سند اقرارنامه اخذ بهای ثمنیه از اعیان

سند رسمی اقرارنامه ثمنیه اعیانی

از جمله اسناد قابل تنظیم در دفترخانه، سند رسمی اقرارنامه ثمنیه اعیانی است.

همه چیز درباره دفترخانه و تفاوت سند عادی و سند رسمی!

چرا باید سند رسمی اقرارنامه اخذ بهای ثمن اعیانی را تنظیم کنیم

همانطور که میدانید زن، فقط از قیمت اموال غیر منقول (خانه، زمین، آپارتمان و …) ارث میبرد و از خود آن اموال ارثی نمیبرد.

(در خصوص اموال منقول (ماشین، موتورسیکلت، اثاثیه منزل و …) زن، از خود این اموال هم ارث می برد.)

برای مثال

فرض کنید خانواده 4 نفره ای را شامل:

• پدر
• مادر
• یک فرزند دختر
• یک فرزند پسر

و پدر مالک یک آپارتمان بوده و فوت می کند و نحوه تقسیم ارث به صورت زیر است:

• مادر یک هشتم از بهای آن آپارتمان را به ارث می برد (نه از خود آن آپارتمان)
• فرزند پسر دو برابر فرزند دختر از همان آپارتمان ارث می برد.

برای روشن شدن موضوع به مثال زیر توجه فرمایید:

مثلاً اگر آن آپارتمان 800,000,000 (هشتصد میلیون تومان) ارزش داشته باشد:

1. فرزند پسر مالک 4 دانگ از 6 دانگ آن آپارتمان می شود
2. فرزند دختر مالک 2 دانگ از 6 دانگ آن آپارتمان می شود
3. مادر یک هشتم از بهای آن آپارتمان یعنی 100,000,000 (یکصد میلیون تومان) را ارث می برد.

• که در این صورت فرزندان باید 100,000,000 تومان به مادر بدهند.

و مادر با حضور در دفترخانه اقرار می نماید که بهای ثُمن اعیانی را دریافت نموده است. (ثُمن یعنی: یک هشتم)

باید در نظر داشته باشید که چنانچه فرزندان قصد فروش آن آپارتمان را داشته باشند حتماً باید اقرارنامه اخذ بهای ثمنیه اعیانی را داشته باشند. در غیر اینصورت قادر به فروش آن نخواهند بود.

مستندات قانونی:

ماده 946 قانون مدنی: زوج از تمام اموال زوجه ارث می برد و زوجه در صورت فرزند دار بودن زوج یک هشتم از عین اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان ارث می برد.

در صورتی که زوج هیچ فرزندی نداشته باشد سهم زوجه یک چهارم از کلیه اموال به ترتیب فوق می باشد.

تبصره ـ مفاد این ماده در خصوص وراث متوفایی که قبل از تصویب آن فوت کرده ولی هنوز ترکه او تقسیم نشده‌است نیز لازم‌الاجرا است.

ماده 948 قانون مدنی: هرگاه ورثه از اداء قیمت امتناع کنند زن می تواند حق خود را از عین اموال استیفاء کند.

نمونه متن این سند به قرار زیر است که برای تنظیم آن باید به دفترخانه ای مجرب مراجعه فرمایید.

نمونه سند رسمی اقرارنامه ثمن اعیان

اینجانب ……….. اقرار و اعلام می نمایم كه قدرالسهم موروثي خود از مرحوم ………… درخصوص پلاك ثبتي ……… فرعي از ………. اصلي واقع در بخش ………. را از ورثه ايشان نقداً دريافت نموده و ديگر حق هيچگونه ادعا و اعتراضي در اين خصوص ندارم.

برای مشاهده و خرید و دانلود متن کامل روی عکس زیر کلیک کنید.

 

 

هزینه تنظیم این سند در دفترخانه

هزینه تنظیم در دفترخانه اسناد رسمی

247,000تومان

• به ازاء هر نفر اضافه تر از دو نفر و یا هر برگه اضافه تر از یک برگه 10,900 تومان به مبلغ فوق اضافه می گردد.

