از تیر ماه ۱۴۰۵، بنگاه‌های مشاور املاک دیگر مجاز به نوشتن قراردادهای املاک به صورت قولنامه‌ای نیستند. تمامی املاک باید دارای سند رسمی مالکیت باشند و قراردادها باید زیر نظر دفترخانه اسناد رسمی ثبت شوند. در این پست، تکلیف مردم برای ثبت قراردادهای املاک را روشن میکنیم و نحوه تبدیل املاک قولنامه‌ای به سند رسمی را توضیح می‌دهیم. همچنین، راهنمای جامع ثبت املاک به روش جدید و تحولات معاملات املاک را بررسی میکنیم. در ادامه، تغییراتی که قانون جدید الزام به ثبت رسمی برای معاملات املاک به وجود آورده و تأثیرات آن را مورد بحث قرار می‌دهیم. در پایان، آینده معاملات املاک و نقش دفترخانه‌های اسناد رسمی در جلوگیری از فروش همزمان یک ملک به چند نفر را بررسی میکنیم.
برای این املاک، بنگاه‌های مشاور املاک دیگر نمی‌توانند قرارداد بنویسند!
برای کدام املاک، بنگاه‌های مشاور املاک دیگر حق ندارند قرارداد بنویسند؟
از تیر ماه ۱۴۰۵، قانون الزام به ثبت رسمی به طور کامل اجرایی می‌شود. از آن تاریخ به بعد، هر بنگاه مشاور املاک باید زیر نظر یک دفترخانه اسناد رسمی فعالیت کند.
از این تاریخ دیگر خرید و فروش قولنامه‌ای ملک نخواهیم داشت و همه املاک در سراسر کشور باید دارای سند رسمی مالکیت شوند و دولت تنها افرادی را به عنوان مالک به رسمیت می‌شناسد که ملکشان دارای پلاک ثبتی باشد و این پلاک در سازمان ثبت اسناد و املاک به نامشان ثبت شده باشد. بنابراین، از این تاریخ به بعد، هیچ سند قولنامه‌ای دیگر پذیرفته نخواهد شد.
اما تا آن زمان، تکلیف اسناد مردم چه خواهد شد؟
به طور کلی، میتوان نحوه ثبت قراردادهای املاکِ اشخاص را به دو دوره زمانی قبل از تیر ماه سال ۱۴۰۵ و بعد از تیر ماه ۱۴۰۵ تقسیم‌بندی کرد. در ادامه، این دو دوره را به تفصیل توضیح خواهیم داد.
اما قبل از آن، لازم است نحوه ثبت قراردادها را به دو دسته “روش قدیم” و “روش جدید” تقسیم‌بندی کنیم:
- روش قدیم: در این روش که تاکنون انجام می‌شد، بنگاه مشاور املاک برای مردم مبایعه‌نامه یا قولنامه می‌نوشت و نیازی به مراجعه مجدد به دفترخانه برای تأیید مبایعه‌نامه‌ای که مشاور املاک تنظیم کرده بود، توسط سردفتر نبود.
- روش جدید: این روش خود به دو مرحله تقسیم می‌شود:
- ثبت پیشنویس قرارداد: بنگاه مشاور املاک پیشنویس قرارداد را مینویسد و در سامانه کاتب ثبت می‌کند. تا این لحظه هیچ نوع معامله‌ای انجام نشده و این پیشنویس هیچ اثر قانونی ندارد و انگار که اصلاً قراردادی ثبت نشده است.
- ارجاع به دفترخانه اسناد رسمی: سپس، قرارداد توسط مشاور املاک به دفترخانه اسناد رسمی ارجاع می‌شود. در دفترخانه، قرارداد توسط سردفتر در سامانه ثبت آنی، ثبت نهایی می‌شود و در این لحظه است که قرارداد به شکل صحیح و قانونی انجام می‌شود.
قبل از تیر 1405
یکی از مهم‌ترین سوالاتی که پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی برای بسیاری از مردم به وجود آمده این است که کدام املاک را بنگاه‌های مشاور املاک نمی‌توانند برای آن مبایعه‌نامه یا قولنامه بنویسند و حتماً باید به دفترخانه اسناد رسمی ارجاع دهند؟
تا قبل از تیر ماه سال ۱۴۰۵ که قانون الزام به ثبت رسمی هنوز به طور کامل اجرا نشده، املاک را میتوان به دو دسته تقسیم کرد:
- املاک دارای سند مالکیت
- املاک بدون سند مالکیت (اصطلاحاً قولنامه‌ای)
1. املاک دارای سند
املاکی که دارای سند مالکیت هستند به دو دسته تقسیم می‌شوند:
- الف) املاکِ با اسناد تکبرگ جدید سبز رنگ: این املاک باید الزاماً به روش جدید (که در بالا توضیح دادیم) ثبت شوند.
- ب) املاکِ با اسناد مالکیت قدیمی: مالکین این املاک مختار هستند که به روش قدیم یا جدید برای آنها قرارداد بنویسند.
در هر دو روش، افراد می‌توانند قرارداد مبایعه‌نامه یا قولنامه خود را به این صورت ثبت کنند:
- ابتدا به بنگاه مشاور املاک مراجعه کنند: پس از تنظیم پیشنویس قرارداد، به دفترخانه بروند تا قرارداد توسط سردفتر ثبت نهایی شود.
- مستقیماً به دفترخانه مراجعه کنند: در این حالت، بدون نیاز به مراجعه اولیه به بنگاه مشاور املاک، سردفتر قرارداد را برای آنها تنظیم و ثبت نهایی می‌کند.
الزام به ثبت به روش جدید
اسناد مالکیت تک‌برگی که پس از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر می‌شوند و به رنگ سبز هستند، قراردادهای آنها الزاماً باید به روش جدید ثبت شوند.
این اسناد به دو دلیل ممکن است صادر شوند:
- به دلیل انجام معامله: در صورتی که خرید و فروشی بعد از 3 تیر 1403 انجام شود، سند تکبرگ جدید برای ملک صادر می‌شود.
- بدون انجام معامله: مالک میتواند بدون انجام هیچ نوع معامله‌ای به دفترخانه مراجعه کرده و درخواست صدور سند تکبرگ جدید سبز رنگ کند.
اختیار به ثبت به روش جدید یا قدیم
به غیر از مورد بالا، تمامی املاکی که قبل از تیر 1403 دارای سند مالکیت بوده‌اند و مالک یا سند مالکیت آنها بعد از تیر 1403 تغییر نکرده است، مالکین این نوع اسناد برای انجام معامله مختارند که به روش جدید یا به روش قدیم قرارداد مبایعه‌نامه یا قولنامه بنویسند.
این اختیار فقط تا ۳ تیر ۱۴۰۵ برای این افراد وجود دارد و بعد از آن، هر نوع معامله‌ای باید به روش جدید انجام شود.
2. املاک بدون سند رسمی
املاک بدون سند رسمی که اصطلاحاً قولنامه‌ای نامیده می‌شوند و پلاک ثبتی ندارند را به هیچ عنوان نمیتوان در دفترخانه ثبت نمود (مگر طبق ماده ۸۸ قانون ثبت). و فقط املاکی که دارای سند رسمی هستند، امکان ثبت در دفترخانه را دارند.
اما، برای املاک قولنامه‌ای، سامانه “ساماندهی اسناد غیر رسمی” توسط سازمان ثبت راه‌اندازی می‌شود. با راه‌اندازی این سامانه، اسناد قولنامه‌ای نیز دارای سند رسمی خواهند شد.
