سرقفلی و تخلیه (قانون ۱۳۷۶): آیا می‌توان ملک تجاری را از طریق اجرای ثبت تخلیه کرد؟
مقدمه: قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، یکی از مهم‌ترین قوانین در حوزه املاک و مستغلات است که تلاش کرده تا ضمن حذف تشریفات زائد، فرآیند تخلیه را تسهیل کند. با این حال، موضوع «حق سرقفلی» در اماکن تجاری، همواره یکی از پیچیده‌ترین و چالش‌برانگیزترین مباحث در این حوزه بوده است. تلاقی حق موجر برای تخلیه ملک خود پس از پایان مدت قرارداد با حق مستأجر برای دریافت بهای سرقفلی، ابهامات زیادی را برای موجران، مستأجران و حتی مراجع اجرایی و قضایی ایجاد کرده است. در همین راستا، دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت، با ارائه یک نظریه مشورتی جامع، به شفاف‌سازی این موضوع پرداخته و یک نقشه راه عملی برای مواجهه با این وضعیت ارائه داده است.
ابهام اصلی: تخلیه ملک تجاری دارای سرقفلی طبق قانون ۱۳۷۶
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، دو امتیاز مهم را به طرفین می‌دهد: از یک سو، طبق ماده ۳، به موجر اجازه می‌دهد که پس از پایان مدت اجاره، تخلیه سریع ملک خود را از طریق دوایر اجرای ثبت درخواست کند. از سوی دیگر، طبق تبصره ۲ ماده ۶، حق مستأجر برای دریافت بهای سرقفلی به قیمت روز را در هنگام تخلیه به رسمیت می‌شناسد. سوال اصلی اینجاست که این دو حق چگونه با یکدیگر جمع می‌شوند؟ آیا موجر می‌تواند از مزیت تخلیه سریع استفاده کند یا حق سرقفلی مستأجر مانع آن می‌شود؟
پاسخ بخش اول: آیا می‌توان ملک تجاری را از طریق اجرای ثبت تخلیه کرد؟
پاسخ: بله.
بر اساس نظریه مشورتی، موجر این حق را دارد که پس از انقضای مدت اجاره، برای تخلیه ملک تجاری (حتی اگر دارای حق سرقفلی باشد) به دوایر اجرای ثبت مراجعه و درخواست صدور اجرائیه نماید. استدلال این نظریه به شرح زیر است:
- ماده ۱ قانون ۱۳۷۶، کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری را مشمول این قانون دانسته است.
- ماده ۳ این قانون، حق درخواست تخلیه از طریق اجرای ثبت را به صورت عام و کلی برای اسناد رسمی اجاره بیان کرده است.
- مهم‌تر از همه، تبصره ۲ ماده ۶ قانون، صراحتاً از تخلیه ملک تجاری دارای سرقفلی در پایان مدت اجاره صحبت کرده و هیچ حق تقدم یا اولویتی برای مستأجر در تمدید اجاره یا ادامه تصرفات قائل نشده است.
بنابراین، با پایان یافتن مدت اجاره، موجر تکلیفی به تمدید قرارداد ندارد و می‌تواند فرآیند تخلیه را از طریق اجرای ثبت آغاز کند.
شرایط و محدودیت‌های کلیدی برای تخلیه از طریق اجرای ثبت
استفاده از این راهکار سریع، دارای شروط و محدودیت‌هایی است:
- صرفاً پس از انقضای مدت: این روش فقط برای زمانی است که مدت اجاره به پایان رسیده باشد. اگر قرارداد به دلایل دیگری مانند فسخ یا بطلان منحل شود، موجر باید از طریق دادگاه اقدام کند.
- استثناء شرط فسخ: اگر در سند رسمی اجاره، حق فسخ (شرط خیار) برای موجر پیش‌بینی شده باشد، او می‌تواند پس از ثبت رسمی فسخ، از طریق اجرای ثبت درخواست تخلیه نماید.
- مخصوص قرارداد اجاره رسمی: این مزیت تنها برای «قراردادهای اجاره رسمی» است و شامل سایر روابط قراردادی مانند صلح منافع و… نمی‌شود.
پاسخ بخش دوم: تکلیف مطالبه سرقفلی در حین اجرای دستور تخلیه
پاسخ: عملیات اجرایی تخلیه متوقف می‌شود.
این بخش، نقطه کلیدی نظریه مشورتی است. اگر موجر از طریق اجرای ثبت اقدام به تخلیه کند و در حین اجرای عملیات، مستأجر مدعی حق سرقفلی خود شده و آن را مطالبه نماید، فرآیند تخلیه متوقف خواهد شد. در این حالت، موجر برای ادامه کار باید به دادگاه مراجعه کند.
حق حبس مستأجر و تقدم حکم خاص قانون سرقفلی بر حکم عام
دلیل توقف عملیات اجرایی، یک استدلال حقوقی مهم است:
- حکم خاص مقدم است: تبصره ۲ ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ که می‌گوید «تخلیه ملک منوط به… دریافت… سرقفلی به قیمت عادله روز می‌باشد»، یک حکم خاص در مورد سرقفلی است. این حکم خاص، بر حکم عام ماده ۵ (که می‌گوید ادعای حقی از سوی مستأجر مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌شود) اولویت دارد.
- همزمانی تعهدات و حق حبس: عبارت «هنگام تخلیه» در قانون به این معناست که تعهد مستأجر به تخلیه و تعهد موجر به پرداخت قیمت روز سرقفلی، باید به صورت همزمان انجام شوند. این همزمانی به مستأجر «حق حبس» می‌دهد؛ یعنی او می‌تواند تا زمانی که مبلغ سرقفلی را دریافت نکرده، از تخلیه ملک خودداری کند.
- نیاز به رسیدگی قضایی: از آنجا که دوایر اجرای ثبت صلاحیت تشخیص وجود حق سرقفلی و تعیین قیمت عادله روز آن را ندارند، با ادعای مستأجر، موضوع از صلاحیت این دوایر خارج شده و نیازمند رسیدگی در دادگاه صالح است. دادگاه پس از بررسی، حکم تخلیه را در قبال پرداخت قیمت روز سرقفلی صادر خواهد کرد.
نکته کلیدی: تفاوت در پرداخت سرقفلی به «مالک» یا به «مستأجر سابق»
این نظریه یک تفکیک بسیار مهم را بیان می‌کند: حق حبس و توقف عملیات تخلیه تنها زمانی مصداق دارد که مستأجر فعلی، حق سرقفلی را به خودِ موجر (مالک) پرداخت کرده باشد.
اما اگر مستأجر فعلی، مبلغ سرقفلی را به «مستأجر سابق» پرداخت کرده و صرفاً با رضایت مالک جانشین او شده باشد، دیگر نمی‌تواند تخلیه ملک را به دریافت سرقفلی از مالک فعلی منوط کند. زیرا در رابطه مالی بین مستأجر اول و دوم، مالک شخص ثالث محسوب می‌شود و تعهدی به بازپرداخت مبلغی که دریافت نکرده، ندارد.
متن کامل نظریه مشورتی شماره ١٤٠٤/٥٨٦٤٦
موضوع: تخلیه اماکن تجاری دارای حق سرقفلی
عطف به نامه شماره ۱۰۱/۱۴۰۴/۱۵۵۹۹ مورخ ۱۴۰۴/۲/۱۵، نظریه مشورتی این دفتر در پاسخ به سوالات به شرح ذیل اعلام می‌گردد:
۱- ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ امتیاز مهمی به موجر داده است بدین توضیح که به او حق داده است پس از انقضای مدت اجاره، ملک به تقاضای وی تخلیه و تحویل او شود. قانون‌گذار با وضع مقررات در صدد آن برآمده که با حذف تشریفات، امکان تخلیه سریع و آسان را فراهم آورد و در این راستا برای اسناد رسمی اجاره قدرت اجرایی قائل شده است به گونه‌ای که وفق ماده ۳ این قانون پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت انجام خواهد گرفت.
برای اینکه موجر بتواند از مزایای ماده ۳ قانون مذکور منتفع شود و تخلیه ملک استیجاری را به موجب این ماده از طریق اجرای ثبت انجام بدهد، اولاً با توجه به ماده ۱ قانون مزبور که می‌گوید: «از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری… تابع… مقررات مندرج در این قانون خواهد بود» و با عنایت به حکم ماده ۳ این قانون (تخلیه) که به صورت عام و کلی بیان شده است، باید قائل به این شد که به موجب این ماده امکان صدور اجرائیه ثبتی هم در رابطه با اماکن تجاری و هم در رابطه با اماکن مسکونی وجود دارد. ثانیاً وفق تبصره ۲ ماده ۶ قانون مذکور، قانون‌گذار در فرضی که سرقفلی به طریق شرعی به مستاجر واگذار شده، از تخلیه ملک تجاری در پایان موعد اجاره سخن گفته و حق تقدم یا اولویت در تجدید اجاره و حق استدامه تصرفات را برای مستاجر واجد حق سرقفلی به رسمیت نشناخته است. فلذا با پایان مدت اجاره ملک تجاری دارای حق سرقفلی، مالک موظف به تمدید اجاره نیست و بنا به درخواست وی مستاجر باید مورد اجاره را تخلیه نماید و موجر می‌تواند برای تحقق تخلیه، با انتفاع از مزایای ماده ۳ این قانون از طریق اجرای ثبت اقدام نماید. (شایان ذکر است عقد اجاره باید به علت انقضای مدت انحلال پیدا کند و اگر قرارداد اجاره قبل از موعد تعیین شده به دلیلی چون بطلان و فسخ به پایان برسد، مشمول ماده ۳ نخواهد بود و موجر نمی‌تواند در این موارد از مزایای ماده فوق بهره ببرد و تخلیه مورد اجاره را از طریق اجرای ثبت بخواهد. البته ناگفته نماند در مواردی که موجر به موجب شرط خیار ضمن سند رسمی، حق فسخ قرارداد رسمی اجاره را در مدت زمان مشخصی برای خود یا شخص ثالثی پیش‌بینی نماید، می‌تواند پس از ثبت فسخ، از طریق اجرای ثبت درخواست تخلیه مورد اجاره را بخواهد). همچنین با توجه به اینکه فقط قراردادهای اجاره رسمی و عادی با شرایط مشخص مشمول این قانون می‌شوند، فلذا دفاتر تنظیم‌کننده سند صرفاً با وجود قرارداد اجاره رسمی آن هم بنا به درخواست موجر، حق صدور دستور اجرای تخلیه را دارند نه هر رابطه قراردادی اعم از صلح منافع یا هر عنوان دیگر.