 

---

صدور گواهی مالکیت برای زوجه

شاکی: سازمان بازرسی کل کشور

موضوع شکایت و خواسته: ابطال بند 1 بخشنامه شماره 142904/93- 1393/9/8 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

گردش کار: معاون حقوقی و نظارت همگانی سازمان بازرسی کل کشور به موجب شکایتنامه شماره 35820-1395/2/27 ابطال بند 1 بخشنامه شماره 142904/93- 1393/9/8 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که:

حضرت حجت الاسلام و المسلمین جناب آقای بهرامی

رئیس محترم دیوان عدالت اداری

سلام علیکم

احتراماً، به پیوست تصویری از گزارش اداره کل بازرسی استان گلستان و مستندات مرتبط با آن راجع به مغایرت بخشنامه اداره کل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با قوانین و مقررات موضوعه که در کمیسیون تطبیق مصوبات دستگاه های اداری با قانون این سازمان مورد بررسی و تایید قرار گرفته است، ارسال می گردد.

به حکایت گزارش مزبور:

اداره کل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام به صدور بخشنامه 142904/93- 1393/9/8 خطاب به مدیران کل ثبت اسناد و املاک استانها نموده که در بند 1 آن مقرر گردیده است:

«واحد ثبتی موظف است با ایجاد دسترسی از طریق اداره کل ثبت اسناد و املاک استان، عبارت «استثناء» را حذف و در سند مالکیت جدید، میزان سهم مالکین از عرصه و اعیان را به صورت متن سهم درج نموده و برای زوجه گواهی مالکیت صادر نماید».

جهت تشهیذ ذهن و روشن شدن مغایرت موجود بین بند موصوف و قوانین موضوعه اشاره ای به مقررات قانونی مرتبط با موضوع به عمل می آید:

الف – ماده 123 آیین نامه اجرایی قانون ثبت عنوان می دارد:
«در مورد ثمن اعیانی که ضمن درخواست ثبت ملک و یا مستقیماً به عنوان ثمن اعیانی درخواست و آگهی شده باشد، سند مالکیت صادر می گردد، ولی هرگاه در درخواست بهای ثُمن اعیانی گواهی شده باشد، فقط به صاحب آن، گواهی نامه حق مزبور داده می شود».
ب – ماده 946 قانون مدنی بیان می دارد:
«زوجه در صورت فرزند دار بودن زوج، یک هشتم از عین اموال منقول و یک هشتم از قیمت  اموال غیر منقول اعم از عرصه و اعیان ارث می برد، در صورتی که هیچ فرزندی نداشته باشد، سهم زوجه یک چهارم از کلیه اموال به ترتیب فوق می باشد».
ت – ماده 948 قانون مدنی ابراز می دارد:
«هرگاه ورثه از اداء قیمت امتناع کنند، زن می تواند حق خود را از عین اموال استیفاء کند».
ج – بند 328 مجموعه بخشنامه های ثبتی مقرر می دارد:
«ثمن اعیانی مانند سایر اعیان است و حکم سایر اموال غیر منقول می باشد».
د – بند 503 مجموعه بخشنامه های ثبتی اشعار می دارد:
«تنظیم سند اقرار نامه مبنی بر دریافت بهای ثمنیه اعیانی سهم الارث زوجه…».

از محتوای مواد قانونی و بخشنامه های مورد اشاره چنین بر می آید که دادن گواهی به زوجه، در هر شرایطی باید صورت گرفته تا زوجه بتواند از مزایای آن برخوردار گردد.