پس تکلیف املاک بدون سند رسمی چیست؟
پیش از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۵، معاملات املاک قولنامه‌ای و بدون سند رسمی همچنان می‌توانند به همان روش‌های قولنامه‌ای و بدون سند رسمی که تاکنون انجام می‌شده، صورت گیرند.
همه ما از ریسک این نوع معاملات آگاه هستیم و قانون الزام به ثبت رسمی برای جمع‌آوری این نوع قراردادها آمده است.
اما، از تیر ماه ۱۴۰۴، سامانه‌ای تحت عنوان “ساماندهی اسناد غیر رسمی” راه‌اندازی می‌شود.
همه مالکین املاک قولنامه‌ای (آخرین خریدار) باید ملک خود را در این سامانه ثبت کنند تا سند مالکیت برای آنها صادر شود.
در پایان، بعد از صدور سند مالکیت، هر نوع خرید و فروش املاک باید الزاماً به روش جدید انجام شود و در غیر این صورت، مبایعه‌نامه یا قولنامه‌ای که به روش جدید انجام نشده باشد، هیچ نوع اثر قانونی نخواهد داشت.
بعد از تیر 1405
پس از تاریخ ۳ تیر ماه سال ۱۴۰۵، تمامی قراردادهای مربوط به املاک دارای سند مالکیت (چه سند مالکیت قبل از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده باشد و چه بعد از آن، چه سند تکبرگ جدید سبز رنگ و چه اسناد تک‌برگی قدیمی آجری رنگ) و حتی املاک بدون سند مالکیت (به شرط ثبت‌نام در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی و دریافت شناسه یکتا) باید به روش جدید معامله و ثبت شوند.
طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه “ساماندهی اسناد غیر رسمی” (یعنی از ۳ تیر ۱۴۰۵)، هر عمل حقوقی که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول باشد، از جمله وقف، انعقاد عقد رهن و اجاره برای مدت بیش از دو سال، اجاره به شرط تملیک، پیش‌فروش ساختمان و تعهد به انجام این اعمال حقوقی، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
در غیر این صورت، دعاوی مربوط به این اعمال حقوقی که ثبت نشده باشند، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار خواهند بود. به جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص این اعمال حقوقی و اسناد مربوط به آنها مسموع نخواهد بود.
در مراجع قضائی و اداری، فقط شخصی به عنوان مالک ملک شناخته می‌شود که ملک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به نام او ثبت شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
چند نکته مهم
- مطابق مواد ۱ و ۲ قانون الزام به ثبت، دفاتر اسناد رسمی موظفند اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول، از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نمایند. این کار فقط توسط سردفتر در دفترخانه قابل انجام است.
صرف ثبت قرارداد در پلتفرم‌هایی مانند کاتب یا خودنویس کافی نیست و این‌ها تنها پیش‌نویس‌هایی هستند که هیچ اثر قانونی ندارند و انگار که اصلاً قراردادی ثبت نشده است، تا زمانی که در سامانه ثبت آنی دفاتر اسناد رسمی توسط سردفتر ثبت نهایی شوند. - یکی از مزایای سامانه کاتب نسبت به سایر سامانه‌ها این است که تمامی استعلامات از جمله ممنوع‌المعامله بودن، رهن و بازداشت، در همان لحظه که در حال نوشتن پیشنویس قرارداد هستید، انجام می‌شود. بنابراین، از این بابت جای هیچ نگرانی وجود ندارد.
و فقط بنگاه‌های مشاور املاکِ دارای مجوز فعال می‌توانند در سامانه کاتب فعالیت کنند و نه همه مشاورین املاک.
از آنجا که سامانه کاتب مربوط به کانون سردفتران است، مستقیماً زیر نظر سازمان ثبت فعالیت می‌کند. - هرچند که فعلاً تفاوتی ندارد که پیشنویس در کدام سامانه ثبت شود (کاتب، خودنویس یا سایر سامانه‌ها)، زیرا این مرحله تنها پیشنویس است و هیچ اثر قانونی ندارد تا زمانی که در سامانه ثبت آنی که مربوط به دفترخانه است، ثبت نشود. با این حال، سامانه کاتب نسبت به سایر سامانه‌ها مزایایی دارد که ذکر شد.
- تقویم زمان‌بندی اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول را از این لینک مشاهده کنید.
- مبایعه‌نامه یا قولنامه به معنای پایان کار نیست و تنها یک مرحله از فرآیند خرید و فروش ملک است. پس از تنظیم مبایعه‌نامه، که توافق اولیه بین خریدار و فروشنده را ثبت می‌کند، باید در تاریخ مشخصی که در متن مبایعه‌نامه ذکر شده است، نسبت به تنظیم سند قطعی غیر منقول اقدام شود. این سند قطعی، مالکیت را به صورت رسمی و قانونی به خریدار منتقل می‌کند و بدون آن، معامله کامل نخواهد بود.
به طور کلی، ثبت در سامانه ثبت آنیِ دفاتر اسناد رسمی با ثبت در سامانه دفتر املاکِ سازمان ثبت متفاوت است. با تنظیم مبایعه‌نامه یا قولنامه، این قرارداد فقط در سامانه ثبت آنی ثبت می‌شود. اما با تنظیم سند قطعی غیرمنقول، این سند در سامانه دفتر املاک ثبت می‌شود. مطابق قانون ثبت، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد. - برای مشاهده تفاوت‌ها و شباهت‌های مبایعه‌نامه و قولنامه و تعهدبه‌بیع اینجا کلیک کنید.
- آموزش تصویری ثبت قرارداد در سامانه کاتب (ویژه بنگاه‌های مشاور املاک) را از این لینک مشاهده بفرمایید.
64 دیدگاه. Leave new
با سلام وقت بخیر خواهش میکنیم داخل سامانه کاتب یک قسمت برای ملک های قولنامه ای مشخص کنید ک بتوانیم کد رهگیری بگیریم طرف میاد میگه کد رهگیری میخام (اوایل سامانه کاتب گزینه اسناد غیر رسمی داشت ولی بعد از مدتی برداشته شد) الان برای معامله ای که قولنامه ای و فاقد سند رسمی هست بخایم کد رهگیری بگیریم سایت دیگری نداریم برای مشاورین املاک؟
بله، کاملاً حق با شماست. با توجه به وضعیت فعلی و در حالی که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هنوز به‌طور کامل اجرا نشده است (که بر اساس برنامه‌ریزی‌ها حدوداً تا اواخر سال 1404 زمان خواهد برد)، معاملات املاکی که فاقد سند رسمی هستند همچنان می‌توانند به‌صورت قولنامه‌ای انجام شوند.
در مورد دریافت کد رهگیری برای این نوع معاملات، پیشنهاد میکنیم با **اتحادیه مشاورین املاک منطقه خود** تماس بگیرید. آنها می‌توانند شما را در یافتن راهکارهای قانونی برای دریافت کد رهگیری راهنمایی کنند. همچنین، برخی سامانه‌های مرتبط یا ابزارهای موجود در سطح منطقه ممکن است بتوانند این نیاز را برآورده کنند.
در عین حال، توصیه میکنیم از امکانات موجود در سامانه‌های مرتبط با معاملات املاک مانند سامانه “کاتب” استفاده کنید و پیگیر باشید که آیا گزینه‌های مربوط به اسناد غیررسمی مجدداً فعال خواهند شد یا خیر. همچنین، در صورتی که اتحادیه یا مشاورین منطقه شما اطلاعات بیشتری داشته باشند، ممکن است بتوانند بهترین روش‌های موجود را پیشنهاد دهند.
