اقاله به معنی توافق دو طرف عقد برای تفاسخ آن است. با اقاله، طرفین عقد می‌خواهند که به وضعیت قبل از عقد بازگردند. در این مقاله، به این موارد می‌پردازیم: تعریف اقاله، نحوه بیان اراده برای اقاله، موضوع اقاله و نحوه انجام آن، تلف یکی از عوضین در اقاله و تکلیف طرفین در صورت تلف، تکلیف نماآت و منافع حاصل از مورد معامله بعد از اقاله و تعیین تکلیف حاصل دسترنج متصرف در صورت اقاله…
اقاله یا تفاسخ عقدی است که با توافق طرفین عقد، موجب از بین رفتن تمام یا قسمتی از آثار عقد نخست می‌شود. اقاله فقط در عقود لازم امکان‌پذیر است و نیاز به رضایت هر دو طرف دارد. اقاله می‌تواند به صورت صریح یا ضمنی و کتبی یا شفاهی باشد. اقاله باعث می‌شود که مورد معامله به حالت قبل از انعقاد عقد برگردد.
اقاله یعنی توافق دو طرف عقد برای فسخ و انحلال آن. با اقاله، طرفین عقد می‌خواهند که از تعهدات و حقوق ناشی از عقد اصلی چشم‌پوشی کنند و به وضعیت قبل از عقد بازگردند. اقاله یکی از شرایط سقوط تعهدات است که قانون مدنی در ماده ۲۶۴ به آن اشاره کرده است. این یعنی اگر طرفین عقد با هم اقاله کنند، تعهدات آنها به هم از بین می‌رود و دیگر مسئولیتی نسبت به هم ندارند.
اقاله اسناد رسمی باید در دفترخانه صورت گیرد که نمونه اسناد اقاله را می‌توانید از اینجا خرید و دانلود کنید.
برای انجام اقاله محدودیت زمانی وجود ندارد و هر زمان میتوان اقاله را انجام داد. مثلاً اگر امسال سندی امضا شود و عقدی صورت گیرد، هر زمان مثلاً پنج سال بعد هم میتوان اقاله کرد. اما باید در نظر داشت که اقاله اموال غیرمنقول فقط تا کمتر از شش ماه از تاریخ تنظیم سند مشمول مالیات نخواهد بود.
در قانون جهت اخذ گواهی از اداره دارایی تکلیف یا عدم تکلیف صراحت ندارد و به استناد قانون تسهیل میتوان گواهی اخذ نکرد. بعد از تنظیم سند قطعی غیرمنقول به نام خریدار، اگر طرفین قبل از صدور سند مالکیت به نام خریدار قصد اقاله سند را داشته باشند، باید سند تکبرگی جدیدی به نام خریدار صادر شود و پس از استعلام از ثبت، اقاله قابل تنظیم است.
همچنین حق الثبت اقاله، غیرمالی است و چون با اقاله گویی که عقد جدیدی صورت گرفته، پس از اقاله خلاصه معامله به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌شود و سند تکبرگ جدید نیز باید به نام فروشنده اول صادر گردد.
آیا سندی که در رهن بانک است را میتوان اقاله کرد؟ بله، ملکی که در رهن بانک است را میتوان با حفظ حقوق مرتهن اقاله کرد. اقاله ملکی که در رهن بانک است یعنی توافق دو طرف عقد برای فسخ و انحلال آن، به شرطی که حق مرتهن (بانک) را نقض نکنند امکان پذیر است. یعنی اگر ملک رهنی را اقاله کنند، باید مبلغ رهن را به بانک پرداخت کنند یا با حفظ حقوق مرتهن اقاله کنند.
