راهنمای ساده ثبت معاملات اموال غیرمنقول به روش جدید؛ بدون واسطه یا به واسطه مشاور املاک

بررسی روش‌های ثبت معاملات اموال غیرمنقول در قانون الزام، به زبان ساده

جامعه سردفتران و دفتریاران غرب استان تهران اخیراً اینفوگرافی جامعی منتشر کرده است که به بررسی روش‌های پیش‌بینی شده در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین‌نامه اجرایی ماده 3 این قانون می‌پردازد.

این اینفوگرافی نه تنها مسیرهای ارجاع اسناد به دفاتر اسناد رسمی را توضیح می‌دهد، بلکه نحوه اقدام دفاتر اسناد رسمی در این فرآیند را نیز روشن می‌سازد.

• نمودار به دو دسته کلی تقسیم می‌شود:
  1. طرفین بدون واسطه معامله کرده‌اند
  2. طرفین به واسطه مشاور املاک یا دلال معامله کرده‌اند.

در ادامه هر بخش توضیح داده شده است:

۱. طرفین بدون واسطه معامله کرده‌اند
(سمت چپ – آبی)

این حالت به زمانی اشاره دارد که خریدار و فروشنده بدون واسطه و به‌طور مستقیم اقدام به انجام معامله می‌کنند. در چنین شرایطی، طرفین بدون دخالت مشاور املاک یا واسطه‌ای به توافق می‌رسند.

این حالت خود به دو دسته تقسیم می‌شود:

دسته اول: ثبت قرارداد در سامانه کاتب

در این روش، طرفین به صورت مستقیم و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا بنگاه‌های مشاور املاک، از سامانه کاتب استفاده می‌کنند.

ویژگی قراردادها در سامانه کاتب:
قراردادهایی که در این سامانه ثبت می‌شوند، یکسان و متحدالشکل هستند و شامل اقلام اطلاعاتی غیرقابل ویرایش هستند. این ویژگی، امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی را از بین می‌برد و قراردادها را استاندارد و شفاف می‌سازد. و مناسب برای کسانی است که اطلاعات حقوقی کافی ندارند.

مراحل ثبت و پیگیری:

1. طرفین معامله، قرارداد را در سامانه کاتب (در منزل) ثبت می‌کنند.
2. مهلت مراجعه به دفترخانه:
   پس از ثبت قرارداد در سامانه، طرفین باید ظرف مدت ۳ ماه به دفترخانه‌ای که هنگام ثبت قرارداد تعیین کرده‌اند مراجعه کنند.
   • عدم مراجعه در مهلت ۳ ماهه: در صورتی که طرفین ظرف این مهلت به دفترخانه مراجعه نکنند، تکلیف قرارداد باید ظرف ۶ ماه مشخص شود.
3. تایید سردفتر:
   در دفترخانه، سردفتر قرارداد را تایید کرده و بدین ترتیب، معامله به‌صورت قطعی در دفتر املاک سازمان ثبت، ثبت می‌شود.
4. صدور سند مالکیت:
   پس از تایید سردفتر، خریدار می‌تواند سند مالکیتِ ملک خود را از دفترخانه دریافت کند.

دسته دوم: مراجعه مستقیم به دفترخانه

در این روش، طرفین معامله پس از توافق اولیه با یکدیگر، مستقیماً به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می‌کنند و قرارداد را در دفترخانه تنظیم می‌کنند.

دو حالت ممکن در دفترخانه:

1. انتقال قطعی:
   طرفین کل مبلغ معامله را در همین مرحله جابجا می‌کنند و دفترخانه سند قطعی غیر منقول برای آنها تنظیم می‌کند و معامله به‌صورت قطعی ثبت می‌شود و در نهایت خریدار می‌تواند سند مالکیت ملک خود را از دفترخانه دریافت کند.
2. تنظیم قولنامه:
   اگر پرداخت مبلغ یا تحویل و تخلیه ملک نیازمند زمان بیشتری باشد، طرفین ابتدا قولنامه تنظیم می‌کنند.
   در این قولنامه، تاریخی برای مراجعه مجدد به دفترخانه و نهایی کردن قرارداد مشخص می‌شود.
   در مرحله بعد، معامله به‌صورت قطعی ثبت شده و سند مالکیت برای خریدار صادر می‌شود.

این دو دسته، مسیرهای متفاوتی را برای ثبت معاملات بدون واسطه ارائه می‌دهند، اما در نهایت هر دو به ثبت رسمی و قانونی معامله در دفترخانه ختم می‌شوند.