توجه داشته باشید که با اجرای قانون جدید، این مسائل در آینده ساماندهی بیشتری پیدا خواهد کرد و احتمالاً فرآیندهای مرتبط ساده‌تر و یکپارچه‌تر خواهند شد.
عرض ادب واحترام خدمت کارشناسان محترم یک سوال از سامانه کاتب اینگه بعد از فروش یک واحد آپارتمانی برای نوشتن مبایعه نامه خرید وفروش در قسمت ؛مشخصات سند؛ بخاطر اینکه هنوز سند این واحد مربوطه صادر نگردیده آیا می توان مشخصات سند مادر یا همان سند اصلی ملک را نوشت یا خیر؟؟؟؟
در صورتی که نتوان نوشت از کدام بند برای انجام این قرار داد باید استفاده کرد مثلا پیش فروش – یا سند دفترچه ای و……؟؟؟؟
پیشاپیش از لطف وعنایت شما کمال تشکر را دارم
سلام و عرض ادب،در سامانه کاتب، برای ثبت مبایعه‌نامه املاکی که هنوز سند تفکیکی (سند تکبرگ) برای واحدهای آنها صادر نشده و تنها سند مادر وجود دارد، می‌توانید از اطلاعات سند مادر استفاده کنید. در بخش «مشخصات سند»، اطلاعات سند مادر را وارد کرده و در بخش توضیحات، جزئیات مربوط به واحد مورد معامله، مانند شماره واحد، طبقه، مساحت و سایر مشخصات را ذکر کنید.
توجه داشته باشید که این روش برای املاکی که سند مادر آنها معتبر و قانونی است، قابل استفاده می‌باشد. در صورتی که ملک مورد نظر در مرحله پیش‌فروش باشد و هنوز ساخت آن تکمیل نشده یا سند مادر نیز صادر نشده باشد، باید از قراردادهای پیش‌فروش استفاده کنید. در این حالت، اطلاعات مربوط به پروژه، مشخصات واحد پیش‌فروش‌شده و سایر جزئیات را در سامانه کاتب ثبت نمایید.
موفق باشید.
سلام. برای ثبت قرارداد خرید و فروش ملک، سند ملک حتما باید شناسه یکتا داشته باشد. برای اسنادی که شناسه یکتا ندارند، چه باید کرد؟
برای ثبت قرارداد خرید و فروش ملک، سند ملک باید دارای شناسه یکتا باشد. اگر سند شناسه یکتا ندارد (مانند اسناد قدیمی دفترچه‌ای)، مالک باید به اداره ثبت اسناد مراجعه و درخواست تبدیل سند به تکبرگ کند. این فرآیند شامل استعلام وضعیت ثبتی و صدور سند جدید است. بدون شناسه یکتا، ثبت رسمی در سامانه کاتب ممکن نیست. برای اطمینان از صحت معامله، تبدیل سند به تکبرگ و انجام استعلام‌های لازم ضروری است.
با سلام اگه فروشنده دارای وکالت فروش بلاعزل باشد مشاورین املاک می‌توانند در سامانه کاتب اقدام به تنظیم پیش نویس نمایند? مغایر با ماده16 آیین نامه ماده3نمایشد . با تشکر
با توجه به سوال شما در خصوص تنظیم پیشنویس قرارداد در سامانه کاتب توسط مشاورین املاک و تناقض احتمالی آن با ماده 16 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت، باید چند نکته مورد توجه قرار گیرد:
براساس این ماده، وقتی فروشنده با وکالت بلاعزل اقدام به فروش می‌کند، در واقع “غیراصیل” تلقی می‌شود. به همین دلیل، معامله‌ای که با چنین وکالت‌نامه‌ای انجام شود، باید صرفاً از طریق دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد و مشاورین املاک نمی‌توانند از سامانه کاتب برای تنظیم پیشنویس استفاده کنند.
سامانه کاتب ابزاری برای تنظیم قراردادهای خرید و فروش و اجاره در چارچوب مشخصی است. اما اگر معامله شامل شرایط خاصی مانند موارد مندرج در ماده 16 باشد، مشاورین املاک اجازه ثبت قرارداد در این سامانه را ندارند و این مسئولیت به دفاتر اسناد رسمی منتقل می‌شود.
ماده ۱۶: در موارد زیر ثبت عمل حقوقی از طریق قراردادهای یکسان موضوع تبصره (۲) ماده (۳) قانون امکان پذیر نبوده و ثبت عمل حقوقی صرفاً توسط دفاتر اسناد رسمی صورت می پذیرد:
در قراردادهای غیرمعوض؛
در مواردی که موضوع معامله در بازداشت است؛
در قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آن ها غیراصیل نظیر ولی، وصی، وکیل و قیم است؛
در قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آن ها اشخاص حقیقی زیر ۱۸ سال باشند؛
سلام
وقت بخیر
در مورد ماده 16 آیین نامه ماده 3 قانون الزام اگر امکان داره یک مقدار توضیح بدید . چون مطابق بند 3 این ماده اگر ملکی سند نداشته باشه و یکی از طرفین وکیل باشه ، مشاورین املاک نمیتونند در مورد این املاک حتی توی سامانه اقدامی انجام بدن .
ماده ۱۶ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام، شرایطی را مشخص کرده که در آنها ثبت عمل حقوقی از طریق سامانه قراردادهای یکسان (مانند معاملات املاک توسط مشاورین املاک) ممکن نیست و این اقدامات تنها باید توسط دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
بر اساس بند ۳ این ماده، اگر یکی از طرفین معامله «غیراصیل» باشد (مانند ولی، وصی، وکیل یا قیم)، مشاورین املاک نمی‌توانند معامله را در سامانه ثبت کنند.
به عبارت ساده، اگر یکی از طرفین معامله به‌عنوان وکیل بخواهد معامله کند، مشاورین املاک حق ندارند از طریق سامانه قراردادی برای آن ملک تنظیم و ثبت کنند، و انجام معامله صرفاً از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان‌پذیر خواهد بود.
این ماده همچنین شامل موارد زیر است:
1. قراردادهای غیرمعوض
2. املاکی که در بازداشت هستند،
3. معامله‌ای که یکی از طرفین زیر ۱۸ سال باشد.
تبصره‌های ماده نیز برای استعلامات آنی و آنلاین مربوط به معاملات اشخاص حقوقی و همچنین معاملات املاک در رهن مرتهن، زیرساخت‌هایی را پیشنهاد می‌کنند که از طریق سامانه‌های خاص با تایید مراجع ذی‌صلاح صورت گیرد.
با سلام ببخشید کسی که مشاور املاک دارد و متصل به سامانه کاتب است و مجوز مشاور املاکش مربوط به یک شهرستان است (مثلا شهر جیرفت) آیا اگر در سامانه کاتب معامله ای ثبت کند که آن ملک در شهر یا استان دیگری هست(مثلا استان کرمان یا شیراز) آیا از لحاظ قانونی مشکل دارد ؟
با سلام،
طبق قوانین و مقررات جاری، مشاوران املاک مجاز به فعالیت در محدوده جغرافیایی مشخص‌شده در مجوز صنفی خود هستند.
این درحالی است که دفترخانه ها هیچ محدودیتی در این خصوص ندارمد.
بنابراین، اگر مجوز شما برای شهر جیرفت صادر شده است، ثبت معاملات مربوط به املاکی در شهرها یا استان‌های دیگر (مانند کرمان یا شیراز) ممکن است از نظر قانونی با محدودیت‌هایی مواجه باشد.
سامانه کاتب به‌عنوان پلتفرم ثبت الکترونیکی معاملات املاک، اطلاعات مربوط به مجوز و محدوده فعالیت مشاوران املاک را در نظر می‌گیرد. بنابراین، ثبت معامله‌ای خارج از محدوده مجوز ممکن است با مشکلاتی همراه شود.