• در رابطه با وضعیت ثُمن اعیانی همسر حالات زیر متصور است:
  • امتناع از پرداخت بها توسط وراث و تعلق سهم همسر از عین که در این حالت سهم همسر مشابه سایر وراث بوده و پس از وضع میزان سهام همسر بر اساس ماده 946 قانون مدنی، سند مالکیت نسبت به آن و سهام سایر وراث نیز به کسر آن صادر خواهد شد.
  • اخذ بها از وراث و تنظیم اقرار نامه مبنی بر دریافت آن که در این حالت زوجه اقرار به وصول بها نموده و اسناد مالکیت سایر وراث، به صورت ششدانگ صادر خواهد شد.
  • صدور گواهی نامه بهای ثمنیه اعیانی برای زوجه که در این حالت، گواهی نامه حق مزبور (بهای ثمنیه اعیانی) برای همسر صادر شده و مشابه مورد اول سند مالکیت سایر وراث به استثنای بهای مذکور، صادر خواهد شد.

با توجه به مراتب فوق ملاحظه می گردد مفاد بند 1 بخشنامه مذکور با وضعیت شماره 3 (صدور گواهی نامه بهای ثمنیه اعیانی) مغایر می باشد، بدیهی است در صورت صدور گواهی نامه و سپس صدور اسناد مالکیت سایر وراث (بدون استثنای حق مزبور) موجب افزایش میزان سهام کل از سقف ششدانگ خواهد شد زیرا با توجه به تبصره 2 ماده 105 آیین نامه اجرایی قانون ثبت، تنها در صورتی سند مالکیت (بدون استثنای بهای اعیانی) صادر خواهد شد که ضوابط مقرر در ماده مذکور رعایت شده و یا اقرار نامه رسمی مبنی بر اخذ بها توسط زوجه تنظیم شده باشد.

به عبارت دیگر، چنانچه زوجه دارای گواهی بهای ثمنیه اعیانی بوده و سپس در قبال آن، تقاضای بهای آن را از وراث بنماید و وراث حاضر به اجابت درخواست وی نشوند، طبق ماده 948 قانون مدنی، زوجه می تواند حق خود را از عین اموال استیفا کند.

در چنین فرضی وضعیت اسناد مالکیت وراث که به صورت سهامی از ششدانگ و در اجرای بند 1 بخشنامه صدرالاشاره صادر شده، در صورت محاسبه و کسر سهم زوجه از ششدانگ اسناد مالکیت صادره به نام فرزندان، بدون قید استثناء از سهام کل ششدانگ فراتر خواهد رفت.

بنا به مراتب به نظر می رسد مفاد بند 1 بخشنامه شماره 142904/93-1393/9/8 اداره کل امور املاک سازمان ثبت، مغایر با مقررات قانونی مورد اشاره بوده و مادامی که نسبت به سهم همسر، اقرار نامه مبنی بر دریافت بهای ثمنیه اعیانی تنظیم نشده و یا سند مالکیت آن صادر نگردیده، نمی توان سهم فرزندان را «بدون استثناء» صادر نمود.

خواهشمند است دستور فرمایید در اجرای تبصره (2) ماده (2) قانون تشکیل این سازمان موضوع در هیأت عمومی آن دیوان مطرح و به طور فوق العاده و خارج از نوبت مورد رسیدگی قرار گیرد. موجب امتنان است که از تصمیم متخذه این سازمان را مطلع فرمایند.

متن بخشنامه در قسمت مورد اعتراض به قرار زیر است:

در رابطه با سهام عرصه و اعیان در مواردی که وراث درخواست صدور سند مالکیت سهم الارثی می نمایند و یا اینکه سند مالکیت سهم الارثی برای وراث صادر شده و درخواست تعویض سند مالکیت را دارند، واحد ثبتی موظف است با ایجاد دسترسی از طریق اداره کل ثبت اسناد و املاک استان عبارت «استثناء» را حذف و در سند مالکیت جدید میزان سهم مالکین از عرصه و اعیان را به صورت متن سهم درج نموده و برای زوجه گواهی مالکیت صادر نماید.
در پاسخ به شکایت مذکور، مدیرکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به موجب لایحه شماره 240444/95-1395/11/23 توضیح داده است:

جناب آقای دربین – مدیرکل محترم دفتر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

