تحلیل رای وحدت رویه: غیرمالی بودن اقرارنامه تمدید مدت اسناد
وقتی مدت اعتبار یک سند رسمی، مانند اجاره‌نامه، قرارداد مشارکت یا هر تعهد زمان‌دار دیگری، به پایان می‌رسد و طرفین توافق می‌کنند که صرفاً همان شرایط قبلی را برای مدتی دیگر ادامه دهند، سوال مهمی در مورد هزینه‌های ثبت این توافق جدید (اقرارنامه تمدیدیه) پیش می‌آید.
آیا این سند تمدید، یک سند مالی محسوب شده و مشمول پرداخت حق الثبت سنگین اسناد مالی است؟ این رای وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران با ارائه یک قاعده مشخص، به این سردرگمی پایان داده و تکلیف دفاتر اسناد رسمی و مراجعین را روشن کرده است. این رای، تحت شرایطی خاص، اقرارنامه تمدید مدت را سندی غیرمالی تلقی می‌کند. در ادامه، جزئیات، شرایط و مبانی قانونی این رای را به دقت بررسی خواهیم کرد.
موضوع رای وحدت رویه: ماهیت اقرارنامه تمدیدیه چیست؟
منظور از “اقرارنامه تمدیدیه” در این رای، سندی است که توسط طرفین یک سند رسمیِ ثبت‌شده قبلی، تنظیم می‌شود و هدف اصلی و غالباً تنها هدف آن، افزایش یا تمدید مدت اعتبار همان سند قبلی است. به عبارت دیگر، طرفین توافق می‌کنند که تعهدات و شرایط مندرج در سند اولیه، برای یک دوره زمانی جدید نیز پابرجا باقی بماند.
حکم رای وحدت رویه: غیرمالی بودن تمدید مدت
هسته اصلی رای وحدت رویه ردیف ۱۸ این است که: “اقرارنامه تمدید مدت، سند غیرمالی محسوب می‌گردد.” این بدان معناست که دفاتر اسناد رسمی نباید برای ثبت چنین سندی، حق الثبت مربوط به اسناد مالی (که معمولاً درصدی از مبلغ سند است) را از مراجعین دریافت کنند.
شروط کلیدی برای غیرمالی بودن سند تمدید
نکته بسیار مهم این است که غیرمالی بودن اقرارنامه تمدیدیه، مطلق نیست و مشروط به تحقق دو شرط اساسی است که در خود رای و مستند آن (بند ۷۰) به آن اشاره شده است:
- عدم تغییر در شرایط سند قبلی: تمدید مدت نباید با تغییرات دیگری در مفاد و شرایط اصلی سند اولیه همراه باشد. اگر علاوه بر تمدید زمان، شرایط دیگری مانند مبلغ، تعهدات یا مشخصات موضوع قرارداد تغییر کند، ممکن است سند از حالت صرفاً تمدیدیه خارج شده و ماهیت دیگری پیدا کند.
- عدم رد و بدل شدن وجه: هیچ‌گونه وجهی نباید به عنوان بخشی از توافق تمدید، بین طرفین رد و بدل شود. اگر تمدید منوط به پرداخت مبلغی جدید باشد، آن سند دیگر صرفاً تمدیدی و غیرمالی نخواهد بود.
در صورت وجود این دو شرط، اقرارنامه تمدید مدت، غیرمالی تلقی می‌شود.
مستندات قانونی رای: بند ۷۰ بخشنامه‌ها و ماده ۵۰ قانون دفاتر
این رای وحدت رویه برای توجیه حکم خود به دو منبع قانونی استناد می‌کند:
- بند ۷۰ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی: این بند به عنوان یک قاعده کلی در خصوص تغییر شرایط اسناد قبلی عمل می‌کند.
- ماده ۵۰ قانون دفاتر اسناد رسمی: این ماده انواع وجوه قابل وصول در دفاتر اسناد رسمی را مشخص می‌کند.
در ادامه به توضیح این دو مستند می‌پردازیم.
توضیح بند ۷۰ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی
بند ۷۰ که در پانوشت رای نیز آمده، یک تفکیک مهم را ارائه می‌دهد:
- اگر سندی برای تغییر در شرایط سند قبلی تنظیم شود و وجهی رد و بدل نشود، آن سند غیرمالی است و مشمول ماده ۵۰ (یعنی عمدتاً پرداخت حق التحریر) می‌شود. (این دقیقاً حالتی است که شامل تمدید مدت بدون پرداخت وجه اضافی می‌شود).
- اما اگر سند جدید به عنوان متمم سند قبلی باشد و مبلغی اضافه بر مبلغ قبلی پرداخت شود، آنگاه به میزان مبلغ اضافه شده، حقوق دولتی و هزینه‌های قانونی (شامل حق الثبت اسناد مالی) باید وصول گردد.
بنابراین، بند ۷۰ به وضوح از استدلال رای ۱۸ پشتیبانی می‌کند.
