ارسال شده توسط سردبیر

سند رسمی تعهد به بیع

در اجرای ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند.

تعریف تعهد به بیع

بعد از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، امکان تنظیم مبایعه‌نامه در بنگاه‌های مشاور املاک دیگر وجود ندارد.

مردم برای تنظیم مبایعه‌نامه باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و بنگاه‌های مشاور املاک حق تنظیم مبایعه‌نامه را ندارند و فقط باید افراد را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند.

در حالی که در گذشته مردم به راحتی قولنامه‌ای که در جایی به ثبت نرسیده را قبول می‌کردند، این قولنامه‌ها رسمی نبودند و کلاهبرداران از این ایراد قانونی به راحتی می‌توانستند سوءاستفاده کنند و یک ملک را به چندین نفر بفروشند.

هزینه سند تعهد به بیع

تنظيم اينگونه اسناد نيازي به كسب گواهي ماده 187 قانون ماليات هاي مستقيم ندارد.

از طرف ديگر با توجه به عدم انتقال مالكيت در تنظيم اسناد مربوطه، حق الثبت اينگونه اسناد نيز به صورت غير مالي محاسبه خواهد شد.

هزينه تنظيم اين سند در دفاتر اسناد رسمي در مقايسه با تنظيم اسناد قولنامه عادي در دفاتر مشاورين املاك ده ها برابر كمتر است.

رییس کانون سردفتران و دفتریاران، سند تعهد به انتقال را جایگزینی مطمئن و ضمنا رسمی همان قولنامه و مبایعه نامه هایی که مردم بصورت عادی می نویسند عنوان کرد و گفت سند تعهد به انتقال، سندی است که تمام مزایای سند رسمی را دارد.

ماخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی

ماخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق الثبت، حق التحریر، مالیات و هزینه دادرسی تابع حکم مندرج در تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مصوب 3 اسفند 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی (ارزش معاملاتی) می‌باشد.

قسمت اخیر ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 نیز به موضوع به طور صریح اشاره کرده است که: “مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور [تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن] تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ (ارزش معاملاتی) می‌باشد.

تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات های مستقیم: در مواردی که ارزش معاملاتی موضوع این ماده مطابق دیگر قوانین و مقررات، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می‌گیرد، مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی موضوع این ماده می‌باشد که با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و دستگاه ذی‌ربط به تصویب هیأت وزیران یا مراجع قانونی مرتبط می‌رسد. درصد مذکور باید به نحوی تعیین گردد که مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از طرف مراجع قانونی ذی‌ربط افزایش نیافته باشد.

• این رای وحدت رویه نیز مدنظر قرار گیرد. (ماخذ وصول حق الثبت سند تعهد به بیع)

مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند تعهد به بیع

1. اصل سند مالکیت
2. اصل بنچاق
3. اصل کارت ملی
4. استعلام ثبت (توسط دفترخانه دریافت می‌شود)

تکلیف دفاتر اسناد رسمی به تنظیم سند تعهد به بیع

ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرده است که به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند.

در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد‌نظر آنها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد.

سند پیش خرید و پیش فروش

سند پیش خرید و پیش فروش ساختمان با سند تعهد به بیع انجام خواهد شد

دولت کسی را مالک می‌شناسد که سند رسمی داشته باشد و این سندها لازم‌الاجرا هستند اما متأسفانه امروز اسناد عادی رونق بسیاری دارند و موجب شده درصد بالایی از پرونده‌ها را به خود اختصاص دهند و گاهی یک ملک به ده‌ها نفر فروخته می‌شود و کلاهبرداری و فروش مال غیر نیز بسیار دیده می‌شود.

تنظيم اين سند نيازمند صدور شناسنامه فني ساختمان نيست و صرفا با رسمي شدن تعهد طرفين، هر يك از پيش فروشنده و پيش خريدار در تاريخ هاي مقرر و در صورت نقض تعهد از طرف مقابل مي توانند از دفتر اسناد رسمي درخواست صدور اجراييه نمايند.

حق الثبت تنظيم اينگونه اسناد براساس ماده 124 قانون ثبت به صورت غيرمالي محاسبه و وصول مي شود كه اين نظريه مورد تاييد سازمان ثبت نيز مي باشد.

دلالی و قانون پیش فروش ساختمان

رئیس کانون سردفتران درباره تاثیر قانون پیش فروش ساختمان بر وضعیت دلالی صحبت کرده است. وی گفته است که دلالان باید خریدار و فروشنده را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند.

وی تفاوت بین دلال و سردفتر را بیان کرده است. وی گفته است که سردفتر باید حقوقدان باشد و شرایط خاصی داشته باشد. وی گفته است که قوانین مختلفی برای نوشتن سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی تکلیف داده است.

نمونه سند تعهد به بیع

۱- طرفین قرارداد

این قرارداد براساس ماده ۱۰ و 219 قانون مدنی و ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بین آقای/خانم ….. که در این قرارداد طرف اول نامیده میشود از یک سو و آقای/خانم ….. که در این قرارداد طرف دوم نامیده میشود از سوی دیگر منعقد گردید و طرفین متعهد و ملتزم به رعایت و اجرای مفاد آن میباشند.