با سلام

احتراماً پیرو نامه شماره 214943/95-1395/10/22 به استحضار می رساند در اجرای قانون حد نگار «کاداستر»، دفاتر املاک الکترونیک ایجاد شده و دفاتر املاک، دفاتر بازداشتی و دفاتر اسناد رسمی (دست نویس) حذف شده اند و در حال حاضر کلیه اسناد مالکیت از طریق سامانه جامع املاک به صورت الکترونیک صادر می شود و کلیه نقل و انتقالات رسمی در دفاتر اسناد رسمی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به صورت الکترونیک تنظیم می شود.

سابقاً سند مالکیت سهم الارث وراث به استثناء سهم همسر صادر و جهت همسر گواهی مالکیت صادر می شد و سامانه جامع املاک به نحوی طراحی شده که صدور سند مالکیت (به استثناء سهم همسر) امکان پذیر نمی باشد و بایستی سهم هر یک از وراث از عرصه و اعیان مشخص و سپس مبادرت به صدور سند مالکیت گردد و جهت همسر به میزان میان یک چهارم یا یک هشتم از قیمت عرصه و اعیان گواهی مالکیت صادر می گردد.

در مواردی که در اجرای ماده 24 قانون ثبت سند مالکین جهت سهم همسر صادر نشده باشد، صرفاً سند مالکیت از جهت سهم (عرصه و اعیان) اصلاح خواهد شد.

بدیهی است در خصوص مواردی که مالک تقاضای پرداخت سهم همسر «ربع یا ثمن قیمت عرصه و اعیان» را نماید، در اجرای ماده 105 آیین نامه قانون ثبت پس از پرداخت وجه، سهم همسر حذف می شود.

همچنین در مواردی که همسر تقاضای بهاء را بنماید و مالک از پرداخت سهم همسر امتناع نماید در اجرای مقررات ماده 948 قانون مدنی سهم الارث همسر به عین تبدیل خواهد شد. لذا در صورتی که موضوع به هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ارجاع شده مقرر فرمایید اینجانب جهت اداء توضیح در جلسه مذکور شرکت نمایم.

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 1396/1/15 با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.

رای هیأت عمومی

نظر به اینکه به موجب مواد 123 و تبصره 2 ماده 105 آیین نامه اجرایی قانون ثبت اسناد و املاک مادامی که اقرار نامه مبنی بر وصول بهاء قیمت عرصه و اعیان از ناحیه زوجه تنظیم نشده یا در صورت امتناع از پرداخت قیمت از سوی ورثه، سند مالکیت نسبت به ثمن صادر نگردیده نمی توان سند مالکیت بدون استثناء در حق فرزندان صادر نمود و از آنجایی که در تبصره 2 ماده 105 آیین نامه مذکور عبارت (استثناء) درج شده و در بخشنامه شماره 142904/93- 1393/9/8 مدیرکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، عبارت «استثناء» حذف شده است و این اقدام مغایر مواد 946 و 948 اصلاحی قانون مدنی است، علاوه بر آن نیز آیین نامه اجرایی قانون ثبت توسط رئیس قوه قضائیه در تاریخ 1380/11/8 اصلاح شده و قبل از اصلاح نیز به تصویب وزیر دادگستری وقت که مقام ماذون از قبل مقنن در وضع آیین نامه مبحوث فیه بوده رسیده و اساساً مدیرکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور حق تغییر مواد آیین نامه را با وضع بخشنامه ندارد، بنابراین مقرره مورد اعتراض از جهت تغییر در تبصره 2 ماده 105 آیین نامه اجرایی قانون ثبت با حذف عبارت « استثناء» خارج از حدود اختیارات و از جهت مغایرت با مواد 946 و 948 قانون مدنی در ماهیت مغایر مواد فوق الذکر تشخیص داده شد و مستنداً به بند 1 ماده 12 و ماده 88  قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می شود.

محمدکاظم بهرامی – رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری