قابلیت اعتراض به حکم تعدیل اجارهبها: آیا احکام مربوط به تعدیل اجارهبها قطعی هستند یا قابل تجدیدنظرخواهی؟
- معیارهای تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت: آیا تعیین درصدی از قیمت ملک برای این حق قانونی است؟
پاسخ نظریه مشورتی به پرسش‌ها
1. تعدیل اجارهبها و نقش کارشناس
بر اساس ماده 4 اصلاحی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجارهبها را به نرخ عادله روز و با توجه به ترقی یا تنزل هزینه زندگی تعیین می‌کند. احکام صادره در این زمینه، مطابق ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان هستند.
2. معیارهای تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت
بر اساس نظریه، موارد زیر باید در تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت ملاک عمل قرار گیرند:
– طول مدت فعالیت مستأجر در محل
– میزان تأثیر مثبت مستأجر بر رونق محل
– نوع فعالیت و حسن شهرت مستأجر
– موقعیت مکانی ملک و ویژگی‌های ساختاری آن
– سرمایه‌گذاری و هزینه‌های انجام‌شده توسط مستأجر
3. رد تعیین درصدی از قیمت ملک
تعیین درصدی از قیمت ملک به عنوان معیار تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت، فاقد وجاهت قانونی است و باید معیارهای دقیق‌تر و مرتبط‌تری در نظر گرفته شود.
نکات کلیدی و نتایج حاصل از نظریه
این نظریه تأکید می‌کند که:
- احکام مربوط به تعدیل اجارهبها قابل تجدیدنظرخواهی هستند.
- معیارهای مشخصی باید در تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مدنظر قرار گیرد، و تعیین درصد ثابت از قیمت ملک غیرقانونی است.
- رعایت عدالت و در نظر گرفتن شرایط واقعی مستأجر و ملک در تعیین حقوق و تکالیف موجر و مستأجر اهمیت اساسی دارد.
پرسش‌های متداول
خیر، این احکام مطابق قانون مصوب 1402، قابل تجدیدنظرخواهی هستند.
معیارهایی چون طول مدت فعالیت مستأجر، حسن شهرت، نوع فعالیت، موقعیت ملک، و هزینه‌های انجام‌شده توسط مستأجر مدنظر قرار می‌گیرند.
خیر، این روش فاقد وجاهت قانونی است و باید معیارهای دقیق‌تر اعمال شود.
نسخه کامل متن رسمی
همان‌گونه که مستحضرید حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی است که قانون‌گذار وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 برای مستأجر با توجه به مدتی که ملک در اجاره وی است و با لحاظ نوع فعالیت و همچنین میزان رونقی که به محل کسب و پیشه داده است، در نظر گرفته است.
همچنین به موجب ماده 4 قانون یادشده در صورت درخواست تعدیل اجارهبها و وجود شرایط قانونی، دادگاه اجارهبها را به قیمت عادله روز از طریق کارشناسی تعیین می‌کند. با توجه به توضیحات پیش‌گفته خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید:
- با توجه به ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 تعیین اجارهبها در قراردادهای مشمول این قانون بر چه مبنایی است؟
توضیح آنکه، وفق ماده 4 قانون یادشده در صورت درخواست تعدیل اجارهبها و وجود شرایط دادگاه باید اجاره را به قیمت عادله روز از طریق کارشناس تعیین کند؛ در حالی که در عمل کارشناسان مبلغ بسیار ناچیزی تعیین می‌کنند و رویه قضایی نیز بر همین مبنا استوار است.
آیا این رویه، درست و مطابق قانون است؟
آیا حکم مربوط به تعدیل اجارهبها با توجه به مقررات ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 قطعی است و یا آنکه با تصویب قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1356 قابل اعتراض است؟ - کارشناس در تعیین مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت چه معیارهایی را باید در نظر بگیرد؟
توضیح آنکه، کارشناسان در تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت درصد مشخصی از قیمت ملک را به عنوان این حق در نظر می‌گیرند و مدت زمان فعالیت مستأجر، نوع فعالیت و میزان موفقیت مستأجر در رونق محل مورد اجاره را در نظر نمی‌گیرند و برای مستأجرینی که در فعالیت خود و رونق محل کسب ضعیف و یا قوی بوده‌اند، درصد مشخصی از قیمت ملک را به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در نظر می‌گیرند. آیا این رویه، درست و مطابق قانون است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولاً، با عنایت به ماده 4 اصلاحی (1358) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجارهبها را به نرخ عادله روز و با توجه به ترقی یا تنزل هزینه زندگی تعیین می‌کند.
ثانیاً، به موجب بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، رسیدگی و صدور رأی در خصوص تعدیل اجارهبها در صلاحیت دادگاه صلح است که مطابق بند «پ» تبصره 5 این ماده، رأی صادره راجع به تعدیل اجارهبها، قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.
2. با عنایت به عدم تصویب آیین‌نامه اجرایی ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و فقدان معیار قانونی دقیقی پیرامون تشخیص و تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت و با لحاظ معیارهای مذکور در ماده 11 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 و رویه عملی کارشناسان رسمی دادگستری، در تعیین ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا سرقفلی، مواردی چون طول مدت اشتغال مستأجر به کسب یا پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت مستأجر که در معروف نمودن محل اجاره مؤثر واقع شده، میزان مشتریان دائم که ناشی از فعالیت مثبت و حسن عمل و مدیریت و ابتکار مستأجر است و نوع کسب یا پیشه یا تجارت، نوع بنا، کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن و مخارجی که مستأجر در آماده کردن محل؛ از جمله از حیث قفسه‌بندی و تزئینات داخلی متحمل شده است، ملاک محاسبه قرار می‌گیرد.
در هر صورت برخلاف آنچه در فرض استعلام آمده است، تعیین درصدی از قیمت ملک در مقام تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت فاقد وجاهت قانونی است.
شماره نظریه مشورتی جدید اداره حقوقی قوه قضاییه: 7/1403/269، شماره پرونده: 1403-29/1-269ح، تاریخ نظریه: 1403/08/08
