راهنمای کامل بخشنامه جدید درباره وکالت‌های بلاعزل ملکی (بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۱۵۲۲)
انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، به‌ویژه املاک، یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین معاملات حقوقی است. قانون‌گذار با هدف ایجاد شفافیت، امنیت و کاهش اختلافات، الزام به ثبت رسمی این معاملات را در نظر گرفته است. اخیراً با تصویب “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول” در سال ۱۴۰۳، سوالات و ابهاماتی در خصوص برخی جزئیات اجرایی آن، به‌ویژه در مورد اسناد وکالت بلاعزل و مهلت ۹ ماهه مطرح شده در تبصره ۲ ماده ۱ این قانون، به وجود آمده است.
در پاسخ به این ابهامات و در جهت ایجاد رویه واحد، اداره کل امور اسناد و سردفتران بخشنامه مهمی به شماره ۱۴۰۴/۱۵۲۲ در تاریخ ۱۴۰۴/۰۱/۰۹ صادر کرده است. این بخشنامه به تفسیر دقیق تبصره مذکور پرداخته و نکات کلیدی در خصوص هزینه‌های مرتبط با انتقال ملک از طریق وکالت بلاعزل، به‌ویژه حق‌الثبت، مالیات نقل و انتقال و حق‌التحریر را روشن می‌سازد. در این پست از وبسایت محضرچی، به بررسی کامل مفاد این بخشنامه و نکات کاربردی آن برای شما عزیزان می‌پردازیم تا با آگاهی کامل نسبت به حقوق و تکالیف خود در این زمینه اقدام نمایید.
معافیت ۹ ماهه وکالت بلاعزل: شامل کدام هزینه‌ها می‌شود؟
یکی از مهم‌ترین نکات تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی، معافیت در پرداخت برخی هزینه‌ها در صورت انتقال ملک با استفاده از وکالت بلاعزل ظرف مدت ۹ ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه است. بخشنامه جدید به صراحت روشن می‌کند که این معافیت ۹ ماهه صرفاً شامل عدم نیاز به پرداخت مجدد حق‌الثبت و مالیات نقل و انتقال می‌شود.
توضیح تکمیلی: هدف قانون‌گذار از این تبصره، تسهیل فرآیند انتقال برای مواردی است که وکالت بلاعزل اساساً به منظور انتقال سریع ملک تنظیم شده و فاصله کمی بین تنظیم وکالت و تنظیم سند قطعی انتقال وجود دارد. در این حالت، برای جلوگیری از پرداخت مضاعف هزینه‌های اصلی دولتی (حق‌الثبت و مالیات)، این معافیت در نظر گرفته شده است.
نکته بسیار مهم: این بخشنامه با استناد به رأی وحدت رویه شماره ۳۴/۴۵۶۹۷ مورخ ۸۳/۱۱/۲۶ کانون سردفتران و دفتریاران (مندرج در ردیف ۱۲۳ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)، تأکید می‌کند که معافیت مذکور به هیچ عنوان شامل حق‌التحریر تنظیم سند انتقال قطعی نمی‌شود. اصل بر تعلق حق‌التحریر است و عدم دریافت آن نیازمند دلیل قانونی مشخص است که در این مورد وجود ندارد. بنابراین، حتی اگر انتقال ملک با وکالت بلاعزل در مهلت ۹ ماهه انجام شود، حق‌التحریر مربوط به تنظیم سند قطعی انتقال باید به دفترخانه پرداخت گردد.
حق‌التحریر در واقع کارمزد دفترخانه برای خدماتی است که در راستای تنظیم سند رسمی انتقال ارائه می‌دهد.
تفویض وکالت بلاعزل: آیا معافیت ۹ ماهه شامل آن می‌شود؟
موضوع کلیدی دیگری که بخشنامه به آن پرداخته، وضعیت “تفویض وکالت” است. تفویض وکالت زمانی رخ می‌دهد که وکیل اول (که از مالک اصلی وکالت بلاعزل گرفته) ، اختیارات خود را به شخص دیگری (وکیل دوم) منتقل می‌کند. بخشنامه به روشنی بیان می‌کند که معافیت ۹ ماهه از پرداخت مجدد حق‌الثبت و مالیات، منحصراً ناظر به انتقال مورد وکالت بر اساس همان وکالتنامه اولیه بلاعزل انتقال مالکیت است و به هیچ وجه شامل تفویض وکالت نمی‌شود.
توضیح تکمیلی: به عبارت دیگر، اگر شما وکالت بلاعزلی برای فروش ملک از مالک گرفته‌اید و سپس تصمیم می‌گیرید این وکالت را به شخص دیگری (مثلاً یک خریدار یا وکیل دیگر) تفویض کنید، این عمل “تفویض وکالت” مشمول معافیت ۹ ماهه نخواهد بود.
نتیجه مهم: بنابراین، در زمان تفویض وکالت بلاعزل، اعم از اینکه این تفویض در داخل مهلت ۹ ماهه انجام شود یا خارج از آن، کلیه وجوه متعلقه شامل حق‌الثبت، مالیات نقل و انتقال و حق‌التحریر باید به طور کامل پرداخت گردد. این تفکیک بسیار حائز اهمیت است و باید در معاملاتی که شامل تفویض وکالت می‌شود، مد نظر قرار گیرد.
چرا این تفکیک اهمیت دارد؟ (نکات کلیدی برای خریداران و فروشندگان)
درک دقیق مفاد این بخشنامه برای تمامی افرادی که به نحوی با معاملات ملکی سروکار دارند، ضروری است:
- فروشندگان و خریداران: باید آگاه باشند که استفاده از وکالت بلاعزل و انتقال در مهلت ۹ ماهه، تنها بخشی از هزینه‌ها (حق‌الثبت و مالیات) را ممکن است معاف کند، اما هزینه حق‌التحریر سند قطعی همچنان پابرجاست. همچنین، اگر قصد تفویض وکالت وجود داشته باشد، باید تمام هزینه‌ها را در محاسبات خود لحاظ کنند.
- مشاوران املاک: باید اطلاعات دقیق و به‌روزی در این زمینه به مراجعین خود ارائه دهند تا از بروز اختلافات و هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده جلوگیری شود.
- سردفتران و دفتریاران: این بخشنامه رویه واحدی را برای محاسبه و دریافت هزینه‌ها در موارد مختلف وکالت بلاعزل و تفویض آن مشخص می‌کند و باید دقیقاً مطابق آن عمل نمایند.
عدم توجه به این نکات می‌تواند منجر به برآوردهای مالی نادرست و بروز مشکل در فرآیند انتقال سند شود. توصیه می‌شود پیش از انجام هرگونه معامله با استفاده از وکالت بلاعزل یا تفویض آن، حتماً با یک سردفتر یا مشاور حقوقی متخصص مشورت نمایید.
نتیجه‌گیری: شفافیت در هزینه‌های انتقال ملک با وکالت بلاعزل
بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۱۵۲۲ اداره کل امور اسناد و سردفتران، گام مهمی در جهت شفاف‌سازی هزینه‌های مرتبط با انتقال املاک با استفاده از وکالت‌نامه‌های بلاعزل، به‌ویژه در چارچوب قانون جدید الزام به ثبت رسمی، برداشته است. نکات کلیدی این بخشنامه عبارتند از:
- معافیت ۹ ماهه صرفاً شامل عدم پرداخت مجدد حق‌الثبت و مالیات نقل و انتقال در زمان تنظیم سند قطعی بر اساس وکالتنامه اولیه است.
- این معافیت به هیچ عنوان شامل حق‌التحریر تنظیم سند قطعی انتقال نمی‌شود.
- تفویض وکالت بلاعزل، چه در مهلت ۹ ماهه و چه خارج از آن، مشمول هیچ‌گونه معافیتی نبوده و تمامی هزینه‌های ثبتی، مالیاتی و حق‌التحریر باید پرداخت شوند.
آگاهی از این قوانین و بخشنامه‌ها به شما کمک می‌کند تا با دید باز و اطلاعات کامل، معاملات ملکی خود را انجام دهید و از پرداخت هزینه‌های اضافی یا بروز مشکلات حقوقی پیشگیری کنید.
سوالات متداول
اگر سوال دیگری دارید در بخش دیدگاه ها بپرسید.
نسخه کامل متن رسمی بخشنامه
شماره: ۱۴۰۴/۱۵۲۲
تاریخ: ۱۴۰۴/۰۱/۰۹
از: مدیر کل امور اسناد و سردفتران
به: جناب آقای هاشمی مدیرکل محترم ثبت اسناد و املاک استان کرمان
موضوع : اسناد وکالت موضوع تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
با سلام و احترام
بازگشت به نامه شماره ۱۴۰۳/۱۱۰/۱۲۹۳۳ ص مورخ ۱۴۰۳/۱۲/۲ در ارتباط با تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ اعلام میدارد:
۱- قسمت اخیر تبصره فوق الذکر صرفاً به عدم نیاز به پرداخت مجدد حق الثبت و مالیات نقل و انتقال در صورت انتقال مورد وکالت ظرف ۹ ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه مربوطه تصریح داشته و حکمی در خصوص معاف بودن پرداخت حق التحریر مجدد در زمان نقل و انتقال ندارد.
توجهاً به رای وحدت رویه شماره ۳۴/۴۵۶۹۷ – ۸۳/۱۱/۲۶ کانون سردفتران و دفتریاران مندرج در ردیف ۱۲۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی نیز اصل بر تعلق حق التحریر بوده و عدم تعلق آن نیاز به دلیل دارد.
۲- به دلالت قسمت دوم تبصره مذکور معافیت از پرداخت مجدد حق الثبت و مالیات نقل و انتقال ناظر به انتقال مورد وکالت ظرف ۹ ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه بلاعزل انتقال مالکیت است و تفویض وکالت به دیگری بصورت بلاعزل منصرف از قسمت اخیر تبصره میباشد بنابراین تفویض وکالت بصورت بلاعزل اعم از آنکه در مدت ۹ ماه یا خارج از آن بعمل آمده باشد مشمول دریافت وجوه متعلقه مورد پرسش (حق الثبت، ماليات و حق التحریر انتقال) خواهد بود.
سید عبدالعزیز الیاسی
مدیر کل امور استاد و سردفتران
رونوشت به:
- مدیران کل محترم ثبت اسناد و املاک استانها پیرو بخشنامه شماره ۱۴۰۳/۲۳۰۴۱۶ – ۱۴۰۳/۱۲/۱۸ این اداره کل
- جناب آقای خندانی رئیس محترم کانون سردفتران و دفتریاران جهت استحضار.
