آموزش تنظیم مبایعه‌نامه در دفترخانه در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی

آموزش تنظیم مبایعه‌نامه، قولنامه و تعهدبه‌بیع در دفترخانه

مطابق ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، دفاتر اسناد رسمی موظفند از نیمه مرداد ماه 1403 به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیر منقول شامل تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه را تنظیم و ثبت رسمی نمایند. در ادامه، نحوه تنظیم این نوع اسناد توسط دفاتر اسناد رسمی توضیح داده شده است.

برای مشاهده تفاوت‌ها و شباهت‌های مبایعه‌نامه و قول‌نامه و تعهدبه‌بیع اینجا کلیک کنید.

اجرای ماده ۲ قانون الزام

از روز شنبه مورخ ۱۴۰۳/۵/۱۳، اجرای ماده ۲ قانون الزام به صورت سراسری در دفاتر اسناد رسمی آغاز می‌شود. هرچند این قانون از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۲ لازم‌الاجرا بوده است، اما به دلیل زمان‌بر بودن تأمین زیرساخت‌های فنی، اجرای ماده ۲ از تاریخ مذکور به عنوان یک تکلیف قانونی قابل انجام تلقی خواهد شد. دستگاه‌های نظارتی نیز بر اجرای این ماده نظارت خواهند داشت.

اسناد مالکیت مشمول ماده ۲

براساس تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام، در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می‌شود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، این قانون مجری است.

بنابراین، اسناد تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه برای اموالِ غیرمنقولِ دارای سند مالکیت حدنگارِ صادر شده پس از ۱۴۰۳/۴/۲، باید به صورت الزامی توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد.

این الزام شامل اسناد صادر شده به دلیل وقوع معامله یا تعویض اسناد مالکیت قدیمی نیز می‌شود.

استعلام ثبت

استعلام ثبت برای تنظیم و ثبت رسمی مبایعه‌نامه، قولنامه و تعهد به بیع ضروری است.

بر اساس تست‌های مکرر، پاسخ این استعلام‌ها به دلیل تکمیل بودن دفتر املاک، به صورت فوری و آنی به دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌شود. همچنین، در صورت تنظیم یکی از اسناد تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه توسط دفتر اسناد رسمی دیگری، این موضوع به عنوان محدودیت ملک به دفتر اسناد رسمی اطلاع‌رسانی می‌شود.

محاسبه ارزش معاملاتی

مطابق ماده ۲ قانون الزام، مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور، ارزش معاملاتی، تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم است.

برای محاسبه ارزش معاملاتی، ابتدا بدهی مالیاتی ملک به صورت برخط استعلام و سپس ارزش معاملاتی ملک به میزان ۲۰ برابر بدهی مالیاتی محاسبه می‌شود.

پس از ارائه سرویس الکترونیک و برخط ارزش معاملاتی، این امر به صورت خودکار در سامانه انجام خواهد شد.

تنظیم اسناد در سامانه ثبت آنی

در بخش تنظیم اسناد سامانه، سه نوع سند با عناوین “تعهد به بیع”، “قولنامه” و “مبایعه‌نامه” افزوده شده است.

فرآیند تنظیم این اسناد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، پس از انتخاب نوع سند مورد نظر، مشابه سند قطعی غیر منقول است.

ذکر مبلغ در اسناد

مطابق ماده ۲ قانون الزام، مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین اقساط ثمن و زمان پرداخت آن باید در اسناد ذکر گردد.

در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، مبلغ دقیق ثمن و اقساط آن باید در بخش‌های مربوطه درج شود.

همچنین، مبلغ محاسبه شده ارزش معاملاتی (۲۰ برابر بدهی مالیاتی) باید در بخش ارزش معاملاتی درج گردد.

درج شرایط و متن حقوقی

در اسناد تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه، اقلام اطلاعاتی بیشتری نسبت به سند قطعی غیر منقول درج می‌شود.