برای اطمینان از رعایت قوانین و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی، توصیه می‌شود قبل از ثبت چنین معاملاتی، با اتحادیه مشاوران املاک منطقه خود یا مراجع ذی‌صلاح مشورت کنید تا از جزئیات و محدودیت‌های قانونی مطلع شوید.
مشاور املاک هستم در منو مشاور املاک بند خارج از شمول قانون قبلا گزینه بدون سند بود و امکان ثبت ودربافت کد برای املاک بدون سند وجود داشت وخیلی کارامد بود ولی متاسفانه این گزینه حذف گردیده لطفا راهنمایی بفرمایید در خصوص املاک قولنامه یا مبایعه نامه
سامانه کاتب به منظور ثبت رسمی معاملات املاکی طراحی شده است که دارای سند رسمی هستند.
املاک به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند:
1. املاک دارای سند رسمی: معاملات این دسته از املاک به طور کامل در سامانه کاتب قابل ثبت و پیگیری است.
2. املاک فاقد سند رسمی: متاسفانه در وضعیت فعلی امکان ثبت معاملات این دسته از املاک در سامانه کاتب وجود ندارد.
خبر خوب این است که: با راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، تمام املاک کشور، حتی املاکی که در حال حاضر فاقد سند رسمی هستند، امکان دریافت سند رسمی را پیدا خواهند کرد. پس از اخذ سند رسمی، مالکان این املاک نیز قادر خواهند بود معاملات خود را به صورت رسمی و قانونی در سامانه کاتب ثبت نمایند.
توجه: برای املاکی که در حال حاضر فاقد سند رسمی هستند (مانند املاک قولنامه‌ای)، تا یک سال پس از راه‌اندازی سامانه مذکور، امکان انجام معاملات به صورت سابق (قولنامه‌ای) وجود دارد و اجبار به ثبت در سامانه کاتب نیست.
اما پس از گذشت این مدت، کلیه معاملات املاک باید الزاماً در سامانه کاتب ثبت شوند.
عدم ثبت معاملات در سامانه کاتب پس از این مدت، میتواند عواقب قانونی به همراه داشته باشد.
سلام یه سوال داشتم.:آیا اجاره ی بیش از دوسال ملکی که سند آن تک برگ سبز نباشد و قدیمی باشد (سند دفترچه ای) آیا اینم شامل قانون الزام خواهد بود ؟چون در سامانه کاتب بخش الزام پیش نویس اجاره فقط گزینه تک برگ جدید موجوده
در حال حاضر، املاک در کشور ما به دو دسته تقسیم می‌شوند:
1. املاکی که سند رسمی مالکیت دارند
2. املاکی که سند رسمی ندارند و به اصطلاح قولنامه‌ای هستند.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، در وضعیت فعلی، تنها شامل املاکی می‌شود که سند رسمی دارند و املاک قولنامه‌ای از شمول این قانون خارج هستند.
با این حال، با راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، تمام املاک کشور به زودی ملزم به اخذ سند رسمی خواهند شد. به عبارت دیگر، پس از اجرایی شدن این سامانه، هیچ ملکی بدون سند رسمی نخواهد ماند.
با اجرای کامل این سامانه، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک به طور کامل شامل همه املاک خواهد شد؛ چرا که تمامی املاک، یا از قبل سند رسمی داشته‌اند یا پس از راه‌اندازی سامانه، سند رسمی دریافت خواهند کرد.
ببخشید پاسخ سوال بنده این نبود سوالم این هست که آیا اجاره ی بیش از دو سال در صورتی که سند ملک مورد اجاره سبز رنگ جدید نباشد و سند دفترچه ای باشد آیا باز هم شامل قانون الزام و پیش نویس میشه چون در قسمت پیش نویس اجاره فقط گزینه تک برگ جدید هست
در حال حاضر، قانون الزام به ثبت رسمی برای قراردادهای اجاره بیش از دو سال، عمدتاً برای املاکی با سند تکبرگ جدید (سبز رنگ) اعمال می‌شود. این به این معنی است که اگر ملک مورد اجاره شما سند دفترچه‌ای دارد، الزاماً ملزم به ثبت رسمی قرارداد اجاره در سامانه کاتب نیستید.
که در این لینک به طور کامل نحوه ثبت قرارداد اجاره در سامانه کاتب آموزش داده شده است.
سلام ببخشید برای اجاره ی بیش از دوسال سوال داشتم زمینی هست میخایم اجاره ۵ ساله بنویسیم و سند رسمی هم داره اما سندش قدیمی هست و تاریخ صدور سندش قبل از تیر ۱۴۰۳ هست آیا این اجاره شامل قانون الزام میشه یا نمیشه ؟
اگ ملک قولنامه ای باشد و فاقد سند رسمی باشد چی ؟بخایم ملک فاقد سند رسمی را اجاره بیش از دوسال بنویسیم دیگ شامل قانون الزام نمیشه؟
چون سند ملک قبل از تیر 1403 صادر شده است، فعلاً اجباری برای ثبت اجاره به روش جدید وجود ندارد. اما همان‌طور که می‌دانید، قبلاً برای اجاره بیش از 3 سال باید اجاره‌نامه در دفتر املاک توسط دفترخانه ثبت می‌شد.
اما اگر سند این ملک بعد از تاریخ 3 تیر 1403 صادر شده بود، حتماً باید اجاره به روش جدید تنظیم می‌شد. در این لینک توضیحات کامل آمده است.
در حال حاضر، املاک در کشور به دو دسته تقسیم می‌شوند:
1. املاکی که سند رسمی مالکیت دارند
2. املاکی که سند رسمی ندارند و به اصطلاح قولنامه‌ای هستند.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در وضعیت فعلی، تنها شامل املاکی می‌شود که سند رسمی دارند و املاک قولنامه‌ای از شمول این قانون خارج هستند.
با این حال، با راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، تمام املاک کشور به زودی ملزم به اخذ سند رسمی خواهند شد. به عبارت دیگر، پس از اجرایی شدن این سامانه، هیچ ملکی بدون سند رسمی نخواهد ماند.
با اجرای کامل این سامانه، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک به طور کامل شامل همه املاک خواهد شد؛ زیرا تمامی املاک یا از قبل سند رسمی داشته‌اند یا پس از راه‌اندازی سامانه، سند رسمی دریافت خواهند کرد.
سلام
مبایعه نامه خریدآپارتمان دارم که قبل از۱۴۰۳ است وازطریق دادگاه جهت تکمیل آن تحویل گرفتم ودرحال تکمیل هستم اما هنوز به مرحله درخواست پایان کار ودریافت سند نرسیده وفروشنده زندان است.درحال حاضر میخواهم بفروشمش یک مشتری هم داردچگونه این کارراانجام دهم.
فروش آپارتمانی که مبایعه‌نامه آن از طریق دادگاه در حال تکمیل و فروشنده آن زندانی است، پیچیده و نیازمند بررسی دقیق حقوقی است. باید از اعتبار مبایعه‌نامه و رعایت تمامی شرایط آن اطمینان حاصل کرد. حقوق فروشنده و خریدار جدید باید رعایت شود، بدهی‌های احتمالی ملک بررسی گردد و نماینده قانونی برای فروشنده تعیین شود. مشاوره حقوقی با سردفتر ضروری است و قرارداد باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا از نظر قانونی معتبر باشد. توجه به این جزئیات برای جلوگیری از مشکلات حقوقی الزامی است.
سلام
آیا مبایعه‌نامه املاک فاقد سند رسمی قابل تایید یا ثبت در دفتر اسناد رسمی هست؟
خیر، مبایعه‌نامه املاک فاقد سند رسمی قابل تایید یا ثبت در دفتر اسناد رسمی نیست. برای این املاک، باید تا راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی صبر کنید. پس از راه‌اندازی این سامانه، می‌توانید برای ملک خود درخواست سند مالکیت کنید و پس از دریافت سند مالکیت، امکان تنظیم هر نوع سندی در دفترخانه وجود خواهد داشت.
مبایعه‌نامه املاک فاقد سند رسمی به خودی خود یک سند عادی محسوب می‌شود و نمی‌تواند به عنوان سند رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. با این حال، این نوع مبایعه‌نامه‌ها می‌توانند به عنوان مدرکی برای اثبات توافقات بین خریدار و فروشنده استفاده شوند و در صورت بروز اختلاف، می‌توانند در دادگاه مورد استناد قرار گیرند.
برای تبدیل مبایعه‌نامه به سند رسمی، باید مراحل قانونی و اداری خاصی طی شود. این مراحل شامل ثبت ملک در اداره ثبت اسناد و املاک و دریافت سند رسمی است. این فرآیند ممکن است زمان‌بر و پیچیده باشد، اما در نهایت میتواند مالکیت رسمی و قانونی ملک را تضمین کند.
آیا سوال دیگری در این زمینه دارید یا نیاز به توضیحات بیشتری دارید؟
تا زمانی که سامانه خودنویس فعاله و مالک و مستاجر یا خریدار میتونه کد رهگیری بگیره دیگه کسی نیاز به مشاور املاک و برنامه کاتب نداره
استفاده از سامانه کاتب برای بنگاه‌های مشاور املاک الزامی است. طبق قوانین جدید، تمامی بنگاه‌های مشاور املاک موظف به ثبت معاملات خود در سامانه کاتب هستند. در صورت عدم استفاده از این سامانه، بنگاه مشاور املاک ممکن است با جریمه‌های سنگین و حتی پلمپ مواجه شود.
سامانه کاتب به عنوان یک مرجع تخصصی برای ثبت قراردادهای خرید، فروش و اجاره املاک طراحی شده است و تنها بنگاه‌های مشاور املاک دارای مجوز می‌توانند از آن استفاده کنند. این سامانه به کاهش مشکلات حقوقی و افزایش شفافیت در معاملات ملکی کمک می‌کند. در حالی که سامانه خودنویس نیز برای ثبت قراردادهای اجاره کمتر از دو سال مفید است، اما برای معاملات پیچیده‌تر و بلندمدت، استفاده از سامانه کاتب ضروری است.
بنابراین، حتی با وجود سامانه خودنویس، نقش مشاوران املاک و استفاده از سامانه کاتب همچنان حیاتی است. این سامانه‌ها مکمل یکدیگر هستند و هر کدام در جایگاه خود به بهبود فرآیندهای ثبت و مدیریت معاملات ملکی کمک می‌کنند.
باسلام
بنده در حال خرید یک واحد آپارتمان هستم. این واحد دارای سند قدیمی منگوله‌دار می‌باشد.
فروشنده دارای مبایعه‌نامه‌ای است که تاریخ آن 1403/04/03 می‌باشد. این مبایعه‌نامه داری کد رهگیری است.
همچنین در تاریخ 1403/04/06 وکالت بلاعزل از مالک قبلی دریافت نموده است، لیکن تا الان نسبت به دریافت سند تکبرگ اقدام ننموده است.
آیا ما می‌توانیم براساس وکالت‌نامه فروشی که فروشنده هم‌اکنون از مالک قبلی در دست دارد، مبایعه‌نامه را در سامانه کاتب ثبت کنیم؟ یا اینکه حتما باید از فروشنده درخواست کنم، ابتدا سند تکبرگ به نام خودش صادر کند و بعد اقدام به انجام معامله بکنیم؟
سلام!
در مورد سوال شما، باید بگویم که ثبت مبایعه‌نامه در سامانه کاتب با استفاده از وکالت‌نامه بلاعزل امکان‌پذیر است، اما بهتر است چند نکته را در نظر بگیرید:
1. وکالت بلاعزل: اگر فروشنده وکالت بلاعزل از مالک قبلی دارد، میتواند به نمایندگی از او اقدام به ثبت مبایعه‌نامه در سامانه کاتب به نام شما کند. (همچنین، می‌توانید مستقیماً به دفترخانه مراجعه کنید تا ثبت قولنامه جدید را دفترخانه برای شما انجام دهد.) این وکالت باید به طور کامل و معتبر باشد و تمامی اختیارات لازم برای انجام معامله را به فروشنده بدهد.
2. سند تکبرگ: با این حال، توصیه می‌شود که فروشنده ابتدا سند تکبرگ به نام مالک اصلی (که فروشنده از او خریداری کرده است) دریافت کند، زیرا انتقال قطعی صورت نگرفته و فروشنده نمی‌تواند سند تکبرگ به نام خود دریافت کند و سپس اقدام به فروش ملک کند. این کار از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند و فرآیند انتقال مالکیت را ساده‌تر و شفاف‌تر می‌سازد.
3. ثبت در سامانه کاتب: برای ثبت مبایعه‌نامه در سامانه کاتب، باید اطلاعات دقیق و کامل ملک و مالکیت آن وارد شود. اگر سند تکبرگ نباشد، ممکن است در فرآیند ثبت مشکلاتی پیش بیاید.
بنابراین، بهتر است از فروشنده بخواهید که ابتدا سند تکبرگ دریافت کند و سپس معامله را انجام دهید. این کار به شما اطمینان بیشتری در مورد قانونی بودن و صحت معامله می‌دهد.
در نهایت، حتماً به یک دفترخانه مراجعه کنید و از سردفتر راهنمایی بخواهید. با توجه به پیچیدگی مورد شما، مهم است که سردفتر مورد نظر مهارت لازم را در این خصوص داشته باشد. برای یافتن نزدیک‌ترین دفترخانه به خود، می‌توانید [اینجا کلیک کنید] و از لیست دفاتر اسناد رسمی استفاده کنید.
از پاسخ شما سپاسگزارم،
آیا مطابق با قانون، فعلی، مالک قبلی، میتواند خودش اقدام به فروش آن که به صورت وکالت بلاعزل نموده است بکند؟
درحقیقت، منظور شما از مشکلاتی که میتواند در فرآیند ثبت به وجود بیایید چیست؟
خیر، چون مبایعه‌نامه تنظیم شده است، فروشنده نمی‌تواند ملک را دوباره بفروشد.
اما از آنجا که مبایعه‌نامه‌های قدیمی به طور دقیق و مشخص ثبت نمی‌شود، اگر فروشنده فرد قابل اعتمادی نباشد، ممکن است مشکلاتی برای شما به وجود آید.
ممکن است فروشنده مالک حقیقی ملک نباشد و در نتیجه، انتقال قطعی مالکیت به خریدار با مشکل مواجه شود.
ملک ممکن است دارای مشکلات حقوقی پیچیده‌ای باشد که مانع از انتقال قطعی مالکیت شود. این مشکلات میتواند شامل دعاوی حقوقی، بدهی‌های معوقه یا محدودیت‌های قانونی باشد.
بنابراین، توصیه می‌شود که قبل از انجام هرگونه معامله، از صحت مالکیت و وضعیت حقوقی ملک اطمینان حاصل کنید.