ماده 121 قانون مالیاتهای مستقیم: صلح با شرط خیار فسخ و هبه با حق رجوع از نظر مالیاتی قطعی تلقی می‌گردد ولی در صورتی که ظرف شش ماه از تاریخ وقوع عقد معامله فسخ یا اقاله یا رجوع شود، وجوهی که به عنوان مالیات موضوع این فصل وصول شده است قابل استرداد می‌باشد. در این صورت اگر در فاصله بین وقوع عقد و فسخ یا اقاله یا رجوع منتقل‌الیه از منافع آن استفاده کرده باشد نسبت به آن منفعت مشمول مالیات این فصل خواهد بود.
این ماده به این معنی است که اگر دو طرف عقد با هم توافق کنند که عقد را فسخ یا اقاله یا رجوع کنند، مالیاتی که بر اساس عقد اولیه پرداخت کرده‌اند، به آنها برگردانده می‌شود. اما اگر طرفی که مورد معامله را دریافت کرده باشد، از آن منفعت برده باشد (مثل اجاره دادن یا فروشندگی)، باید مالیات مربوط به آن منفعت را پرداخت کند. این ماده در فصل پنجم قانون مالیاتهای مستقیم که به مالیات بر انتقال مالکیت اموال و حقوق می‌پردازد، قرار دارد.
مادهٔ ۲۸۳ قانون مدنی: بعد از معامله طرفین می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند.
از اینکه تراضیِ دو طرف برای اقاله لازم است، معلوم می‌شود که اقاله عقدی است که باعث انحلال عقد پیش از خود و تعهدهای ناشی از آن می‌شود.
در مورد اینکه حق شخص ثالث (مثل مدیون در عقد ضمان) مانع از اقاله دو طرف عقد می‌شود یا بستگی به بقاء و انحلال عقد دارد، نظرات متفاوتی وجود دارد.
نکاح و وقف از عقودی هستند که قابل اقاله نیستند و برای انحلال آنها باید از اسباب خاصی استفاده کرد. همچنین ترجیح داده می‌شود که اقاله ضمان نیز امکان‌پذیر نباشد چون ممکن است به حقوق دیگران لطمه بزند.
کاهش یا افزایش دو عوض در اقاله، اگر جزئی باشد یا ناظر به امور اضافی و خارجی باشد و دو عوض اصلی را تغییر ندهد، با مقتضای اقاله مغایرت ندارد. ولی اگر دو عوض اصلی را تغییر دهد، با مقتضای اقاله مخالف است و ممکن است موجب بطلان اقاله شود یا آن را به عقد معوض دیگری تبدیل کند. اما اگر دو عوض ثابت بمانند و شرطی ضمن آنها باشد که مربوط به تعهد خارجی و اضافی باشد، خلاف مقتضای اقاله نیست.
اقاله به ایقاع مأذون واقع نمی‌شود چرا که اراده یکی از طرفین عقد، هرچند مأذون از سوی دیگری باشد، تراضی نامیده نمی‌شود. تراضی باید در زمان تکوین اقاله صورت گیرد.
اقرار و اقاله را نمی‌توان اقاله کرد. و اثر اقاله ناظر به آینده است و در حق شفعه‌ای که پیش از آن ایجاد شده است، اثری ندارد.
ماده ۲۸۴ قانون مدنی: اقاله به هر لفظ یا فعلی واقع می‌شود که دلالت بر به هم زدن معامله کند.
اقاله با هر لفظ یا فعلی انجام می‌شود که نشان دهندهٔ انحلال معامله باشد که می‌تواند ضمنی یا معاطاتی باشد، اما در هر صورت باید تراضی دو طرف از طریق اعلام‌های آنها احراز شود.
اقاله ضمنی یا معاطاتی اقاله‌ای است که با لفظ یا فعلی انجام می‌شود که نشان دهندهٔ تراضی طرفین بر انحلال معامله باشد. برای مثال، اگر بایع و مشتری بعد از معامله، مورد معامله را به هم برگردانند، این عمل می‌تواند دلالت بر اقاله ضمنی داشته باشد.
رکن اصلی اقاله، تراضی دو طرف در زمان وقوع آن است و به ایقاع مأذون واقع نمی‌شود.