مطابق ماده ۲ قانون الزام، شروط مورد نظر طرفین و پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات باید در اسناد مذکور درج گردد.

متن پیش‌فرضی در بخش شرایط و متن حقوقی سامانه ثبت آنی قرار گرفته است که دفاتر اسناد رسمی می‌توانند از آن استفاده و یا آن را ویرایش کنند.

ثبت در دفتر املاک

پس از تأیید نهایی اسناد تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه، یک اطلاع‌نامه به صورت برخط و خودکار به سامانه جامع املاک ارسال می‌شود.

این اطلاع‌نامه در تصدیق اصالت اسناد و پاسخ استعلام ملک به عنوان محدودیت‌های ثبتی ملک آورده می‌شود.

اقاله و فسخ اسناد

در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، امکان اقاله اسناد مذکور در بخش تنظیم اسناد فراهم شده است.

با تنظیم و تأیید نهایی سند اقاله، محدودیت اعمال شده بر روی دفتر املاک حذف خواهد شد.

همچنین، امکان فسخ اسناد فوق در بخش خدمات ثبتی سامانه فراهم شده است.

با تأیید نهاییِ فسخ سند، محدودیت اعمال شده بر روی دفتر املاک نیز حذف خواهد شد.

لزوم ثبت‌نام در پلتفرم کاتب

به اطلاع مراجعین محترم برسانید که نسبت به نصب و ثبت‌نام در پلتفرم کاتب اقدام نمایند.

همچنین از تمامی همکاران محترم سردفتر و دفتریار درخواست می‌شود که نسبت به نصب و ثبت‌نام در این پلتفرم اقدام نمایند.

برای دسترسی به اپلیکیشن کاتب، لطفاً از این لینک استفاده نمایید.

نصب بنر تبلیغاتی

دفاتر اسناد رسمی می‌توانند با نصب بنر تبلیغاتی، امکان ثبت رسمی اسناد تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه را به اطلاع مراجعین محترم برسانند.

برای دریافت بنر تبلیغاتی مذکور، می‌توانید فایل پی‌دی‌اف آن را از طریق این لینک دانلود کرده و پس از پرینت، در تابلو اعلانات دفترخانه نصب کنید.

نمونه سند مبایعه‌نامه سیستم ثبت آنی دفترخانه

1 – ساير مشخصات مورد معامله:

معامله به فروش يك آپارتمان با كاربري مسكوني و سال ساخت ….. ، با نماي ساختمان، سنگي، چوبي، كامپوزيت، كفپوش سراميك، سنگ، آشپزخانه اپن ،1 عدد سرويس بهداشتي فرنگي، سيستم گرمايشي شومينه، سيستم سرمايشي داكت اسپليت ،1 عدد پاركينگ دارد، آسانسور دارد، انباري دارد و ساير امكانات از جمله آسانسور، پاركينگ، انبار، آيفون تصويري، درب ضدسرقت، هود،كابينت، كمد ديواري مي‌باشد.

2 – شرايط تنظيم سند رسمي

تاريخ انتقال قطعي ….. است.

طرف اول موظف است پيش از تاريخ تنظيم سند رسمي، تمامي اسناد و مدارك لازم اعم از مفاصا حساب‌هاي مالياتي نقل و انتقال، عوارض نوسازي، گواهي پايان ساختماني و موارد مربوط را تهيه و به دفترخانه اسناد رسمي مربوطه تسليم نمايد.

هرگاه طرف اول در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظيم سند رسمي معامله اقدام نكند هر چند اين عمل به اركان معامله خللي وارد نمي كند و در هر صورت معامله معتبر مي‌باشد و طرف دوم مي تواند با مراجعه به سيستم قضائي الزام طرف مستنكف را ضمن مطالبه خسارات وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظيم سند رسمي انتقال مورد معامله مطالبه نمايد.

3- شرايط تسليم مورد معامله

طرف اول موظف است مورد معامله را در تاريخ ….. با كليه، توابع ملحقات و منضمات آن تسليم طرف دوم نمايد و هرگونه موانع در استيفا و بهره برداري كامل از مورد معامله را برطرف كند.

در صورتي كه مشخص گردد مورد معامله به هر علتي غير از عامل قوه قهريه مانند: رهن، مصادره، عمليات اجرايي دادگستري و يا اجراي اسناد مستحق للغير و يا غصبي بودن قانوناً قابل انتقال به طرف دوم نبوده طرف اول وظيفه دارد علاوه بر استرداد ثمن معامله، مبلغ ….. معادل ….. تومان به عنوان خسارت به طرف دوم پرداخت كند.

طرف اول اقرار نموده است كه مورد معامله مشمول مصادره اموال نبوده و در توقيف نمي باشد و مورد رهن و وثيقه كسي نيست و منافعي از آن به هر شكلي به ديگري واگذار نشده و ممنوع المعامله نمي باشد.

كليه هزينه هاي ناشي از تسليم مورد ،معامله به عهده طرف اول ،است مگر اينكه بصورت ديگري معامله نموده باشد.

4 – آثار قرارداد

بر اساس اين قرارداد طرف اول از هر گونه انتقال مورد قرارداد به هر عنوان و به هر دليل به غير از طرف دوم منع مي گردد و در صورت تخلف و انتقال به غير، طرف دوم حق داشته درخواست فسخ قرارداد را نمايد و يا با اقامه دعوي ابطال بطرف طرف اول و منتقل اليه، الزام طرف اول را به انتقال مورد معامله بخواهد.

اگر الزام به تنظيم سند ميسر نباشد، طرف دوم حق فسخ معامله را دارد و طرف اول وظيفه دارد تمامي هزينه هايي كه طرف دوم متقبل شده را پرداخت كند و مبلغ ….. معادل ….. تومان به عنوان خسارت تخلف از عدم انجام معامله به ايشان پرداخت كند.

طرف اول متعهد مي گردد پيش و يا حداكثر تا زمان مقرر براي تنظيم سند رسمي تمامي مجوزها و مدارك لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبيل مفاصا حساب شهرداري، مالياتي و غیره را اخذ نمايد.

قيمت توافق شده براي معامله به هيچ عنوان، به جهت نوسان قيمت مورد معامله قابل تغيير نيست و از اين جهت براي طرف اول يا طرف دوم حق ادعايي نيست.

دفترخانه اسناد رسمی … نشانی دفترخانه ….. تلفن …..

اسقاط كافه خيارات از طرفين به عمل آمد.

در صورتي كه عدم اجراي معامله از طرف طرف اول باشد، ايشان مكلف است به ازاي هر روز تأخير مبلغ ….. معادل ….. تومان به عنوان خسارت تأخير اجراي معامله به طرف مقابل پرداخت نمايد، خسارت مذكور علاوه بر انجام معامله اصلي بوده و با آن قابل جمع مي باشد.

تأديه ماليات‌ها و عوارض اعم از نقل و انتقال عوارض شهرداري دارائي و غیره به عهده طرف اول مي‌باشد و هزينه‌هاي نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحرير و بهاي اوراق رسمي دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفين مي باشد.

5- نسخ و تصديق قرارداد

اين قرارداد با توجه به مواد 10 و 190 قانون مدني و ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول و با رعايت كليه شرايط و مقررات شرعي و قانوني در كمال صحت و سلامت، با اراده شخصي و با آگاهي از كم مورد معامله واقع شد.

(این نمونه سند عیناً از سامانه ثبت آنی کپی شده است)

پانوشت

ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند.
در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد‌نظر آنها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد.
مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ (ارزش معاملاتی) می‌باشد.

‌ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی: سردفتران و دفتریاران، موظفند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین اقدام نمایند، مگر آن که مفاد و مدلول سند مخالف با قوانین و‌ مقررات موضوعه و نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد که در این صورت باید علت امتناع را کتباً به تقاضا کننده اعلام نمایند.