ارسال شده توسط سردبیر

مشکلات معاملات قولنامه‌ای و لزوم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در یکی از برنامه‌های تلویزیونی “آقای قاضی” که از شبکه ۲ سیما پخش شد، موضوع خرید ملک به صورت قولنامه‌ای بررسی گردید.

این برنامه بر اساس داستان واقعی یک پرونده رایج در حوزه معاملات املاک ساخته شد. در این پرونده، فردی ملکی را به صورت قولنامه‌ای خریداری کرده بود، اما آن را به صورت قطعی در دفترخانه ثبت نکرده بود. تنها قولنامه و وکالت فروش از فروشنده دریافت کرده و آن ملک را به شخص دیگری فروخته بود. خریدار دوم که قصد داشت ملک را به نام خود در دفترخانه ثبت کند، متوجه شد که ملک درگیر مشکلات قانونی است و به دلیل بازداشت بودن آن، نمی‌تواند نام خود را به عنوان مالک در سامانه ثبت کند.

مشکلات ناشی از معاملات قولنامه‌ای

علت اصلی این مشکل به این برمی‌گردد که ملک به صورت قولنامه‌ای منتقل شده بود. در این پرونده، همسر مالک اول با اجرای مهریه، ملک را بازداشت کرده و به دلیل اینکه معامله به صورت قولنامه‌ای بوده و در سامانه ثبت نشده بود، ملک به عنوان دارایی مالک اول در نظر گرفته شد.

این مشکل بارها در مشاوره‌هایی که ارائه داده‌ایم مطرح شده است که خرید و فروش ملک به صورت قولنامه‌ای خطرات بسیاری به دنبال دارد.

در این برنامه، در نهایت مشخص شد که ملک قبل از اقدام به اجرای مهریه فروخته شده بود و به این ترتیب خریداران با پیگیری‌های قانونی توانستند ملک را از دارایی فروشنده اول جدا کنند و به خریدار آخر منتقل کنند.

تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

افزایش این گونه پرونده‌ها در دادگاه‌ها باعث شد تا قانونی تحت عنوان “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” تصویب شود.

این قانون در پی جلوگیری از مشکلات مشابه به تصویب رسید و تاکید می‌کند که قولنامه‌ها باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.

پس از ثبت قولنامه، علاوه بر اینکه ملک در سامانه به صورت رسمی قفل می‌شود و فروشنده نمی‌تواند آن را به شخص دیگری بفروشد، مالکیت آن نیز از فروشنده اول خارج شده و در سامانه ثبت آنی ثبت می‌شود.

این تغییرات باعث می‌شود که در صورت وقوع مشکلات مشابه آنچه در برنامه “آقای قاضی” نشان داده شد، مثلاً اجرای مهریه، ملک نتواند دوباره به فروش برسد.

مفاد قانونی مرتبط با ثبت قولنامه‌ها

در این راستا، مواد ۲ و ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به وضوح بیانگر ضرورت ثبت قولنامه‌ها در دفاتر اسناد رسمی هستند.

به موجب ماده ۲، دفاتر اسناد رسمی موظفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول، مانند تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه را تنظیم و ثبت کنند.

این اسناد باید شامل مبلغ دقیق ثمن، شرایط پرداخت و جزئیات مربوط به فسخ و انحلال قرارداد باشند.

همچنین، ماده ۳ قانون، دلالان معاملات املاک را موظف می‌کند تا پیش‌نویس قراردادها را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کرده و برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند.

راهکار قانونی برای وکالت‌های فروش

این قانون همچنین برای وکالت‌های فروش نیز راهکاری موثر ارائه داده است.

طبق تبصره ۲ ماده ۱، میزان مالیات، حق‌التحریر و حق‌الثبت تنظیم وکالت‌های بلاعزل انتقال مالکیت به همان میزان است که برای تنظیم سند رسمی انتقال ملک در نظر گرفته می‌شود.

در صورتی که اموال منتقل شده ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه منتقل شوند، سند رسمی انتقال ملک بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات و حق‌التحریر تنظیم خواهد شد.

این تغییرات قانونی باعث شده است که مشکلات ناشی از معاملات قولنامه‌ای به حداقل برسد و مردم بتوانند با اطمینان بیشتری در معاملات ملکی خود اقدام کنند.

نتیجه‌گیری

در نهایت، معاملات قولنامه‌ای در حوزه املاک، اگرچه در ظاهر به نظر ساده می‌رسند، می‌توانند مشکلات قانونی پیچیده‌ای ایجاد کنند که حتی باعث به‌وجود آمدن اختلافات مالی و حقوقی جدی شوند.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به‌عنوان یک راهکار اساسی برای کاهش این مشکلات تصویب شده است و از این پس، ثبت رسمی قولنامه‌ها در دفاتر اسناد رسمی نه تنها امنیت حقوقی بیشتری برای طرفین قرارداد ایجاد می‌کند، بلکه به‌ویژه در مواردی مانند اجرای مهریه یا بازداشت ملک، از بروز مسائل قانونی جلوگیری خواهد کرد.

این تغییرات قانونی همچنین به نحوی طراحی شده‌اند که حتی وکالت‌های فروش نیز به صورت رسمی و بدون پرداخت مجدد مالیات و هزینه‌های اضافی منتقل شوند، که این امر می‌تواند روند معاملات املاک را تسهیل و شفاف‌سازی کند.

به‌طور کلی، آگاهی از قوانین جدید و اجرای آنها می‌تواند از بسیاری از مشکلات حقوقی جلوگیری کند و اطمینان خاطر بیشتری برای خریداران و فروشندگان املاک فراهم کند. بنابراین، برای اطمینان از قانونی بودن معاملات خود، همیشه بهتر است از ثبت رسمی قراردادها در دفاتر اسناد رسمی غافل نشوید.

مشاهده ویدیو

جهت مشاهده ویدیوی برنامه “آقای قاضی” که از شبکه 2 سیما پخش شده است، با توجه به قوانین کپی‌رایت، لازم است به وبسایت تلویبیون در این لینک مراجعه کنید.

اما برای دسترسی راحت‌تر شما، ویدیو را در ادامه قرار داده‌ایم. با این حال، توجه داشته باشید که به دلیل محدودیت‌های موجود، مجبوریم کل فیلم را از سرور اصلی قرار دهیم. بنابراین، برای تماشای بخش مربوط به این پست، لطفاً از زمان 24:00 فیلم را تماشا کنید.