این جمله به این معنی است که اقاله یک عقد است که برای انحلال عقد اول، با توافق و رضایت دو طرفِ عقد، انجام می‌شود. اما ایقاع مأذون یعنی اینکه یکی از طرفین عقد به طرف دیگر اجازه دهد که عقد را فسخ یا اقاله کند. این کار در اقاله ممکن نیست چون اقاله نیاز به تراضی هر دو طرف دارد و نمی‌تواند با ایقاع مأذون انجام شود. برای مثال، اگر کسی یک خانه را به اجاره داده باشد و به اجاره‌نشین بگوید که اگر خواست قرارداد اجاره را اقاله کند، این کار اقاله نیست بلکه ایقاع مأذون است. اما اگر اجاره‌نشین و موجر با هم توافق کنند که قرارداد اجاره را اقاله کنند، این کار اقاله است.
ماده ۲۸۵ قانون مدنی: موضوع اقاله ممکن است تمام معامله واقع شود یا فقط مقداری از مورد آن.
اقاله همواره برای کل معامله نیست و ممکن است طرفین فقط بخشی از معامله را اقاله نمایند. ولی باید میزان آن معلوم و معین باشد، وگرنه نافذ نیست.
اگر طرفین عقد بخواهند تنها قسمتی از موضوع معامله را اقاله کنند، باید مشخص کنند که چه بخشی از معامله را می‌خواهند اقاله کنند و چه مقدار از عوض را پس می‌دهند. این کار برای جلوگیری از ابهام و اختلاف در آینده ضروری است. اگر طرفین این موارد را مشخص نکنند، اقاله ناقص و نامشخص خواهد بود و اثر حقوقی نخواهد داشت.
برای مثال، اگر کسی یک ماشین را به قیمت یک میلیارد تومان خریده باشد و بعداً با فروشنده توافق کند که یکی از لوازم جانبی ماشین را برگرداند و ۵ میلیون تومان از قیمت کم شود، این کار اقاله بخشی از معامله است. اما اگر طرفین مشخص نکنند که چه لوازم جانبی را برمی‌گردانند و چه مقدار از قیمت را کم می‌کنند، این کار اقاله ناقص و نامشخص خواهد بود و اثری نخواهد داشت.
ماده ۲۸۶ قانون مدنی: تلف یکی از عوضین مانع اقاله نیست؛ در این صورت، به جای آن چیزی که تلف شده است، مثل آن در صورت مثلی بودن، و قیمت آن در صورت قیمی بودن داده می‌شود.
اگر در زمان اقاله یکی از دو عوض یا هر دو عوض از بین رفته باشند، اقاله همچنان ممکن است و طرفین باید به جای عوض تلف شده چیزی را که معادل آن باشد بدهند. اگر عوضِ تلف شده مثلی باشد، یعنی چیزی که قیمت آن مشخص و ثابت باشد، مثل طلا یا سکه، باید مثل آن را پرداخت کرد. اما اگر عوضِ تلف شده قیمی باشد، یعنی چیزی که قیمت آن متغیر و نسبی باشد، مثل میوه یا گوشت، باید قیمت آن را پرداخت کرد.
اگر طرفین تراضی کنند که به جای مثل یا قیمت مال تلف شده، عوض دیگری پرداخت کنند، این کار اقاله نیست.
در موردی که تلف حکمی باشد، یعنی مانعی در راه بازگرداندن عوض وجود داشته باشد (مثل اخذ به شفعه یا سرقت)، مثل یا قیمت به عنوان بدل مال پرداخت می‌شود، اما تراضی در این باره قطعی است.
در فرض قیمی بودن مال تلف شده، بهای زمان اقاله داده می‌شود، نه زمان عقد یا تلف مال.
در صورتی که مورد معامله ناقص یا معیب شده باشد، با همان وضع موجود بازگردانده می‌شود به اضافهٔ تفاوت بهای صحیح و ناقص (ارش)، مگر اینکه برخلاف آن توافق شده باشد.