توضیح ماده ۵۰ قانون دفاتر اسناد رسمی
ماده ۵۰ قانون دفاتر اسناد رسمی مشخص می‌کند که دفاتر چه وجوهی را می‌توانند دریافت کنند. این وجوه شامل حق التحریر، حق ثبت، مالیات و حق تمبر، و سایر وجوه قانونی است. ارجاع رای ۱۸ به ماده ۵۰ به این معناست که چون اقرارنامه تمدیدیه (تحت شرایط گفته شده) غیرمالی است، از بین وجوه مندرج در ماده ۵۰، “حق ثبت” موضوع بند ۲ این ماده (که بر اساس ماده ۱۲۳ قانون ثبت و معمولاً به صورت درصدی از مبلغ است) به آن تعلق نمی‌گیرد و صرفاً سایر هزینه‌های قانونی مربوط به اسناد غیرمالی (مانند حق التحریر) باید پرداخت شود.
اهمیت عملی رای برای دفاتر و مراجعین
این رای تاثیر مستقیمی بر کاهش هزینه‌های مراجعین به دفاتر اسناد رسمی دارد:
- کاهش هزینه: افراد و شرکت‌ها برای تمدید ساده قراردادهای خود (مانند اجاره) متحمل هزینه سنگین حق الثبت اسناد مالی نمی‌شوند.
- شفافیت و وحدت رویه: تکلیف دفاتر اسناد رسمی در سراسر کشور در مواجهه با این اسناد یکسان و مشخص می‌شود.
- جلوگیری از اختلافات: از بروز اختلاف بین دفاتر و مراجعین بر سر مالی یا غیرمالی بودن این اسناد جلوگیری می‌کند.
- تسهیل روابط قراردادی: افراد با هزینه کمتر می‌توانند روابط قراردادی خود را تمدید و رسمیت ببخشند.
نتیجه‌گیری: هزینه ثبت اقرارنامه تمدیدیه
بر اساس رای وحدت رویه ردیف ۱۸ کانون سردفتران، اقرارنامه‌ای که صرفاً به منظور تمدید مدت زمان یک سند رسمی قبلی تنظیم می‌شود و هیچ تغییری در سایر شرایط ایجاد نکرده و منجر به رد و بدل شدن وجهی نمی‌گردد، سندی غیرمالی است. در نتیجه، این سند مشمول پرداخت حق الثبت درصدی اسناد مالی نبوده و تنها هزینه‌های قانونی مربوط به اسناد غیرمالی، مطابق با تعرفه‌های اعلامی (عمدتاً حق التحریر)، به آن تعلق می‌گیرد.
سوالات متداول (FAQ)
نسخه کامل متن رسمی رای وحدت رویه و پانوشت آن
غیرمالی بودن اقرارنامه تمدیدیه
با توجه به بند (۷۰) مجموعه بخشنامه های ثبتی، چون در شرایط سند ثبت شده قبلی تغییری ایجاد نمی شود و وجهی رد و بدل نمی گردد، مشمول ماده ۵۰ قانون دفاتر اسناد رسمی بوده و (اقرارنامه تمدید مدت، سند غیرمالی محسوب می گردد).
(مستند به: بند (۲) بخشنامه شماره ۲۰۰۰۲ – ۷۹/۷/۵ کانون سردفتران و دفتریاران تهران؛ مورد تأیید مورخ ۷۹/۵/۳ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق اعلام شماره ۳۴/۵۳۳۷ – ۷۹/۶/۱۶ اداره کل امور اسناد و سردفتران).
پانوشت:
بند ۷۰ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی: سندی که به منظور تغییر در شرایط سند ثبت شده قبلی تنظیم و ثبت شود مشروط بر اینکه وجهی رد و بدل نشود غیر مالی بوده و مشمول ماده ۵۰ قانون دفاتر اسناد رسمی می باشد ولی هرگاه به عنوان متمم سند قبلی تنظیم و مبلغی اضافه بر مبلغ سند قبلی پرداخت شود به میزان مبلغ پرداختی حقوق دولتی و هزینه های قانونی باید وصول و سند ثبت شود.
ماده ۵۰ قانون دفاتر اسناد رسمی: وجوهی که برای تنظیم و ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی وصول می شود به شرح زیر است:
- حق تحریر طبق تعرفه مقرر وزارت دادگستری.
- حق ثبت به مأخذ ماده ۱۲۳ قانون اصلاحی قانون ثبت.
- مالیات و حق تمبر برابر مقررات قوانین مالیاتی.
- سایر وجوهی که طبق قوانین وصول آن به عهده دفترخانه محول است.
این رای وحدت رویه در ردیف ۱۸ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی (بخش آرای وحدت رویه کانون سردفتران) چاپ شده است.
برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران می‌توانید به دسته‌بندی زیر در سایت محضرچی مراجعه کنید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران در محضرچی
