یکی از موقعیتهای رایج در دفاتر اسناد رسمی، مراجعه وراث با سند مالکیت متوفی (مورث) برای تنظیم سند است؛ در حالی که سند هنوز به نام خود وارث صادر نشده است. بند ۳۷ مجموعه بخشنامههای ثبتی دقیقاً تکلیف سردفتر را در این وضعیت مشخص کرده است. در ادامه متن اصلی این بند را میخوانید و سپس محضرچی کاربرد عملی آن برای دفترخانهها را تشریح میکند.
متن اصلی بند ۳۷ مجموعه بخشنامههای ثبتی
در مواقعی که وراث یا یکی از آنها با سند مالکیت مورث برای ثبت سند مراجعه مینماید، باید پس از استعلام از ثبت محل، در صورتی که سند مالکیت به نام وارث مراجعهکننده صادر نشده باشد، سند ثبت و عین سند مالکیت پس از قید خلاصه انتقال برای تعویض به ثبت محل ارسال شود.
| عنوان | محتوا |
|---|---|
| شماره بند در مجموعه | بند ۳۷ |
| عنوان بند | سند مالکیت مورث |
| منشأ / اصلاحیه | اصلاحی بند شصتوپنج مجموعه بخشنامههای ثبتی تا آخر سال ۱۳۴۹ |
| صادرکننده | سازمان ثبت اسناد و املاک کشور |
| مخاطب | دفاتر اسناد رسمی |
| موضوع | نحوه ثبت سند در صورت مراجعه وراث با سند مالکیت مورث (غیرمنتقلشده به نام وارث) |
| شماره و تاریخ دقیق بخشنامه اصلی | در منابع در دسترس مشخص نشده؛ فقط بهعنوان اصلاحیه بند ۶۵ مجموعه بخشنامههای تا آخر ۱۳۴۹ ثبت شده است |
| مواد قانونی مرتبط | ماده ۲۶ و ماده ۱۰۵ آییننامه قانون ثبت اسناد و املاک؛ ماده ۳۵ قانون مالیاتهای مستقیم (بند ۳۸ همین مجموعه) |
توضیح بند ۳۷ (دیدگاه محضرچی)
این بند، رویهای کلاسیک و همچنان کاربردی را برای یکی از پرتکرارترین چالشهای دفترخانهها تعیین میکند: وارثی به دفترخانه مراجعه میکند تا نسبت به ملکی که هنوز به نام شخص متوفی (مورث) ثبت است، سندی تنظیم کند (برای مثال فروش سهم خود، رهن، یا هر معامله دیگر) — اما اصل سند مالکیت هنوز به نام خودِ وارث تعویض نشده است.
گام اول: استعلام از ثبت محل، نه رد درخواست
طبق این بند، سردفتر در چنین شرایطی وظیفهای دوگانه دارد. نخست باید استعلام از ثبت محل وقوع ملک به عمل آورد تا وضعیت بهروز مالکیت و هرگونه بازداشت یا منع قانونی احراز شود. نکته کلیدی این است که صِرف اینکه سند مالکیت هنوز به نام مورث است، مانع تنظیم سند نیست؛ به شرط آنکه پاسخ استعلام مشکلی نشان ندهد، سردفتر مجاز به ثبت سند بر همان مبنا خواهد بود.
گام دوم: قید خلاصه انتقال و ارسال سند برای تعویض
پس از تنظیم و ثبت سند، سردفتر باید «خلاصه انتقال» را در حاشیه یا محل مقرر سند مالکیت اصلی قید کند و سپس عین آن سند مالکیت را برای تعویض به ثبت محل ارسال نماید. این مرحله دقیقاً معادل مکانیزمی است که ماده ۲۶ قانون ثبت اسناد و املاک برای ثبت خلاصه انتقالات در دفتر املاک پیشبینی کرده و همچنین با ماده ۱۰۵ آییننامه قانون ثبت اسناد و املاک همراستاست؛ بهموجب این ماده، وقتی سند مالکیت جدید صادر میشود، سند مالکیت قبلی باطل و در پرونده بایگانی میشود و سهم هر یک از وراث — طبق آنچه در گواهی انحصار وراثت مشخص شده — ذیل ثبت اولیه ملک درج میگردد؛ در نتیجه دیگر نیازی به ثبت مستقل ملک به نام مورث متوفی نخواهد بود.
نکته مهم: این بند جای گواهی مالیات بر ارث را نمیگیرد
باید توجه داشت بند ۳۷ صرفاً «مکانیزم ثبتی» تعویض سند را روشن میکند و ربطی به تکلیف مالیاتی ندارد. طبق بند ۳۸ همین مجموعه بخشنامههای ثبتی، ثبت هرگونه سند ناقله از طرف وراث نسبت به ترکه، همچنان منوط به ارائه گواهی موضوع ماده ۳۵ (اصلاحی) قانون مالیاتهای مستقیم است؛ یعنی سردفتر پیش از اجرای رویه بند ۳۷، باید گواهی حصر وراثت و مفاصاحساب مالیات بر ارث را نیز جداگانه مطالبه کند. تنها استثنای شناختهشده بر این الزام، مربوط به انتقالات اجرایی (مزایده) است که در رأی وحدت رویه عدم نیاز به گواهی مالیات بر ارث در انتقال اجرایی توضیح داده شده است.
کاربرد در رویه امروز دفاتر اسناد رسمی
- اگر وارث با سند مالکیت مورث (نه سند شخصی خود) مراجعه کرد، ابتدا استعلام از ثبت محل انجام شود؛ رد درخواست صرفاً به بهانه «سند به نام متوفی است» صحیح نیست.
- پس از ثبت سند، الزاماً خلاصه انتقال قید و سند مالکیت اصلی برای تعویض به ثبت محل ارسال شود؛ فراموشکردن این مرحله باعث میشود سوابق ثبتی ملک با سند صادرشده مطابقت نداشته باشد.
- موضوعات مشابه و بهروزتر درباره تنظیم سند با مدارک مورث را میتوانید در تنظیم سند معامله ملک توسط وراث با سند مالکیت مورث و انتقال ملک مورث توسط وراث و ممنوعیت ارائه خدمات به سند مالکیت دفترچهای دنبال کنید.
برای آشنایی کامل با مراحل قانونی انتقال املاک ورثهای، راهنمای جامع مراحل انتقال سند ملک ورثهای را نیز مطالعه کنید.
2 دیدگاه. Leave new
ایا لازمه باغ ورثه ای که ۴۵۰متر هست را ابتدا به نام وراث بزنند و بعد برای فروش به خریدار به نام او بزنند ؟یا یک دفعه وراث انرا میتوانند به نام خریدار بزنند ؟
با سلام خدمت شما کاربر گرامی (محمدی)،
در پاسخ به سوال شما در مطلب «تنظیم سند معامله ملک توسط وراث» به استحضار میرساند، پس از فوت مورث، وراث میتوانند پس از اخذ گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث، ملک را مستقیماً از طرف خود (به قائم مقامی از مورث) به نام خریدار منتقل کنند. در این حالت نیازی نیست که ابتدا سند به نام تمام وراث صادر شود و سپس به خریدار انتقال یابد. این کار فرآیند را کوتاهتر و هزینهها را کاهش میدهد. برای انجام این امر، کلیه وراث یا وکیل قانونی آنها باید در روز تنظیم سند در دفترخانه حضور داشته باشند. برای مشاوره و انجام امور مربوط به انتقال سند ملک ورثهای، میتوانید با ما در تماس باشید.