مدت اعتبار مفاصاحساب دارایی و استعلامات ثبتی (تحلیل سیر تطور رای وحدت رویه ردیف ۲۰۷)

۱. منطق اولیه رای ۲۰۷ (حاکمیت قانون تسهیل ۱۳۸۵)

در زمان صدور این رای، کانون با تکیه بر قانون تسهیل اعلام داشت که در خصوص شهرداری، تکلیفی جز ملاحظه و درج گواهی پایان کار یا عدم خلاف (موضوع تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری) بر عهده دفترخانه نیست. اما در خصوص دارایی و تأمین اجتماعی، قانون تسهیل یک راه میان‌بر قرار داده بود: اگر خریدار در متن سند متضامناً مسئولیت پرداخت بدهی‌های احتمالی ملک را می‌پذیرفت، سند بدون مفاصاحساب تنظیم می‌شد؛ در غیر این صورت، سردفتر باید به تاریخ اعتبار درج‌شده روی گواهی دارایی پایبند می‌ماند.

۲. ایستگاه اول تحول؛ اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۳۹۳

این رویه دوام چندانی نیافت. با اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در تاریخ ۱۳۹۳/۰۳/۳۱، امکان تنظیم سند با شرط «تعهد تضامنی خریدار» کاملاً ملغی و منسوخ گردید. بر اساس تبصره ۴ ماده ۱۸۷ آن قانون، ثبت نقل و انتقال املاک پیش از پرداخت قطعی بدهی مالیاتی ممنوع شد و تکالیف تضامنی جدیدی بار گردید. در نتیجه، بخش پایانی رای ۲۰تر مبنی بر پذیرش مسئولیت تضامنی عملاً از سال ۱۳۹۵ غیرقابل اجرا شد.

۳. تحول بنیادین؛ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات (مصوب ۱۴۰۳)

نقطه عطف نهایی، تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. بر اساس ماده ۱۵ قانون الزام، ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم رسماً منسوخ گردید. در چارچوب نظام نوین حقوقی، رویه به شکل زیر دگرگون شده است:

• حذف گواهی فیزیکی دارایی: طبق ماده ۴ قانون الزام، سردفتران اسناد رسمی موظفند در زمان ثبت هرگونه نقل و انتقال راجع به عین یا حق واگذاری محل (سرقفلی)، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را (به مأخذ ارزش معاملاتی ماده ۶۴ به نرخ ۵ درصد) و حق واگذاری را (به نرخ ۲ درصد) به صورت آنی از طریق سامانه پرداخت الکترونیک دریافت نمایند.
• منتفی شدن چالش مدت اعتبار: از آنجا که استعلام و پرداخت مالیات به صورت کاملاً هم‌زمان، برخط و در لحظه امضای سند انجام می‌شود، عملاً موضوعیتِ «مدت اعتبار گواهی انجام معامله» برای اسناد مشمول نظام جدید املاک از بین رفته است؛ چرا که همه چیز در همان ثانیه ثبتِ سند، به‌روزرسانی و تسویه می‌گردد.
• رفع مسئولیت سردفتر و خریدار در صورت قطعی سیستم: بر اساس تبصره ۲ ماده ۴ قانون الزام، اگر وزارت اقتصاد نتواند ارزش معاملاتی ملک را به صورت آنی از طریق سامانه اعلام کند، سردفتر مجاز به ثبت سند بوده و هیچ مسئولیت مالیاتی متوجه سردفتر و منتقل‌الیه نخواهد بود.

نتیجه‌گیری راهبردی محضرچی: اگرچه رای وحدت رویه 207 به لحاظ تاریخی مبنای رفتار دفاتر در دهه هشتاد و نود بود، اما امروزه در پرتو ماده ۴ و ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، زیرساخت گواهی‌های سنتی مالیاتی برچیده شده و جای خود را به محاسبات آنی سیستمی داده است. با این حال، در حوزه شهرداری، تکالیف ناظر بر ملاحظه گواهی پایان کار یا عدم خلاف (موضوع تبصره ۸ ماده ۱۰۰) کماکان یکی از ارکان موافقت‌های شکلی در معاملات قطعی املاک به شمار می‌رود.

مستندات و مواد قانونی مرتبط

مبانی حقوقی حاکم بر تطور این ابلاغیه عبارتند از:

1. ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد و دفاتر اسناد رسمی (مصوب ۱۳۸۵): قانون اولیه ناظر بر تکالیف دفاتر در استعلام از مراجع دولتی.
2. تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری: ضرورت احراز و قید گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف قبل از انجام معاملات قطعی.
3. ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم و تبصره‌های آن: قانون حاکم بر گواهی انجام معامله (که به موجب قوانین نوین منسوخ شده است).
4. مواد ۴ و ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳): قانون نوین ناظر بر اخذ آنی مالیات نقل و انتقال در بستر سامانه ثبت الکترونیک اسناد و نسخ صریح ماده ۱۸۷ ق.م.م.

پیشنهاد مطالعه: برای درک بهتر ضمانت‌اجراهای ناظر بر قطعی یا تاخیر سامانه‌های دولتی، مقاله راهبردی «اتمام حجت قوه قضائیه با دستگاه‌های دولتی در خصوص پاسخ آنی به استعلامات قانون الزام» را در سایت بخوانید.