آیا می‌دانید قولنامه رسمی چیست و چرا امنیت معاملات ملکی را تضمین می‌کند؟ اگر به دنبال روش قانونی، مطمئن و اقتصادی برای تنظیم قراردادهای ملکی هستید، این مطلب برای شماست!
آموزش تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی
راهنمای جامع تنظیم قولنامه رسمی در معاملات ملکی
پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تیرماه 1403، دفاتر اسناد رسمی مجاز به تنظیم قولنامه املاک برای اشخاص شدند، در حالی که پیش از این چنین اختیاری نداشتند و اگر می‌خواستند قراردادهای املاک را به این صورت تنظیم کنند، تنها قادر بودند سند تعهد به بیع را تنظیم نمایند که با عرف اجتماعی تطابق نداشت. اما اکنون دفاتر اسناد رسمی می‌توانند برای مردم قولنامه رسمی تنظیم کنند.
در ادامه، نحوه تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی و الزامات قانونی مربوط به آن را بررسی خواهیم کرد.
ضمن اینکه پیش‌بینی اولیه قانونگذار، امکان تنظیم مستقیم مبایعه‌نامه در دفاتر اسناد رسمی بود. اما در حال حاضر، دفاتراسنادرسمی صرفاً به تنظیم قولنامه محدود شده‌اند. دلایل این تغییر در مقاله‌ای با عنوان “لزوم جایگزینی قولنامه با مبایعه‌نامه در معاملات املاک” در وبسایت محضرچی تشریح شده است.
چرا قولنامه رسمی؟
در یکی از پست‌های وبسایت محضرچی با عنوان “سه روش قانونی خرید و فروش املاک طبق قانون جدید الزام“، به بررسی روش‌های جدید جایگزین برای خرید و فروش ملک پرداختیم.
این روش‌ها به طور خلاصه شامل موارد زیر بودند:
- مراجعه به بنگاه مشاور املاک.
- انجام معامله به‌صورت آنلاین با استفاده از تلفن هوشمند.
- مراجعه مستقیم به دفترخانه.
در پستی دیگر با عنوان “آموزش کامل ثبت انواع قرارداد در سامانه کاتب (ویژه مشاورین املاک)“، مراحل ثبت قرارداد برای حالتی که از خدمات بنگاه مشاور املاک استفاده می‌کنید، توضیح دادیم.
همچنین در مطلب دیگری با عنوان “بدون نیاز به بنگاه: ثبت معاملات املاک به صورت آنلاین“، روش انجام معامله توسط افراد به کمک تلفن هوشمند را آموزش دادیم.
در این پست، قصد داریم به شما نحوه ثبت قرارداد در حالتی که مستقیماً به دفترخانه مراجعه می‌کنید را به طور کامل آموزش دهیم. در این روش دفترخانه برای مراجعه کنندگان قولنامه رسمی تنظیم می‌کند.
قولنامه رسمی به دلیل نظارت مستقیم سردفتر بر تنظیم قرارداد، دسترسی به سامانه‌های اعتبار و اصالت‌سنجی، و کاهش خطرات حقوقی و مالی، جایگزین مطمئن‌تری برای مبایعه‌نامه عادی در معاملات املاک محسوب می‌شود.
لازم به ذکر است که در سایر روش‌ها نیز، در نهایت خریدار و فروشنده باید به دفترخانه مراجعه کنند تا قرارداد به‌صورت رسمی تأیید و ثبت شود. اما در این روش، از ابتدا به دفترخانه مراجعه می‌شود و قولنامه ملک تحت نظارت مستقیم سردفتر تنظیم می‌گردد.
این روش پیشنهادی ماست، به‌ویژه در شرایط زیر:
- خریدار و فروشنده از قبل یکدیگر را می‌شناسند یا معامله میان اعضای خانواده و اقوام انجام می‌شود.
- خریدار یا فروشنده از طریق اپلیکیشن‌های مرتبط مانند دیوار یا شیپور با یکدیگر آشنا شده‌اند و نیازی به دخالت بنگاه مشاور املاک در معامله وجود ندارد.
در چنین شرایطی، بهتر است مستقیماً به دفترخانه مراجعه کنید تا قولنامه رسمی ثبت شود. با این کار می‌توانید از مشاوره رایگان و تخصصی سردفتر بهره‌مند شوید و از وقوع مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید.