سلام
در هنگام ثبت قراردادهایی که سند ندارن در قسمت ثبت قرارداد خارج از شمول قانون الزام چرا باز هم اطلاعات سند و تاریخ دفترخانه رو میخواد
سامانه در حال به‌روزرسانی است و مشکلات به زودی مرتفع خواهند شد. تیم فنی کانون سردفتران به طور مداوم در حال کار بر روی بهبود عملکرد سامانه است تا تجربه کاربری بهتری را برای شما فراهم کند. امیدواریم که به زودی بتوانید از تمامی امکانات سامانه بدون هیچ مشکلی استفاده کنید.
سلام
گزینه ذخیره اطلاعات فروشنده ،یا خریدار چرا نمیاد ذخیره کنیم
سلام من یه ملک نوساز قبل تیرماه ۱۴۰۳ خریدم و مبایعه نامه را در املاک ثبت کردیم و تموم شد و نوشتیم برا یه سال دیگه سند را بزنیم ب نام ایا مبایعه نامه که قبل تیر ما انجام دادیم معتبر است در ضمن مبایعنامه بدون کد رهگیری است ایا معتبر است یا خیر
سلام! بله، مبایعه‌نامه‌ای که قبل از تیرماه ۱۴۰۳ تنظیم کرده‌اید، معتبر است. حتی اگر این مبایعه‌نامه بدون کد رهگیری باشد، همچنان اعتبار قانونی دارد.
کد رهگیری به منظور جلوگیری از فروش همزمان یک ملک به چند نفر و افزایش شفافیت معاملات استفاده می‌شود، اما نبود آن به معنای بی‌اعتباری مبایعه‌نامه نیست. با این حال، داشتن کد رهگیری میتواند از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کند.
البته در ویدیو بالا به طور واضح توضیح داده شده که برای کدام املاک دیگر نمیتوان مبایعه‌نامه نوشت
اگر سوال دیگری دارید یا نیاز به راهنمایی بیشتری دارید، خوشحال می‌شوم کمک کنم!
سلام
توامضای قرارداد فروشنده ممنوع الخروجه چه کار کنیم؟
سلام
موضوع توقیف فروشنده و امضای قرارداد فروش، موضوعی پیچیده است که نیازمند بررسی دقیق شرایط خاص هر مورد است.
به طور کلی، اگر فروشنده ممنوع الخروج و ممنوع المعامله باشد، امضای قرارداد فروش با او ممکن است با مشکلات حقوقی زیر همراه باشد:
ابطال قرارداد: در صورت اثبات ممنوع الخروجی و ممنوع المعامله بودن فروشنده به دلیل بدهی یا جرم، امکان دارد قرارداد فروش از سوی دادگاه باطل شود.
توقیف اموال: اگر فروشنده مالک اموال دیگری نیز باشد، ممکن است این اموال نیز به دلیل بدهی توقیف شود و خریدار نتواند مالکیت کامل بر ملک خریداری شده را به دست آورد.
مشکلات در انتقال سند: ثبت سند مالکیت به نام خریدار جدید ممکن است با مشکل مواجه شود و فرآیند انتقال سند به تأخیر بیفتد.
چه اقداماتی می توانید انجام دهید؟
1. استعلام وضعیت فروشنده: قبل از امضای قرارداد، حتماً از طریق مراجع قضایی یا سامانه های مربوطه، از وضعیت حقوقی فروشنده و ممنوع الخروجی او اطمینان حاصل کنید.
2. مشاوره با وکیل: برای اطمینان از صحت و سلامت معامله و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی، حتماً قبل از امضای قرارداد با یک وکیل متخصص در امور ملکی یا سردفتر مشورت کنید.
3. درج شرط در قرارداد: در قرارداد فروش، شرطی مبنی بر رفع ممنوع الخروجی فروشنده تا تاریخ مشخصی درج کنید. در صورت عدم رفع ممنوع الخروجی یا ممنوع المعالمه بودن، قرارداد قابل فسخ خواهد بود.
4. گرفتن تضمین: از فروشنده بخواهید تا تضمین کافی برای انجام تعهدات خود ارائه دهد. این تضمین می تواند به صورت ضمانت نامه بانکی یا سفته باشد.
5. ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی: ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، به عنوان یک سند رسمی، از حقوق شما به عنوان خریدار محافظت خواهد کرد.
نکات مهم:
توجه به دلایل ممنوع الخروجی: دلایل ممنوع الخروجی فروشنده بسیار مهم است. اگر ممنوع الخروجی به دلیل بدهی باشد، ممکن است با پرداخت بدهی، ممنوع الخروجی رفع شود. اما اگر به دلیل ارتکاب جرم باشد، رفع آن ممکن است زمان‌برتر باشد.
بررسی وضعیت ملک: علاوه بر وضعیت فروشنده، وضعیت ملک مورد معامله را نیز به دقت بررسی کنید. ممکن است ملک مورد نظر با سایر بدهی‌ها یا حقوق اشخاص ثالثی درگیر باشد.
صبوری و احتیاط: خرید ملک، معامله‌ای مهم و حساس است. بنابراین، با صبر و حوصله و با مشورت با افراد متخصص، اقدام به خرید کنید.
با سلام
با سپاس فراوان از راهنمایی های دقیقتان ممنون
خواهش میکنم، موفق باشید
با سلام
سندی که مالکش فوت کرده وراث با انحصاروراثت و فرم ۱۹ اقدام به فروش میخواهن بکنن فروشنده اطلاعات متوفی را وارد کنیم یا سهم بندی کرده فروشنده را وراث هر کدام نسبت به سهم وارد کنیم؟
سلام!
برای فروش ملکی که مالک آن فوت کرده است و وراث قصد فروش آن را دارند، باید مراحل قانونی خاصی طی شود. در اینجا به چند نکته مهم اشاره میکنم:
1. انحصار وراثت: ابتدا باید گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف دریافت شود. این گواهی مشخص می‌کند که وراث چه کسانی هستند و سهم هر یک از آنها چقدر است.
2. فرم ۱۹ مالیاتی: فرم ۱۹ مالیاتی باید تکمیل و به اداره مالیات ارائه شود. این فرم نشان‌دهنده پرداخت مالیات بر ارث یا معافیت از آن است.
3. ثبت اطلاعات فروشنده: در هنگام ثبت اطلاعات فروشنده در مبایعه‌نامه، باید اطلاعات وراث به نسبت سهم‌الارث هر یک وارد شود. به عبارت دیگر، هر یک از وراث به عنوان فروشنده به نسبت سهم خود از ملک معرفی می‌شوند.
بنابراین، به جای وارد کردن اطلاعات متوفی، اطلاعات هر یک از وراث به نسبت سهم‌الارث آنها در سند فروش وارد شود و در توضیحات هریک این موضوع قید شود. اما بهتر است اطلاعات متوفی را به عنوان غیر اصیل وارد کرده و مشخصات وراث را به عنوان اصیل به آن ضمیمه کنید.
از این لینک راهنمای جامع مشاوران املاک برای استفاده از سامانه کاتب را مشاهده کنید.
سلام وقتی در سامانه کاتب درقسمت کارتبل مشاور املای میزنی خطای مشاوراملاکی با شماره ملی شمایافت نشد در حالی ه هم پروانه کسب دارم که دوسال هم اعتبار داره و هم در سامانه املاک کشور ثبت نام کردم و توکن هم گرفتم این مشکل رو چطوری میتونم حل کنم
ابتدا با اتحادیه صنف مشاوران املاک به شماره 0217334 تماس بگیرید. در صورتی که مشکل برطرف نشد، با پشتیبانی سامانه کاتب به شماره 02159278000 تماس بگیرید. برای مشاهده راهنمای نحوه کار با سامانه کاتب ویژه بنگاه‌های محترم مشاور املاک، اینجا کلیک کنید.