2- موضوع قرارداد

….. دانگ یک (قطعه زمین، آپارتمان، باغ، خانه و…) به مساحت … متر مربع دارای پلاک فرعی … از اصلی … واقع در بخش … مورد ثبت شماره … صفحه … دفتر … به شماره چاپی … که به موجب سند … شماره .. مورخ … دفترخانه … به طرف اول منتقل گردیده است به انضمام انباری شماره… پارکینگ شماره … و جریان آب … و برق … گاز … تلفن… با جميع توابع شرعیه و لواحق عرفیه که به رویت طرف دوم رسیده و از کم و کیفیت آن کاملا آگاه و مطلع میباشد.

3- مبلغ قرارداد

کل مبلغ قرارداد ….. ریال میباشد (از قرار هر متر مربع ….. ریال) که طرف دوم متعهد است در مهلت مقرر نسبت به پرداخت آن اقدام نماید.

۴- تسلیم موضوع قرارداد

موضوع قرارداد در تاریخ ….. به طرف دوم تسلیم خواهد شد.

۵- تعهدات طرفین

الف – تعهدات طرف اول

1. طرف اول متعهد است با مراجعه به مراجع ذیربط نسبت به اخذ مستندات، استعلامات و مفاصاحساب‌های لازم اقدام نموده و با تسلیم آن به دفتر اسناد رسمی شماره … در تاریخ … جهت انتقال قطعی و تنظیم سند آن به نام طرف دوم حاضر و اقدام نماید.
2. طرف اول متعهد است در تاریخ ….. نسبت به تحویل موضوع قرارداد به طرف دوم اقدام نماید.
3. چنانچه طرف اول در مواعد مقرر نسبت به تحویل یا انتقال قطعی موضوع قرارداد به طرف دوم اقدام ننماید مکلف است روزانه مبلغ ….. ریال به عنوان خسارت بابت ….. هر یک از نقض موارد مذکور بپردازد.

ب – تعهدات طرف دوم

1. طرف دوم همزمان با امضای این سند مبلغ … ریال به طرف اول نقدا / برابر چک … پرداخت و مکلف است نسبت به پرداخت باقیمانده مبلغ قرارداد در تاریخ …. همزمان با تحویل موضوع قرارداد مبلغ… ریال و همزمان با تنظیم و امضای سند قطعی نسبت به پرداخت الباقی مبلغ قرارداد (… ریال) اقدام نماید. پرداخت مبلغ مذکور به حساب شماره …. و تسلیم قبوض مربوطه به دفتر تنظیم کننده سند دلیل قطعی اجرای تعهدات طرف دوم میباشد.
2. در صورتی که طرف دوم ظرف مهلت‌های مقرر به تکلیف قانونی خود عمل نکند مکلف است مبلغ … ریال بابت خسارت به ازا هر روز تاخیر به طرف اول بپردازد.

۶- شرایط عمومی قرارداد

الف – چنانچه پس از انقضای مدت مقرر در بند ۵-الف-۱- قرارداد، طرف اول به تعهدات خود عمل نکرد، طرف دوم با پرداخت مبلغ قرارداد و کسر بدهی‌های احتمالی به مراجع مربوطه به عنوان وکیل طرف اول با حق توکیل غیر میتواند با مراجعه به ادارات و سازمانها نسبت به تهیه مدارک و مستندات و المثنى سند و اخذ پاسخ استعلامات و مفاصا حسابهای لازم و تسلیم آن بــه دفترخانه مذکور نسبت به انتقال قطعی موضوع قرارداد به نام خود اقدام نماید.

ب – چنانچه طرف دوم به تعهدات خود اقدام ننماید طرف اول میتواند با مراجعه به دفتر تنظیم کننده سند درخواست صدور اخطار مبنی بر پرداخت مبلغ تعهد شده و در غیر این صورت فسخ قرارداد را نماید، در صورتی که طرف دوم، ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه نسبت به انجام تعهدات خود و پرداخت خسارت وارده اقدام ننماید طرف اول میتواند با کسر … درصد مبلغ اولین پرداخت نسبت به پرداخت باقیمانده آن به حساب شماره … اقدام و نسبت به فسخ یک جانبه قرارداد اقدام نماید.

ج – طرف اول اعلام نمود که موضوع قرارداد در قید بازداشت و وثیقه نبوده و نسبت به عین و منافع آن حقی برای غیر ایجاد ننموده است در غیر این صورت نامبرده ضامن کشف فساد در موضوع قرارداد بوده و طرف دوم می تواند علاوه بر الزام وی به رفع موانع قانونی و اجرای تعهد یا فسخ قرارداد تا دو برابر قیمت روز موضوع قرارداد را از طرف اول به عنوان خسارت دریافت نماید.

د – طرفین کافه خیارات به ویژه خیار غبن ولو فاحش را ساقط نمودند.

هـ – طرف دوم میتواند حقوق خود ناشی از قرارداد را به غیر واگذار نماید. در این صورت پرداخت هزینه‌های مربوط به تغییر نام طرف قرارداد به عهده طرف دوم و انتقال گیرنده است.

و – پرداخت بدهیهای موضوع قرارداد و هزینه های نقل و انتقال به عهده طرف اول و صرفا حق الزحمه تنظیم و ثبت اسناد در دفترخانه (حق التحرير) بالمناصفه به عهده طرفین است.