علاوه بر این، سردفتر به سامانه‌های اعتبارسنجی و اصالت‌سنجی دسترسی دارد، که این امر اطمینان بیشتری را در معامله ایجاد می‌کند.
مراحل تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه
- مراجعه به دفترخانه: خریدار و فروشنده به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می‌کنند.
- مدارک مورد نیاز: اصل سند مالکیت ملک، کارت ملی طرفین معامله، حساب کاربری در سامانه ثنا
- مشاوره سردفتر: سردفتر توضیحات لازم درباره فرآیند و شرایط ثبت قولنامه رسمی را ارائه می‌دهد.
- تنظیم قولنامه رسمی: سردفتر بر اساس توافقات طرفین و با استفاده از سامانه‌های ثبت رسمی، قولنامه را تنظیم می‌کند.
- قولنامه رسمی شامل موارد زیر است:
- مشخصات کامل طرفین معامله
- مشخصات دقیق ملک مورد معامله
- مبلغ و شرایط پرداخت ثمن معامله
- شرایط و تعهدات طرفین
- زمان و نحوه تحویل ملک به خریدار
- تعیین دفترخانه برای تنظیم سند قطعی در آینده
- قولنامه رسمی شامل موارد زیر است:
- امضا و ثبت: طرفین قرارداد و سردفتر قولنامه را امضا می‌کنند و قرارداد به‌صورت رسمی ثبت می‌شود.
- مرحله پایانی: مرحله پایانی: پس از انجام مراحلی که در قولنامه پیش‌بینی شده است، مانند پرداخت اقساط، تخلیه و تحویل ملک و …، در زمان تعیین شده در قولنامه، طرفین برای تنظیم سند قطعی غیرمنقول به دفترخانه مراجعه کرده و سند قطعی تنظیم می‌شود.
نکته مهم این است که تنظیم قولنامه در دفترخانه به این معنی نیست که دیگر نیازی به تنظیم سند قطعی غیرمنقول در دفترخانه نیست، زیرا تنها با تنظیم سند قطعی است که مالکیت خریدار تثبیت می‌شود. سند مالکیت تکبرگی تنها پس از تنظیم سند قطعی تحویل خریدار خواهد شد.
هزینه‌ها و تعرفه‌های تنظیم قولنامه رسمی
تمام هزینه‌هایی که برای تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه‌ها دریافت می‌شود، هزینه‌های قانونی بوده و به‌صورت کاملاً دولتی و تحت نظارت مستقیم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اخذ می‌شود.
این هزینه‌ها شامل حق‌الثبت، حق‌التحریر و سایر حقوق دولتی مرتبط هستند و هیچ مبلغ اضافی تحت عنوان کارمزد یا هزینه‌های غیرقانونی دریافت نمی‌شود.
لازم به ذکر است که این هزینه‌ها به‌مراتب بسیار کمتر از مبالغی است که بنگاه‌های مشاور املاک برای تنظیم قولنامه یا قراردادهای مشابه از شما دریافت می‌کنند.
بنابراین، مراجعه مستقیم به دفترخانه برای تنظیم قولنامه رسمی علاوه بر قانونی بودن، مقرون‌به‌صرفه‌تر نیز هست.
بهای سند قولنامه
بهای سند قولنامه که در سند درج می‌شود باید همان مبلغ واقعی و مورد توافق طرفین معامله باشد.
با این حال، مبنای محاسبه حق‌الثبت و سایر حقوق دولتی، 11.5 درصد ارزش معاملاتی منطقه‌ای تعیین شده است.
روش محاسبه ارزش معاملاتی منطقه‌ای
برای تعیین ارزش معاملاتی منطقه‌ای می‌توانید:
- به‌صورت حضوری از امور مالیاتی محل استعلام بگیرید.
- یا یک استعلام مالیاتی سیستمی ارسال کرده و مبلغ مالیات اعلام‌شده را در عدد ۲۰ ضرب کنید تا ارزش معاملاتی محاسبه شود.
به‌زودی، امکان استعلام مستقیم و سیستمی از امور مالیاتی توسط دفترخانه‌ها فراهم خواهد شد. با اجرای این سامانه جدید، دیگر نیازی به استفاده از روش‌های ذکرشده، نظیر استعلام حضوری از امور مالیاتی یا ارسال استعلام فرضی برای محاسبه ارزش معاملاتی منطقه‌ای، نخواهد بود.