ماده ۲۸۷ قانون مدنی: نماآت و منافع منفصله که از زمان عقد تا زمان اقاله در مورد معامله حادث می‌شود، مال کسی است که به واسطۀ عقد مالک شده است. ولی نماآت متصله مال کسی است که در نتیجه اقاله مالک می‌شود.
اگر در زمان اقاله، مورد معامله یا عوض دیگر، ثمره‌ها یا نماآتی را تولید کرده باشند، آنها را باید به صاحبشان برگردانند. ثمره‌ها یا نماآت می‌توانند منفصله یا متصله باشند. منفصله یعنی آنها که از مورد معامله جدا شده‌اند و می‌توانند به تنهایی مورد معامله شوند. مثل میوه‌های درخت. متصله یعنی آنها که به مورد معامله وابسته‌اند و نمی‌توانند به تنهایی مورد معامله شوند. مثل شاخه‌های درخت. منافع منفصله متعلق به کسی هستند که به واسطه‌ی عقد مالک شده‌اند. یعنی اگر کسی یک درخت را خریده باشد، میوه‌های آن متعلق به او هستند. اما نماآت متصله متعلق به کسی هستند که در نتیجه‌ی اقاله مالک می‌شوند. یعنی اگر کسی یک درخت را برگردانده باشد، شاخه‌ها یا برگ‌های آن متعلق به فروشنده هستند.
حکم مادهٔ ۲۸۷ قانون مدنی تکمیلی است و طرفین اقاله می‌توانند با توافق بر خلاف مفاد آن عمل کنند.
مبنای مادهٔ ۲۸۷ قانون مدنی این است که منافع ایجاد شده حادث باشند، یعنی ناشی از طبیعت و بدون دخالت متصرف باشند. اما اگر فزونی ناشی از دسترنج متصرف باشد، تابع مادهٔ ۲۸۸ قانون مدنی است.
در صورتی که فزونی نتیجه‌ی همکاری طبیعت و دسترنج متصرف باشد (مثل درختکاری)، باید عامل چیره را بر اساس عرف تشخیص داد.
ماده ۲۸۸ قانون مدنی: اگر مالک بعد از عقد در مورد معامله تصرفاتی کند که موجب ازدیاد قیمت آن شود در حین اقاله به مقدار قیمتی که به سبب عمل او زیاد شده است مستحق خواهد بود.
اگر خریدار بعد از عقد بیع، در مورد معامله (مثل خانه یا ماشین) کارهایی انجام دهد که باعث افزایش ارزش آن شوند (مثل نقاشی یا تعمیر)، در صورتی که فروشنده بخواهد قرارداد را اقاله کند، باید به خریدار مقداری که به خاطر تصرفاتش قیمت مورد معامله زیاد شده است را بپردازد.
در موردی که افزایش قیمت ناشی از طبیعت و کار شخص باشد (مثل بارور شدن درخت و رشد گوساله)، باید بر اساس عرف ببینیم کدام عامل علّت اصلی و کدام شرط است. در فرضی که نتوان یکی از دو عامل طبیعی و مصنوعی را ترجیح داد، باید منافع را متصل شمرد.
در صورتی که افزایش قیمت نتیجه‌ی ساختن بنا و کاشتن درخت و مانند این‌ها باشد، نسبت به امکان قلع بنا و درخت بعد از فسخ، اختلاف شده است: بعضی به خریدار حق داده‌اند که یا بنا و درخت را باقی بگذارد و اجرت المثل بگیرد یا آن را قلع کند. و بعضی دیگر از امکان قلع بنا توسط مالک بعد از فسخ طرفداری کرده‌اند و تنها متصرف ناآگاه از وجود همان خیار و با حسن نیت را مستحق ارش می‌دانند.
منبع: کتاب قانون مدنی در نظم حقوق کنونی دکتر ناصر کاتوزیان
990,000 ﷼