۲. طرفین به واسطه مشاور املاک معامله کرده‌اند
(سمت راست – سبز)

این نوع معاملات زمانی اتفاق می‌افتد که مشاور املاک یا دلال در انجام معامله نقش داشته باشند. آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نحوه تعامل این واسطه‌ها با دفاتر اسناد رسمی و الزامات قانونی را به‌تفصیل بیان کرده است.

این حالت خود به دو دسته تقسیم می‌شود:

دسته اول: استفاده از قراردادهای یکسان سامانه کاتب توسط بنگاه مشاور املاک

در این روش، مشاور املاک از قراردادهای یکسان و متحدالشکل سامانه کاتب استفاده می‌کند.

ویژگی قراردادهای یکسان سامانه کاتب:
این قراردادها شامل اقلام اطلاعاتی غیرقابل ویرایش هستند که از هرگونه تغییر یا افزودن شروط قراردادی جلوگیری می‌کند.این روش به‌ویژه برای افرادی مناسب است که دانش حقوقی کافی ندارند، زیرا شفافیت و استاندارد بودن قراردادها تضمین شده است.

مراحل ثبت و پیگیری:

1. مشاور املاک، قرارداد را در سامانه کاتب برای طرفین ثبت می‌کند.
2. مهلت مراجعه به دفترخانه:
   طرفین باید ظرف مدت ۳ ماه به دفترخانه‌ای که در زمان ثبت قرارداد تعیین شده است، مراجعه کنند.
   عدم مراجعه در مهلت ۳ ماه: در صورت عدم مراجعه به دفترخانه در این مهلت، طرفین موظف هستند تکلیف قرارداد را ظرف مدت ۶ ماه مشخص کنند.
3. تایید سردفتر:
   در دفترخانه، سردفتر قرارداد را تایید می‌کند و معامله به‌صورت قطعی در دفتر املاک سازمان ثبت ثبت می‌شود.
4. صدور سند مالکیت:
   پس از تایید نهایی، خریدار می‌تواند سند مالکیت ملک خود را از دفترخانه دریافت کند.

دسته دوم: تنظیم پیش‌نویس قرارداد توسط بنگاه مشاور املاک در سامانه کاتب

در این روش، مشاور املاک به‌جای استفاده از قراردادهای یکسان، پیش‌نویس قرارداد را با امکان تغییر شروط تنظیم می‌کند.

ویژگی تنظیم پیش‌نویس قرارداد:
در این حالت، بنگاه مشاور املاک می‌تواند شروط قرارداد را افزایش یا کاهش دهد، اما این تغییرات باید به تایید سردفتر برسد.

مراحل ثبت و پیگیری:

1. مشاور املاک پیش‌نویس قرارداد را در سامانه کاتب برای طرفین ثبت می‌کند.
2. مهلت مراجعه به دفترخانه:
   طرفین باید ظرف مدت ۵ روز به دفترخانه مراجعه کنند.
   عدم مراجعه در مهلت ۵ روز: در صورت عدم مراجعه، پیش‌نویس قرارداد به‌صورت خودکار در سامانه باطل می‌شود.
3. ثبت قطعی یا تنظیم قولنامه:
   • اگر طرفین در این مرحله کل مبلغ معامله را جابجا کرده و تمامی شرایط مهیا باشد، دفترخانه سند قطعی غیرمنقول را تنظیم می‌کند و معامله نهایی می‌شود.
   • در صورتی که پرداخت مبلغ یا تحویل و تخلیه ملک نیازمند زمان باشد، ابتدا یک قولنامه تنظیم می‌شود و تاریخی برای مراجعه مجدد به دفترخانه تعیین می‌گردد.
4. رفع محدودیت سامانه:
   پس از انجام تعهدات قولنامه و رفع محدودیتی که در سامانه برای این ملک ایجاد شده است، معامله به‌صورت قطعی توسط سردفتر ثبت می‌شود.
5. صدور سند مالکیت:
   در پایان، سند قطعی غیرمنقول توسط دفترخانه تنظیم شده و سند مالکیتِ ملک به خریدار تحویل داده می‌شود.

این دسته‌بندی‌ها، فرآیندهای مختلف ثبت معاملات از طریق واسطه‌ها را شفاف کرده و با تعیین مهلت‌های مشخص برای مراجعه به دفترخانه، از هرگونه تخلف یا ابهام جلوگیری می‌کنند.

سوالات متداول

نتیجه‌گیری

ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یک گام حیاتی برای تضمین حقوقی طرفین است. این فرآیند با کمک سامانه کاتب، شفاف‌تر و استانداردتر شده است. مراجعه به دفترخانه در مهلت‌های قانونی و تنظیم قراردادهای قطعی، نه تنها حقوق خریدار و فروشنده را حفظ می‌کند، بلکه از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری می‌نماید.