این تغییر، روند تنظیم قولنامه رسمی را برای خریداران و فروشندگان ساده‌تر، سریع‌تر، و شفاف‌تر خواهد کرد و باعث کاهش نیاز به مراجعات متعدد خواهد شد.
استعلامات مورد نیاز
- استعلام ثبتی: برای ثبت قولنامه تنها اخذ استعلام بند “ز” (مبنی بر عدم بازداشت بودن ملک) از ثبت اسناد کافی است.
- استعلام امور مالیاتی: طبق نامه شماره ۲۲۰/۱۵۹۵۳ مورخ ۱۰/۹/۱۳۹۲ وزارت امور اقتصادی و دارایی و رأی وحدت رویه شماره ۹۴۲۰/۲۲۴۵ مورخ ۲۲/۴/۱۳۹۴ کانون سردفتران، سند قولنامه نیازی به استعلام از امور مالیاتی ندارد.
- سایر استعلامات: بر اساس ماده ۱ قانون تسهیل، تنظیم سند قولنامه نیازی به استعلام از شهرداری، جهاد کشاورزی، منابع طبیعی، تأمین اجتماعی و سایر مراجع ندارد.
نکات مهم درباره سند قولنامه
- در حال حاضر، برای املاک فاقد سند رسمی، امکان تنظیم قولنامه رسمی وجود ندارد. با این حال، به‌زودی و با راه‌اندازی سامانه ساغر، تمامی املاک در سراسر کشور به تدریج دارای سند رسمی مالکیت خواهند شد.
این اقدام نه تنها به شفافیت و نظم در معاملات ملکی کمک می‌کند، بلکه امکان تنظیم سند قولنامه رسمی برای تمامی املاک را نیز فراهم خواهد ساخت. - هزینه حق‌التحریر قولنامه طبق تعرفه سند قطعی غیرمنقول محاسبه می‌شود.
محاسبه حق‌الثبت و افزایش نیم درصد کاداستر
- حق‌الثبت: طبق ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ و تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، و تصویب‌نامه هیئت وزیران، حق‌الثبت معادل 11.5 درصد ارزش معاملاتی منطقه‌ای محاسبه و وصول می‌شود.
- افزایش نیم درصد کاداستر: مطابق جدول ۱۶ قانون بودجه سال ۱۴۰۳، معادل نیم درصد به حق‌الثبت اضافه شده و وصول می‌گردد.
نحوه محاسبه حق‌التحریر
بر اساس ردیف ۱۷۷ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی و نامه شماره ۱۰۱/۹۷/۱۱۶۵۴۶ مورخ 1397/10/18 مدیرکل ثبت اسناد و املاک تهران، حق‌التحریر از ماخذ 11.5 درصد ارزش معاملاتی منطقه‌ای محاسبه می‌شود. همچنین مطابق تبصره جدول تعرفه حق‌التحریر مصوب 1403/5/23 رئیس قوه قضاییه، این مبلغ برابر با تعرفه اسناد قطعی غیرمنقول محاسبه خواهد شد.
نمونه متن قولنامه رسمی
برای مشاهده نمونه متن قولنامه رسمی تهیه‌شده توسط سازمان ثبت، می‌توانید به پست مرتبط با عنوان نمونه متن قولنامه رسمی مراجعه کنید.
نتیجه‌گیری
قولنامه رسمی گامی مطمئن در جهت قانونی‌کردن معاملات املاک و کاهش ریسک‌های حقوقی است. با مراجعه به دفترخانه و دریافت مشاوره تخصصی، معامله‌ای امن و مقرون‌به‌صرفه را تجربه کنید.
پرسش‌های متداول
بله، قولنامه رسمی نیز تحت شرایط مشخصی قابل فسخ است که در متن قرارداد ذکر می‌شود.
طبق قانون جدید، تنظیم قولنامه رسمی برای معاملات اموال غیرمنقول الزامی است.
هزینه‌های تنظیم قولنامه رسمی شامل حق‌الثبت و حق‌التحریر است که بر اساس ارزش معاملاتی منطقه‌ای محاسبه می‌شود. این هزینه‌ها قانونی و دولتی هستند و به‌مراتب کمتر از هزینه‌های بنگاه‌های مشاور املاک است.
خیر، در حال حاضر امکان تنظیم قولنامه رسمی برای املاک فاقد سند رسمی وجود ندارد. اما با راه‌اندازی سامانه ساغر، تمامی املاک به تدریج دارای سند رسمی خواهند شد و این امکان فراهم خواهد شد.