با سلام و عرض ادب این سامانه کاتب را گذاشتن دستشون درد نکنه اما یک کاری بکنید مردم را علاف نکنه بنده به عنوان مشاور املاک برای ثبت یک قرار داد اجاره نامه باید صد تا کد وارد کنم بعد بره مرحله بعدی آدم از مشتری خجالت می‌کشه حی کد و ازش بپرسه اصلا خیلی اذیت میشیم خیلی راحته اما کد را تو اولین مرحله قبول نمیکنه سامانه به طور کلی قطع و وصل میشه باید چهار ساعت هر دو طرفین قرار داد را علاف کرد با تشکر
سلام! متوجه مشکلاتی که با سامانه کاتب دارید هستم. این سامانه برای تسهیل فرآیندهای ثبت قراردادها طراحی شده، اما مشکلات فنی و پیچیدگی‌های آن میتواند باعث ناراحتی شود.
برای بهبود تجربه کاربری شما، چند پیشنهاد دارم:
1. ارتباط با پشتیبانی سامانه: مشکلات فنی و قطعی‌های مکرر را به تیم پشتیبانی سامانه کاتب گزارش دهید. این کار میتواند به بهبود عملکرد سامانه کمک کند.
2. آموزش و آشنایی بیشتر: ممکن است برخی از مشکلات به دلیل عدم آشنایی کامل با مراحل و فرآیندهای سامانه باشد. پیشنهاد میکنم از آموزش‌های موجود استفاده کنید.
3. استفاده از نسخه‌های به‌روز: اطمینان حاصل کنید که از آخرین نسخه سامانه و اپلیکیشن‌های مرتبط استفاده می‌کنید. به‌روزرسانی‌ها معمولاً شامل رفع اشکالات و بهبود عملکرد هستند.
4. پیشنهادات به اتحادیه مشاوران املاک: مشکلات و پیشنهادات خود را به اتحادیه مشاوران املاک منتقل کنید. این اتحادیه میتواند با سازمان ثبت اسناد و املاک همکاری کند تا مشکلات سامانه را برطرف کند.
امیدوارم این پیشنهادات به شما کمک کند تا تجربه بهتری با سامانه کاتب داشته باشید. اگر سوال یا مشکلی دیگری دارید، خوشحال می‌شوم کمک کنم.
ممنون
یک سوال دیگه اگه یک تهاتر تو انجام معامله باشه مثال :یک زمین را به دیگری میفرشیم در قبال ثمن معامله نصف پول و نصف یک واحد آپارتمان برمیداریم اپارتمان هم یکسال دیگه تکمیل میشه ولی برای سند زمین ۲ ماه وقت میذاریم ولی تو توضیحات قید میکنیم که خریدار متعهد است تا یکسال واحد را بنام فروشنده زمین بزنه ولی در اصل سند زمین انتقال داده میشه .آیا ای قرارداد تنظیمی ما برای سند شدن اون آپارتمان هم ارزش داره؟
آیا تهاتر در قراردادی که قبلا پرسیدم در آن قولنام ارزشمنده؟ یا باید برای آن یک قرارداد پیش فروش تنظیم کرده و وصول مبلغ ثمن پیش خرید را به قرادادی که قبلا نوشتیم ارتباط دهیم؟
در مورد تهاتر در قراردادهای ملکی، باید به چند نکته توجه کنید:
1. تهاتر به معنای معامله پایاپای است که در آن دو طرف به یکدیگر بدهکار و طلبکار هستند و بدهی‌هایشان با هم تهاتر می‌شود. در این مورد، شما بخشی از ثمن معامله را به صورت پول و بخشی را به صورت یک واحد آپارتمان دریافت می‌کنید.
2. قرارداد تهاتر باید به صورت دقیق و شفاف تنظیم شود تا حقوق هر دو طرف حفظ شود. در این قرارداد، باید مشخص شود که آپارتمان در چه زمانی تکمیل و به نام فروشنده زمین منتقل می‌شود.
3. ارزش قانونی قرارداد: اگر در قرارداد تهاتر به صورت دقیق و شفاف تعهدات هر دو طرف مشخص شده باشد، این قرارداد از نظر قانونی معتبر است و میتواند به عنوان سندی برای انتقال آپارتمان استفاده شود. اما برای اطمینان بیشتر، بهتر است با یک سردفتر یا وکیل مشورت کنید تا تمامی جزئیات حقوقی رعایت شود.
4. قرارداد پیش‌فروش: اگر آپارتمان هنوز تکمیل نشده است، می‌توانید یک قرارداد پیش‌فروش تنظیم کنید که در آن شرایط و تعهدات مربوط به تکمیل و انتقال آپارتمان به صورت دقیق مشخص شود. این قرارداد میتواند به قرارداد اصلی تهاتر مرتبط شود تا تمامی تعهدات به صورت قانونی و شفاف مشخص شوند.
در نهایت، برای اطمینان از صحت و اعتبار قانونی قراردادها، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی توصیه می‌شود.
تو پیش نویس قرارداد ۳ ماه زمان گذاشتیم برای سند محضری ولی موقع اتمام پیش نویس که ارجاع میشه دفترخانه آیا با تایید نهایی برای خریدار سند صادر میشه یا زمانی که زمان سند نوشته شده در پیشنویس سند به نام خریدار صادر میسه؟
پرسش بسیار خوبی مطرح کردید. در پاسخ باید بگویم که ثبت در سامانه ثبت آنی دفترخانه اسناد رسمی با ثبت در سامانه دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تفاوت دارد. مردم عادی معمولاً فقط با سامانه ثبت آنی که مربوط به دفترخانه اسناد رسمی است، سروکار دارند. سامانه دفتر املاک تنها با دفاتر اسناد رسمی در ارتباط است.
وقتی قراردادی توسط بنگاه مشاور املاک ثبت می‌شود و برای تأیید نهایی به دفترخانه ارجاع می‌شود، این قرارداد فقط در سامانه ثبت آنی دفترخانه قرار می‌گیرد. پس از گذشت مواعد ذکر شده و تنظیم سند قطعی غیرمنقول، این ملک در دفتر املاک ثبت می‌شود. از زمان ثبت در دفتر املاک است که دولت آن شخص را به عنوان مالک ملک خریداری شده می‌شناسد.
در مورد سوال شما درباره پیشنویس قرارداد، اگر در پیشنویس قرارداد ۳ ماه زمان برای صدور سند محضری تعیین شده باشد، سند نهایی پس از گذشت این مدت صادر خواهد شد. بنابراین، زمان صدور سند به نام خریدار مطابق با زمان تعیین شده در پیشنویس قرارداد خواهد بود.
ارجاع به دفترخانه در لحظه نوشتن قرارداد فقط برای تأیید قراردادی است که توسط بنگاه مشاور املاک تنظیم شده است، زیرا بنگاه مشاور املاک دیگر نمی‌تواند قراردادی بدون تأیید سردفتر بنویسد. پس از گذشت 3 ماه، طرفین باید مجدداً به دفترخانه مراجعه کنند تا سند قطعی غیرمنقول تنظیم و در دفتر املاک ثبت شود.