۲- مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، در زمان اتمام مدت قرارداد اجاره، مستاجر واجد حق سرقفلی ملزم به تخلیه و موجر نیز مکلف به پرداخت قیمت سرقفلی به ایشان می‌باشد. فلذا چنانچه در هنگام اجرای دستور تخلیه، مستاجر مدعی حق سرقفلی بوده و آن را مطالبه نماید، با توجه به اینکه به موجب تبصره ۲ ماده ۶ این قانون، تخلیه ملک منوط به دریافت عوض سرقفلی می‌باشد و نظر به اینکه ادعای سرقفلی و تعیین میزان آن نیازمند رسیدگی در دادگاه صالح می‌باشد، فلذا این امر مانع تخلیه ملک خواهد بود و موجر برای تخلیه باید از طریق دادگاه اقدام نماید و دادگاه حکم تخلیه را در قبال دریافت قیمت عادله روز سرقفلی صادر خواهد نمود. و با وجود حکم تبصره مزبور نمی‌توان در مورد سرقفلی به حکم عام ماده ۵ این قانون استناد نمود. در واقع هر چند که ماده ۵ به صورت عام مقرر داشته که «چنانچه مستاجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم نماید»، اما تبصره ۲ ماده ۶ قانون فوق‌الذکر به طور خاص در مورد سرقفلی تعیین تکلیف نموده است و با به کار بردن عبارت «هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی را دارد»، زمان اجرای تعهد تخلیه را که به استناد ماده ۳ این قانون پس از انقضای مدت اجاره است، وقت اجرای تعهد پرداخت قیمت عادله سرقفلی قرار داده است؛ به گونه‌ای که می‌توان گفت قانون‌گذار طبق عبارت قانونی مذکور قائل به یکی بودن موعد ایفای تعهدات متقابل فوق‌الذکر می‌باشد و حق حبس در مورد تعهداتی که در زمان واحد باید اجرا شوند وجود دارد. فلذا نمی‌توان مستاجر را تکلیف کرد که بدون پرداخت سرقفلی توسط موجر، تعهد خود مبنی بر تخلیه را به اجرا گذارد. با عنایت به آنچه که گفته شد، اگر مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به موجر سرقفلی پرداخت کرده و در نتیجه دارای حق سرقفلی باشد، مطالبه سرقفلی در زمان اجرای دستور تخلیه مانع اجرای تخلیه خواهد بود. لیکن اگر مستاجر مشمول قانون مزبور به مستاجر سابق سرقفلی پرداخته و در اثنای عقد اجاره جانشین ایشان گردد، تخلیه ملک را نمی‌توان به پرداخت سرقفلی موکول نمود زیرا موجر در رابطه مستاجر اول و مستاجر ثانی شخص ثالث محسوب می‌شود و مستاجر نمی‌تواند از تخلیه خودداری نماید.
عاصف حمدالهی
مدیر کل دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی
نتیجه‌گیری
نظریه مشورتی دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی، یک نقشه راه شفاف برای یکی از پیچیده‌ترین مسائل حقوقی در حوزه املاک تجاری ارائه می‌دهد. این نظریه ضمن تأیید حق اولیه موجر برای اقدام به تخلیه از طریق دوایر اجرای ثبت، حق قانونی مستأجر برای دریافت بهای سرقفلی را نیز به رسمیت شناخته و آن را یک عامل متوقف‌کننده برای عملیات اجرایی ثبتی می‌داند. این رویکرد دو مرحله‌ای، ضمن حفظ سرعت و کارایی قانون ۱۳۷۶، از تضییع حقوق مستأجران دارای حق سرقفلی نیز جلوگیری کرده و در نهایت، مسیر صحیح برای حل اختلاف را که همان مراجعه به دادگاه صالح است، مشخص می‌نماید.
تجربیات و سوالات خود را در خصوص تخلیه و سرقفلی طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، در بخش نظرات با ما و سایر کاربران محترم محضرچی در میان بگذارید.