ارزش معاملاتی منطقه‌ای را می‌توان با ارسال یک استعلام مالیاتی سیستمی و ضرب عدد مالیات اعلام‌شده در ۲۰ محاسبه کرد. همچنین امکان استعلام حضوری از امور مالیاتی وجود دارد. به‌زودی، دفترخانه‌ها مستقیماً به سامانه مالیاتی متصل خواهند شد.
اگر سوال دیگری دارید، لطفاً در بخش دیدگاه‌ها مطرح کنید.
7 دیدگاه. Leave new
سلام. پیامک از سامانه کاتب اومد که بعد این مهلت 5 روزه باید به صورت رسمی به دفترخانه رسمی مراجعه کنید. بیشتر از مهلت اعلام شده و مراجعه نداشتیم. مشکلی برای قرداد پیش می اید؟
کاربر گرامی رشیدی،
با سلام. مهلت ۵ روزه‌ای که در پیامک سامانه کاتب به آن اشاره می‌شود، مربوط به اعتبار پیش‌نویس ارسالی از سامانه کاتب به دفتر اسناد رسمی منتخب شماست.
اگر در این مدت مراجعه نکنید، آن پیش‌نویس در کارتابل دفترخانه باطل می‌شود. این ابطال، به خودی خود باعث باطل شدن قرارداد مبایعه‌نامه اصلی که بین شما و طرف دیگر معامله امضا شده است، نمی‌شود.
مشکلی که پیش می‌آید این است که فرآیند انتقال رسمی سند متوقف می‌شود. برای ادامه کار، شما باید مجدداً به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید تا فرآیند تنظیم سند قطعی را از ابتدا آغاز نمایند. در واقع، آن پیش‌نویس اولیه منقضی شده و باید یک درخواست جدید برای تنظیم سند ایجاد شود. قرارداد اصلی شما با طرف مقابلتان پابرجاست (مگر اینکه در آن برای عدم حضور در دفترخانه، حق فسخ در نظر گرفته شده باشد).
خسته نباشید من یک ملک با سند سبز رو از طریق دفتر املاک خریداری کردم ک بعد از نوشتن مبایعه نامه ما به دفتر خانه رفتیم و ملک را انتقال قطعی دادیم آیا خود دفتر خانه موظف به نوشتن مبایعه نامه هست یا باید ما بگیم ک بنویسه
جناب آقای اژدر زهداروند،
با سلام. فرآیندی که شما طی کرده‌اید، کاملاً صحیح و استاندارد بوده است. نقش دفتر املاک (بنگاه) و دفتر اسناد رسمی (دفترخانه) متفاوت است:
بنابراین، خیر، دفترخانه موظف به نوشتن مبایعه‌نامه (قولنامه) برای شما نبوده است. کار دفترخانه تنظیم سند قطعی است. البته، طبق قانون جدید، شما می‌توانستید از ابتدا و بدون مراجعه به بنگاه، مستقیماً به دفترخانه مراجعه کرده و به جای قولنامه عادی، یک «سند تعهد به بیع» تنظیم کنید که یک سند رسمی و بسیار معتبرتر است.
آیا برای یک واحد آپارتمان احداثی بر روی پلاک ثبتی مادر که سند کل ساختمان موجود هست -هنوز پایان کار وسند تفکیکی آپارتمان اخذ نشده- می توان قولنامه محضری تنظیم کرد
کاربر گرامی،
با سلام؛ بله، شما می‌توانید برای خرید یک واحد آپارتمان که هنوز سند تفکیکی آن صادر نشده، در دفتر اسناد رسمی یک «سند تعهد به بیع» تنظیم نمایید.
این سند که در عرف به آن «قولنامه محضری» نیز گفته می‌شود، یک سند رسمی است که در آن فروشنده (مالک سند مادر) رسماً تعهد می‌کند که پس از اخذ پایان کار و صدور صورتمجلس تفکیکی، واحد آپارتمان مشخصی را به نام شما منتقل نماید.
این سند از اعتبار بسیار بالاتری نسبت به قولنامه عادی برخوردار است و به خریدار اطمینان حقوقی بیشتری می‌دهد. برای تنظیم این سند، باید به همراه فروشنده و با در دست داشتن سند مالکیت اصلی ملک (سند مادر) و مدارک شناسایی به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایید.
خیلی خیلی عالی