سلام
تو زیر منو دوم که الزام به بند۳ لازم نیست اونها هم باید برای نهایی شدن به دفترخانه ارجاع بشه؟
سلام، درکل هر قراردادی که بنگاه مشاور املاک در مورد املاک دارای سند مینویسد باید توسط دفترخانه تایید شود
سلام وقت بخیر ببخشید هنگام کار با سامانه کاتب همون مرحله اول اطلاعات شخص رو که وارد میکنیم و استعلام ثبت احوالش هم میزنیم تمامی اطلاعات به درستی وارد میشه ولی قسمت تاریخ تولد یه خطا میزنه همش میگه تاریخ کوچکتر یا با زمان کنونی وارد شود این یعنی چی ؟چند روز قبل اینجور نبود سامانه
دوست عزیز، سامانه در حال به‌روزرسانی است و ممکن است با خطاها و مشکلاتی مواجه شوید. اما به زودی با بهترین سامانه برای ثبت قراردادها روبرو خواهید شد. لطفاً کمی صبور باشید و مجدداً تلاش کنید.
در قرارداد اجاره با سند دفتر چه اي بايد در سامانه كاتب از قسمت قانون الزام بريم يا ثبت قرارداد خارج از شمول الزام؟؟؟
در ضمن امروز من تا مرحله وارد كردن سند رفتم اما فقط ارور ميداد و مرحله بعدي نرفت
سلام، سامانه درحال تکمیل شدن و به روز رسانی هست و به زودی همه مشکلاتش مرتفع میشه.
اما در مورد سوال شما اگر اجاره بیشتر از دو سال باشه و چون سند مالکیت داره قانون الزام حساب میشه
با سلام خونم دو جلد سند داره رنگ زرد سه دانگ به نام خودم وسه دانگ داداشم که وگالت فروش ومبایعه نامه دارم از ایشون با قانون جدید بدون معامله میتونم یه تک برگ سبزرنگ براش بگیرم؟؟ روش هم بفرماییید دررصورت امکان
بر اساس اطلاعاتی که ارائه کرده‌اید، شما دارای دو جلد سند برای یک ملک هستید که هر کدام سه دانگ از ملک را پوشش می‌دهند. همچنین، از برادرتان وکالت فروش دارید. قصد شما این است که با استفاده از این وکالت، سه دانگ برادرتان را به نام خود منتقل کرده و یک سند واحد شش دانگی دریافت کنید.
مراحل کلی:
آماده‌سازی مدارک:
سندهای مالکیت: هر دو جلد سند ملک را به همراه داشته باشید.
وکالت‌نامه: وکالت‌نامه‌ای که از برادرتان دارید را به دقت بررسی کنید تا مطمئن شوید شامل اختیار فروش سه دانگ ملک است و هیچ محدودیت زمانی یا شرط خاصی ندارد.
شناسنامه و کارت ملی: شناسنامه و کارت ملی خود و کپی برادرتان را به همراه داشته باشید.
مبایعه‌نامه: اگر مبایعه‌نامه‌ای بین شما و برادرتان تنظیم شده است، آن را نیز همراه داشته باشید.
مراجعه به دفتر اسناد رسمی:
انتخاب دفتر اسناد رسمی: می‌توانید به هر دفتر اسنادی که مورد اعتمادتان است مراجعه کنید.
تشریح درخواست: به مسئول دفتر اسناد رسمی، درخواست خود مبنی بر انتقال سه دانگ ملک از طریق وکالت و صدور سند یکپارچه را اعلام کنید.
بررسی مدارک: مسئول دفتر اسناد رسمی، مدارک شما را بررسی خواهد کرد تا از صحت آنها اطمینان حاصل کند.
تنظیم سند انتقال: پس از تایید مدارک، یک سند انتقال تنظیم می‌شود که در آن، شما به وکالت از طرف برادرتان سه دانگ ملک را به خودتان منتقل می‌کنید.
صدور سند یکپارچه: پس از ثبت سند انتقال، دفتر اسناد رسمی یک سند واحد شش دانگی (سبز) به نام شما صادر خواهد کرد.
نکات مهم:
هزینه‌ها: برای انجام این کار، باید هزینه‌های مربوط به تنظیم سند، حق‌التحریر و سایر هزینه‌های قانونی را پرداخت کنید.
مالیات: ممکن است بسته به ارزش ملک، مالیات نقل و انتقال نیز تعلق بگیرد.
اطلاعات ارائه شده در این پاسخ، صرفاً جنبه اطلاع‌رسانی دارد و جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی نیست. برای دریافت اطلاعات دقیق‌تر و اقدامات قانونی لازم، حتماً با یک سردفتر مشورت کنید.
وقت شما بخیر .اگر امکان دارد خواهشا برای مشاورین املاک از هر قسمت یک کلیپ آموزشی در سامانه بزارید یعنی یک کلیپ برای ثبت پیش نویس قرارداد و همچنین یه کلیپ برای ثبت قرارداد در بخش “ثبت قرارداد خارج از شمول قانون الزام “و همچنین یه کلیپ برای ثبت قرارداد اجاره. ممنون
سلام ببخشید سامانه کاتب برای مشاورین املاک بعضی مواقع در ثبت مشخصات افراد قسمت استعلام ثبت احوالش خطا میزنه یا بعضی مواقع خطای سامانه ثنا میده مگر ثبت نام ثنا در ایجاد قرارداد در سامانه کاتب شرط هست ؟
سلام، لطفا به این لینک مراجعه کنید تا پاسخ سوال خود را دریافت کنید.
با سلام آیا همه قراردادهای اجاره باید در کاتب ثبت شوند یا فقط اجاره های بیش از دوسال؟
همه قراردادهای اجاره را میتوان در سامانه کاتب ثبت کرد اما قراردادهای اجاره بیش از 2 سال الزاماً باید در این سامانه ثبت شوند
سلام وقت بخیر یعنی برای سندهای زرد رنگ(که قبل از تیرماه هست) تا دوسال آینده مشاوراملاک میتواند از مبایعه نامه دست‌نویس سه نسخه استفاده کنند؟؟
با سلام.
در خصوص استفاده از مبایعه‌نامه‌های دست‌نویس برای اسناد زرد رنگ (صادر شده قبل از تیر 1403)، با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تا یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، امکان تنظیم مبایعه‌نامه به شکل سابق (دست‌نویس) وجود دارد.
به عنوان مثال: اگر این سامانه در بهمن ماه 1403 راه‌اندازی شود، تا بهمن ماه 1404 میتوان از مبایعه‌نامه‌های دست‌نویس در بنگاه‌های مشاور املاک استفاده کرد.
نکته بسیار مهم:
1. طبق این قانون، سامانه مذکور حداکثر تا تیر ماه 1404 باید راه‌اندازی شود.
2. حتی قبل از راه اندازی سامانه مذکور، تنظیم مبایعه‌نامه به صورت دست‌نویس برای املاکی که سند آنها بعد از تیر 1403 صادر شده است و به رنگ سبز هستند امکان‌پذیر نیست.
توجه:
تغییرات احتمالی قوانین: همیشه احتمال تغییر قوانین و مقررات وجود دارد. بنابراین، برای اطمینان از آخرین وضعیت و رویه‌های قانونی، توصیه می‌شود قبل از هرگونه معامله با یک سردفتر مشورت کنید.
اهمیت ثبت رسمی: با راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، ثبت رسمی معاملات املاک الزامی می‌شود. ثبت رسمی معاملات، امنیت حقوقی طرفین را افزایش داده و از بروز بسیاری از مشکلات احتمالی جلوگیری می‌کند.
جمع‌بندی:
با توجه به توضیحات ارائه شده، تا زمانی که سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی به طور کامل راه‌اندازی نشده باشد، امکان استفاده از مبایعه‌نامه‌های دست‌نویس برای املاک با سند زرد رنگ وجود دارد. اما با توجه به مزایای ثبت رسمی معاملات، توصیه می‌شود حتی‌الامکان از این روش استفاده شود.